Оцінки землі виконуються не тільки в цілях купівлі або продажу, але для розрахунку орендних і податкових платежів.
Проблема створення ефективної системи стягнення орендних платежів і оподаткування (надалі є сенс не розривати ці] два поняття) для сучасної Росії з її величезною територією впирається в рішення проблем методологічного, фінансового і тимчасового характеру.
Аналіз існуючих систем такого призначення в західних країнах говорить про існування двох альтернативних підходів до їх практичної реалізації: точковий і майданний (зонний) варіанти. Під точковим варіантом розуміється варіант, який передбачає індивідуальну оцінку оренди / податку для кожної ділянки. Зонний варіант передбачає визначення єдиного значення оренди / податку як деякої середньозваженої величини на деякій території: мінімум - квартал, максимум - деяка територія, що характеризується відносно однаковими складом і величиною ціноутворюючих факторів всередині кожного її ділянки.
Для Росії на початковому етапі доцільно використовувати зонний варіант організації системи справляння орендних платежів і оподаткування. З одного боку, цей варіант з фінансової та тимчасової точок зору найменш трудомісткий, а з іншого - не перешкоджає в подальшому просторової деталізації системи справляння орендних платежів і оподаткування.
Технологія реалізації цього варіанту залежить від наявності необхідної інформації. Можуть використовуватися або прямі ринкові дані при їх наявності, або їх оцінки, виконані підготовленими на місцях фахівцями. При відсутності ринкових даних можна використовувати методологію, засновану на оцінці витрат, необхідних для підтримки інженерного забезпечення земельних ділянок в нормальному стані.
В якості альтернативного підходу до цього назвемо його економічним, може бути запропонований підхід, заснований на бюджетному завданні зі збору орендної плати (бюджетний підхід). Відповідно до цього підходу бюджетне завдання розподіляється у вигляді орендних платежів серед орендарів. Такий розподіл може бути рівномірним або нерівномірним виходячи з цінності орендованих площ або прибутковості їх виду діяльності.
Економічний і бюджетний підходи відрізняються як за програмними цілями, так і за способами оцінки орендних платежів. Основна мета економічного підходу - створення справедливого ринку оренди на основі реальної економічної оцінки бази для розрахунку орендних платежів, яка може лягти в основу не тільки вторинного ринку оренди, а й угод із земельними ділянками при розвитку земельного ринку. Даний підхід заснований на моделюванні економічних мотивацій і дій власника - суб'єкта реальних ринкових відносин. Реалізація даного підходу ставить держава в рівні умови з іншими суб'єктами ринку. Результати діяльності держави по здачі земельних ділянок в оренду не будуть суперечити ринковим мотивацій всіх учасників ринку, що дозволить мати в майбутньому гармонійний і збалансований ринок без монопольних цін найбільшого власника землі в особі держави. Ринкова модель розвитку держави передбачає дії всіх суб'єктів ринку за ринковими умовами незалежно від їх правового статусу. Фіскальна мета економічного підходу на перший погляд вторинна. Однак правильний облік платоспроможного попиту орендарів, який є обов'язковою умовою при економічній оцінці землі, в кінцевому підсумку за рахунок нормальної збирання зможе забезпечити достатні надходження до бюджетів різних рівнів. Основний принцип економічного підходу - «брати з орендарів стільки, скільки вони повинні заплатити», тобто віддати суспільству в особі держави те, що їм (орендарям) не належить: дохід, що залишається після покриття всіх справедливих витрат орендаря.
Головна ж мета бюджетного підходу - фіскальна. Спосіб оцінки орендних платежів заснований на принципі: «брати з орендарів стільки, скільки вони зможуть заплатити». Головний недолік такого підходу - неврахування реальної економіки землекористування, основне завдання якої - оцінка ренти з не належить орендарю землі. При його реалізації великі проблеми можуть виникнути при вирішенні завдання, скільки ж можуть заплатити орендарі. В рамках цього підходу така задача не має рішення, тому що повністю відсутня доказова база. При відсутності доказової бази суперечки про справедливість будуть нескінченні і безпідставні.
Розглянемо більш докладно економічний підхід до оцінки орендної плати за землі поселень.
Відповідно до сучасної теорії інвестиційного менеджменту основна мета здачі в оренду об'єктів нерухомості (вільної або поліпшеної землі) є отримання доходу на капітал і доходу для повернення останнього. Під капіталом в даному випадку розуміється в грошовому вираженні ринкова вартість майна, переданого в оренду. Якщо допустити, що майно передається на умовах чистої ренти, то дохід на капітал - це частина чистого ренти, яку виплачує орендар власнику за користування його майном. Розмір цієї 'ренти прямо пропорційний вартості майна і дорівнює добутку його вартості на деяку норму доходу (аналог банківської процентної ставки). Дана рента, як правило, використовується власником для задоволення життєвих потреб. Для держвласності вона формує дохідну частину бюджету. Дохід для повернення капіталу (друга частина чистого ренти) необхідний власнику для того, щоб мати кошти для відновлення переданого в оренду майна.
Таким чином, дохід на капітал і дохід для його повернення з економічної точки зору визначаю! структуру орендного платежу за майно, на який може розраховувати власник при здачі майна в оренду.
Розмір доходу для повернення капіталу в орендному платежі, по суті, повинен залежати від відновної вартості майна. Він дорівнює нижній межі ринкового орендного платежу і покликаний покрити витрати власника на відновлення вартості, яка амортизується (виснажуються) частини майна в кінці терміну його економічного життя. Для вільного або умовно вільної земельної ділянки під яка амортизується частиною майна слід розуміти його поліпшення - інженерне забезпечення, необхідне для функціонування будівель, будов і споруд, які знаходяться або можуть знаходитися на ділянці. Таким чином, в якості вартості, яка амортизується частини майна земельної ділянки необхідно розглядати його інженерне забезпечення.