Російський ринок нерухомості останнім часом часто порівнюють з мильною бульбашкою. Для розуміння ситуації треба зазирнути в минуле. У слайді (див. Рис. 1) представлена динаміка зміни середньої ціни за квадратний метр в Росії за останні 20 років.
Чи можна на сьогодні побачити передумови цього неминучого падіння ціни?
Перший і головний індикатор - різке збільшення кількості пропозиції на ринку.
Другий індикатор - підвищення середнього періоду продажу квартири. Він виріс з семи місяців до дев'яти, і це також абсолютний рекорд.
Третій момент - поведінка забудовників, які починають запускати активні акції, яких, як правило, можна розділити на три основні типи. Упевнений, багато хто вже спостерігають це в своєму місті
- Різного роду знижки (в середньому 5-7%).
- Купувати тепер вигідніше - різні поліпшені форми оплати, наприклад безвідсоткова розстрочка до трьох років. А адже розстрочка з урахуванням нинішнього курсу обходиться забудовнику в 5-6% в рік від вартості квартири, і, наприклад, розстрочка на два роки рівносильна знижку в 12% на квартиру.
- Нереальна іпотека (як правило, забудовник компенсує банку 1-2% ставки, причому компенсація 1% на десять років складе 4,5% від вартості квартири).
Є й інші важливі складові сьогоднішніх настроїв. Наприклад, професійні гравці ринку відчувають, як знижується вартість землі для будівництва житлових комплексів, а інвестори починають виходити з інвестиційних проектів, продаючи куплену раніше нерухомість. Причому в фазі падіння їм навіть не так важливий вихід з нормальною прибутковістю, головне - вийти.
Давайте дивитися далі: а чи є, крім забудовників, сили, які будуть прагнути не допустити падіння цін. Є й такі - це банки. Через об'єктивних ринкових законів банкам вигідно, щоб ті предмети, на які існує масовий попит на кредити, не падали в ціні. Це, по-перше, погано впливає на середній чек видають кредиту; по-друге, зменшує вартість заставної бази; і, нарешті, по-третє, стимулює очікування ще більшого зниження ціни, що погано впливає на обсяги угод, в тому числі і іпотечних. Тому банки завжди будуть тим амортизатором, за допомогою якого ринок не стане робити різких рухів в ту чи іншу сторону.
Наступний, більш цікаве питання: наскільки фундаментальна нинішня ціна на нерухомість? Звичайно, нерухомість - це не нафта, яка за два квартали може подешевшати в три рази. Але нерухомість і не той продукт, який завжди тільки дорожчає, при накопиченні певного дисбалансу прорив настає.
На мій погляд, неминучий він і цього разу. І якщо банки і забудовники будуть робити все можливе, щоб його не допустити, то набагато більш масовий гравець на ринку, тобто приватний продавець квартири (74% нерухомості в Росії продають приватні особи і тільки 26% забудовники), поведе себе абсолютно по-ринковому .
Справа в тому, що більшість приватних продавців не мають точки беззбитковості, що дорівнює собівартості при вирішенні про ціну продажу. Те ж саме можна сказати і при покупці. Грубо кажучи, для них не стане трагедією продати квартиру за 3 млн руб. навіть якщо вони її купили за 3,5 млн руб. А ринкова ситуація така, що різке збільшення пропозиції, як є на сьогодні, призведе до зниження ціни на 12-24% в найближчі півроку. Це повністю впишеться в концепцію циклів на ринку нерухомості, адекватно підлаштувати ринок під існуючу економічну ситуацію і, як не дивно, в довгостроковій перспективі допоможе абсолютно всім учасникам ринку - через збільшення обсягів продажів.
Звичайно, маржинальність багатьох бізнесів зменшиться. Але давайте об'єктивно говорити, що той міхур (я його називати не мильним, а сталевим), який зараз де-факто є на ринку нерухомості, не міг існувати вічно. Більш того, все більший відсоток росіян отримає можливість купувати житло, а це і є одна з головних задач держави. Паралельно повинні запуститися процеси підвищення ефективності у всій ланцюжка, яка тягнеться від девелоперських компаній: будівельників, виробників матеріалів, обладнання, різного роду постачальників послуг. Це дорогого коштує, сучасна бізнес-організація - осередок суспільства XXI століття, і через подібні механізми можна очікувати подальшого зростання ефективності в країні в цілому.
Тому, на мій погляд, всім учасникам ринку необхідно підготуватися до нових умов, налаштовувати механізми роботи з урахуванням змін і внести посильний вклад в розвиток продуктивних сил країни, знижуючи вартість житла, а значить, підвищуючи життєвий рівень росіян.
Для приблизного розуміння - дороге житло в Росії чи ні? - досить поглянути на співвідношення середнього іпотечного платежу і середньої зарплати (див. Рис. 2).
Ми бачимо, що навіть наші міста-мільйонники знаходяться вище рівня світових столиць за умовною дорожнечі житла. І, думаю, всі учасники ринку несуть за це відповідальність. Правді в очі треба дивитися довго, до тих пір, поки не побачиш своє відображення. Таким чином, зниження цін неминуче, більш того, це єдино можливий сценарій, при якому в довгостроковій перспективі вигідно буде всім.
Ільдар Хусаїнов спеціально для «РБК-Нерухомості»
Ільдар Хусаїнов «Поверхи»