Ринок нерухомості розвивається циклічно: періоди підйому і спаду постійно змінюють один одного, викликаючи зміну цін. Інвестори намагаються вкладати кошти в ринки, де очікується зростання, щоб потім вигідно здати або перепродати нерухомість.
Але швидке збільшення вартості не завжди говорить про благополучне становище на ринку. Якщо це просто накручування цін без достатніх економічних передумов, то з'являється «бульбашка», який обов'язково лусне - тобто попит різко впаде, а разом з ним і ціни. Багато людей, піддавшись загальному ажіотажу в період освіти «бульбашки», купують нерухомість за захмарними цінами, а потім не можуть її продати. У найважчу ситуацію потрапляють ті, хто взяв кредит. Багато американців оформили іпотеку до того, як лопнув «бульбашка» на ринку нерухомості США. Після падіння цін борг позичальників виявився більше, ніж ринкова вартість житла.
Ще гірше довелося покупцям нерухомості в Іспанії. На відміну від американців, у яких за несплату іпотеки просто конфіскують придбану нерухомість. іспанські неспроможні позичальники навіть після вилучення заставленого майна залишаються в боргу перед банком. Вони зобов'язані погасити кредит в повному обсязі, а також сплатити штрафи за затримку платежів і судові витрати.
Щоб не переплатити за нерухомість і не пошкодувати про покупку, стóит уважно вивчити ситуацію на ринку. Є чинники, які допомагають розпізнати освіту "бульбашки":
Розмір орендної плати
На біржовому ринку велику увагу приділяють таким показником, як відношення ціни акції до доходу. Для стабільно розвивається воно коливається від 9 до 18%. Для організації, що знаходиться в стадії швидкого зростання, воно може досягати 20-30%. Значення, які не входять до ці межі, говорять про недооціненість або переоціненість акцій.
Приблизно те ж відбувається на ринку житла. Щоб зрозуміти, наскільки ціна нерухомості відповідає її реальної вартості, потрібно дізнатися її співвідношення з орендною платою (тобто з одержуваних доходом).
Орендна плата за рік
щодо ціни
на нерухомість
Коли на ринку утворюється "бульбашка", ціни стають дуже завищеними. Зниження вартість - теж не благополучний показник, крім випадків, коли очевидно, що скоро вона підвищиться. Наприклад, так може відбуватися, якщо будинок знаходиться неподалік від красивого пляжу, навколо якого нещодавно почали розвивати інфраструктуру, або якщо в цій місцевості планують поліпшити систему комунікацій.
вартість будівництва
Коли при продажу готового будинку можна виручити набагато більше коштів, ніж у нього вкладено, девелопери намагаються побудувати якомога більше нових об'єктів. В результаті з'являється надлишок пропозиції, і ціни знижуються.
ВВП на душу населення
Якщо придбати занадто дорогий будинок, то складно буде його продати. Мало хто з потенційних покупців зможе запропонувати велику суму, тому доведеться знижувати ціну. Отже, така покупка не стане вигідним вкладенням коштів.
Але як визначити, що означає «занадто дорогої»?
Для цього можна порівняти ціни на житло з ВВП на душу населення в країні. Чим більше різниця між цими показниками, тим вище ймовірність, що нерухомість переоцінена.
З огляду на обсяг ВВП в Люксембурзі, Бельгії, Норвегії, Данії та Австрії, можна сказати, що для жителів цих країн житло стóит дешево. Громадянам Великобританії, Італії, Франції та Нідерландів нерухомість обходиться дорожче.
У бідних державах відношення вартості нерухомості до ВВП на душу населення вище, ніж в багатьох. Тому цей фактор можна застосовувати тільки при порівнянні країн з приблизно рівним ВВП, але різними цінами на житло.