В даний час Закон зобов'язує Забудовників укладати договори пайової участі з обов'язковою їх реєстрацією в реєстраційній службі.
Таким чином, актуальним залишається питання про співвідношення договору, що укладається сторонами відповідно до законодавства про інвестиційну діяльність (інвестиційного договору), і договору участі в пайовому будівництві.
Інвестиційний договір - складний за своєю юридичною природою, який визначає взаємовідносини власників або титульних власників коштів, вкладених в об'єкти підприємницької діяльності, їх взаємодія в процесі реалізації інвестиційного проекту, в користуванні ним або експлуатації об'єкта, в розподілі доходів від діяльності або експлуатації об'єкта, а також встановлює право власності на об'єкт. Договір інвестування не підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Відповідно до Закону про участь у пайовому будівництві «за договором участі в пайовому будівництві (далі - договір) одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором термін своїми силами і (або) із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок і (або) іншої об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлений ую договором ціну і прийняти об'єкт пайового будівництва при наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкта нерухомості ». Тобто договір пайової участі підлягає обов'язковій державній реєстрації в Россреестра.
Чим же відрізняється договір участі в пайовому будівництві від інвестиційного договору?
По перше. якщо за договором участі в пайовому будівництві учасник пайового будівництва має право в якості плати за отримання у власність об'єкта пайового будівництва передавати забудовнику тільки грошові кошти, то інвестор за інвестиційним договором передає замовнику та інше майно, в тому числі і майнові права.
По-друге, як уже було сказано вище, якщо інвестиційний договір укладається в простій письмовій формі, то відповідно до п. 3 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві договір участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
По-третє. згідно п. 3 ст. 7 Закону про інвестиційну діяльність незавершені об'єкти інвестиційної діяльності є частковою власністю суб'єктів інвестиційного процесу до моменту приймання та оплати інвестором (замовником) виконаних робіт і послуг. При цьому слід зазначити, що в судовій практиці неоднозначно вирішується питання про те, що розуміється в даному випадку під «незавершеним об'єктом інвестиційної діяльності» і які саме учасники (зокрема, відносяться до них так звані співінвестори) мають на нього право часткової власності.
Четверте. відповідно до цивільного законодавства при наявності кількох претендентів на об'єкт нерухомості за договором інвестування, переваги має той осіб, яке раніше уклало і оплатило договору. За договором пайової участі дані суперечки взагалі не можуть мати місця, в силу реєстрації договору, при якому інші договірні відносини є нікчемними.
Що стосується інших відмінностей інвестиційного договору та договору участі в пайовому будівництві, то, безумовно, інші характерні ознаки договору участі в пайовому будівництві, включно з виконанням забудовником попередніх обов'язків з метою отримання права на залучення грошових коштів учасників пайового будівництва, також мають своє значення при розмежуванні інвестиційного договору і договору участі в пайовому будівництві.
Таким чином. враховуючи розглянуті вище характеристики інвестиційного договору та договору участі в пайовому будівництві, можна зробити висновок про те, що інвестиційні договори та договори участі в пайовому будівництві, укладені забудовником з юридичними і фізичними особами відповідно до Закону про участь у пайовому будівництві, є двома самостійними типами цивільно-правового договору.
Крім того, якщо Договір пайової участі в повній мірі виключає можливість здійснення Забудовником подвійних продажів, що не можна сказати про договір інвестиційному.
Так само варто звернути увагу на ту обставину, що за договором пайової участі підлягає в обов'язковому порядку реєстрація договору поступки, що неможливо за договором інвестування.
Якщо Закон безпосередньо пов'язує Договір пайової участі з Законом про захист прав споживачів з обов'язковими умовами застосування пунктів цього закону, то при укладанні інвестиційного договору в суді належить доводити, що до такого договору Закон про захист прав споживачів може застосовуватися.