Сума іпотеки визначається цілою сукупністю чинників. Головну роль в цьому питанні відіграє політика банку, який чітко вказує допустимі межі позики.
При цьому кредитна організація грунтується у своїх висновках на рівні платоспроможності клієнта і вартості купується житлоплощі.
Будь-яке фінансова установа, яка здійснює іпотечне кредитування, ставить перед позичальником свої умови.
В обов'язковому порядку визначається розмір мінімальної і максимальної суми іпотечного кредиту.
Тут банк керується співвідношенням можливого доходу від угоди і ймовірного ризику, пов'язаного з неповерненням коштів.
мінімальна сума
Мінімальний розмір іпотеки зазвичай становить 30% від вартості житла, набагато рідше - 10-20%.
Кредитувати позичальників на меншу суму банку невигідно, оскільки витрати на оформлення позики і час, витрачений на роботу з клієнтом, будуть несумірні з отриманим прибутком.
Для позичальника виникає двояка ситуація. З одного боку, взяти невеликий кредит у банку і виплатити його з мінімальною переплатою вигідно.
Однак існує перелік платежів позичальника, розмір яких не залежить від суми іпотеки:
- страхові платежі;
- вартість нотаріальних послуг;
- оплата послуг оцінювача.
Також важливо, що квартира, що купується в кредит, передається в заставу банку.
У такій ситуації оціночна вартість предмета застави в кілька разів перевищує суму позики, що може зупинити потенційного дебітора від здійснення угоди.
При необхідності отримання невеликої суми позикових коштів краще оформити споживчий кредит.
Його вигідні відмінності від іпотеки в даному випадку полягають в наступному:
- не вимагається обов'язкового страхування;
- відсутня заставне забезпечення;
- немає необхідності збору великого пакета документів.
Які умови іпотеки Ощадбанку «Молода сім'я»? Дізнайтеся тут.
Максимальна сума
Максимальний розмір іпотечного кредиту в більшості банків дорівнює 70-80% від вартості житла.
Іноді цей показник досягає 100%, але до таких пропозицій слід ставитися з великою обережністю.
Зазвичай вони приховують за собою невигідні параметри кредитування:
- високі процентні ставки;
- додаткові комісії;
- дорогі послуги страхування.
Обмеження суми іпотеки з боку банку пов'язано зі стабілізацією фінансового ризику, який виникає при передачі позикового капіталу клієнта.
Вимагаючи внести мінімальний початковий внесок, кредитна організація таким чином бажає упевнитися в платоспроможності позичальника.
Для клієнта отримання великого іпотечної позики може бути невигідно.
Якщо постійний дохід позичальника невисокий, погашення заборгованості розтягнеться на десятиліття.
За цей час сума іпотеки збільшиться як мінімум в два рази.
Оформлення максимально можливої суми іпотечного кредиту доцільно для тих клієнтів, які:
- мають високий стабільний дохід;
- планують погасити заборгованість в найкоротші терміни.
Від яких факторів залежить сума?
Визначаючи, яку суму дадуть в іпотеку в банку, позичальник повинен мати уявлення про тих факторах, які визначають цей показник.
доходи позичальника
Цей показник є найголовнішим.
Банк може відмовити в іпотеці, якщо сума щомісячних доходів позичальника не досягне потрібної позначки.
В такому випадку ступінь лояльності банку і вартість купується житлоплощі не матимуть ніякого значення.
Співробітники кредитної організації не просто визначають регулярний дохід позичальника. Вони розраховують, який розмір щомісячного внеску по іпотеці буде допустимим для конкретної особи.
Зазвичай банк передбачає, що позичальник може направити на погашення позики не більше 35% від суми доходів на місяць.
В окремих випадках розмір максимального регулярного платежу за іпотекою може бути визначений як 60% від щомісячного доходу позичальника.
Однак для цього банк повинен визнати рівень доходів клієнта досить високим.
Обов'язкове визначення максимально можливого розміру платежу за іпотекою засноване на тому, що багато клієнтів не можуть самостійно визначити цей показник.
Деякі претенденти на отримання іпотеки готові щомісяця віддавати всю суму заробітної плати, проте на практиці це неможливо.
Така невідповідність призводить до виникнення простроченої заборгованості.
Оціночна вартість житла
У загальному випадку розмір іпотеки визначається оціночною вартістю житла, якщо це дозволяє дохід позичальника.
Однак іноді вартість квартири, яку визначає продавець, не збігається з результатами оціночної експертизи.
Наприклад, продавець бажає отримати за свою житлоплощу 200 тис. Рублів. Оцінювачі встановили, що ринкова вартість житла дорівнює 160 тис. Рублів.
В даному випадку банк видасть кредит тільки в розмірі 80% від оціночної вартості, що складе 128 тис. Рублів. Решта суми ляже на плечі покупця.
Найчастіше відбувається розірвання договору, оскільки коштів у позичальника не вистачає.
Наявність непогашеної заборгованості
Досліджуючи фінансовий портрет майбутнього позичальника, банк обов'язково розраховує ступінь його кредитного навантаження.
У тому випадку, якщо є непогашені кредити в даній організації або будь-який інший, сума іпотеки буде істотно зменшена.
Приховувати дані про наявні кредити недоцільно, оскільки ця інформація міститься в кредитній історії кожного позичальника.
Надання неправдивої інформації банку призведе до відмови у видачі позики і можливе занесення в чорний список організації.
Оптимальний варіант - це погашення наявних кредитів ще до подачі заявки на іпотеку.
Однак не всі мають достатній розмір фінансових ресурсів. У будь-якому випадку слід адекватно визначати свої можливості, не перебільшуючи їх.
Коли оформляється заставна по іпотеці? Відповідь можна знайти тут.
наявність співпозичальника
Коли дохід позичальника недостатній для отримання потрібної суми іпотеки, банк пропонує залучити співпозичальника.
Найчастіше в якості таких виступають подружжя, які купують житло в спільну власність.
Сума іпотеки без співпозичальника може бути в кілька разів нижче, ніж при оформленні кредиту двома і більше особами.
Банк охоче йде на здійснення такої угоди. Причина тому - високий ступінь гарантії повернення позики.
Якщо в оформленні іпотеки беруть участь, наприклад, три співпозичальника, вони є поручителями один одного. Це істотно знижує фінансовий ризик кредитора і кредитне навантаження кожного учасника угоди.
Таким чином банк визначає допустимі межі розміру іпотечного позики. Однак подальша конкретизація цього показника здійснюється самим позичальником.
Тут дуже важливо правильно розрахувати свої можливості.
Іпотека не може бути тяжким тягарем, оскільки оформляється вона строком не на один рік. Також оформлення позики не повинно істотно знижувати рівень життя позичальника.
Надалі це убереже від проблемних ситуацій з кредиторами і можливої втрати нерухомості.