Справа в тому, що на ринку нерухомості Москви надувся класичний міхур, який може лопнути в будь-який момент.
Сходи, виготовлені з граніту, вітражі з сапфірових стекол, ексклюзивна в візантійському стилі мозаїка, водоспади в квартирах, - візитні картки московського житлового комплексу «Патріарх».
Житло в «Патріарху» потрапило в рейтинг агентства елітної нерухомості IntermarkSavills як найдорожче не тільки в Росії, але і взагалі в Східній Європі. Сьогодні вартість квадратного метра подібного житла в столиці стрибнула вище 60 000 доларів за квадратний метр. Неелітного нерухомість теж не пасе задніх - звичайна радянська двушка в спальному районі в девятітіетажке з класичними щурами в підвалі і тарганами з вентиляції від сусідів алкоголіків - 250 тисяч доларів. Населення залізною хваткою тримається за свої квадратні метри і убогі панельки в забитої пробками Москві, тому як за всі минулі роки це був єдиний стабільно дорожчає актив в нестабільній країні і нестабільному світі.
Але ж однозначно видно, що це - класичний міхур ринку нерухомості, який тисячі разів траплявся в світі протягом історії людства. Що ж буде, коли європейський споживач через проблеми Єврозони скоротить закупівлі нафти і газу, і ціна на ці продукти нашого експорту впаде?
Ринок нерухомості Москви сильно залежить від кількості інвесторів. Загальний спад економіки і криза в інших галузях спочатку викликає невеликий вибух попиту на нерухомість (поки інвестори шукають інші інвестиційні інструменти для збереження грошей), а потім призводить до стагнації і на цьому ринку.
Пропозиція квартир в новобудовах Москви
Натисніть, щоб збільшити
Попит на квартири в новобудовах Москви
Пропозиція квартир на вторинному ринку Москви
Натисніть, щоб збільшити
Попит на квартири на вторинному ринку Москви
Натисніть, щоб збільшити
Що таке «бульбашка» на ринку нерухомості
Цей термін дуже часто останнім часом вживається журналістами, політиками та звичайними росіянами. Давайте розберемося.
Почнемо з того, що «фінансова бульбашка» (який ще називають економічним, ринковим, спекулятивним і т.д.) - це торгівля переоціненими товарами у великих обсягах, будь то нерухомість, акції, автомобілі або будь-який інший товар. Коли ринкова ціна піднімається значно вище реальної, справедливої вартості, ось тоді і виникає «бульбашка». Звичайно, відбувається це не за один день, а протягом багатьох місяців або років. Зазвичай, ціна зростає через ажіотажний попит, а підвищення вартості, в свою чергу, викликає новий попит. Завдяки такому «снігової грудки» поступово надувається «міхур».
«Фінансовий міхур» на ринку нерухомості має свої причини виникнення:
- обмеження забудови (коли законодавчо знижується число новобудов, то попит на ринку починає перевищувати пропозицію, через що зростають ціни). Але обмеження можуть бути і штучно створеними, якщо забудовники-монополісти хочуть підвищити вартість житла в певному регіоні;
- територіальне розташування нерухомості (наприклад, в центрі населеного пункту житло завжди буде дорожче, ніж на околицях. Причому в мегаполісах ціни на нерухомість в центрі часто досягають неймовірних сум. А обмежена кількість будівель призводить до «пухир»);
- очікування прибутковості з боку власників (інвестори, скуповуючи житло, і просто власники закономірно очікують, що з часом нерухомість буде рости в ціні. Ситуація, коли ціна падає, практично не розглядається);
- збільшення реальних доходів населення (при появі достатньої суми грошей росіяни намагаються вкласти їх у нерухомість, причому не тільки купити, але і зробити ремонт, добудувати і т.п. В результаті вартість такої нерухомості зростає, викликаючи зростання і всього ринку);
- поява і розвиток кредитування (багато росіян сьогодні можуть «замахнутися» на житло, яке раніше вважали б свідомо недоступним. Тому підвищується максимальна цінова планка);
- криза на валютному ринку і ринку капіталу (викликають відтік інвесторів, які починають повально вкладатися в інші галузі, в тому числі і в нерухомість);
- ажіотажний попит (часто виникає несподівано і абсолютно необгрунтовано, але зупинити його вже складно).
Простежити зародження і розвиток «бульбашки» на ринку нерухомості можна, але значно важче спрогнозувати, коли він лопне. Значною мірою ускладнює ситуацію інерційність очікувань продавців щодо прибутковості, тобто навіть бачачи невиправданість цін і наближення кризи, продавець все одно не знижує вартість нерухомості, вважаючи за краще зачаїтися і почекати, що буде. Але іноді експертам вдається досить точно передбачити, коли лопне «бульбашка». Правда, для цього потрібно володіти повною та об'єктивною інформацією.
Що говорить про те, що «бульбашка» на ринку житла в Москві скоро лопне
Ось уже кілька років експерти очікують, що ціни на ринку нерухомості Москви почнуть активно знижуватися. Однак цього не відбувається. Навіть у кризові роки ціни не обвалилися настільки, як це прогнозували. Навіть незважаючи на те, що житло економ-класу незначно дешевшає, середній показник ціни ростуть за рахунок елітної нерухомості.
Житло преміум-класу в Москві не тільки не підпало під вплив кризи, воно навіть досягло небувалих висот. Так, сьогодні в деяких житлових комплексах вартість квадратного метра житла досягла неймовірних $ 60 тис. Це найвища ціна у всій Східній Європі.
Але навіть житло економ- і бізнес-класу в Москві на даний момент значно переоцінено. Середня ціна «квадрата», як уже було зазначено раніше, становить $ 5,8 тис. Що в 1,5 рази дорожче, ніж ціна квадратного метра елітного житла в Києві. Це дуже високий показник для бюджетного житла та нерухомості середнього класу.
І при всьому цьому чим же підкріплена така висока ціна нерухомості в Москві? - Попитом з боку спекулянтів, вартістю сировинних товарів (нафта, газ, метал) і курсом рубля. А це все, погодьтеся, досить суб'єктивні і ненадійні чинники. Значне зростання цін на житло в столиці, переважно, фіксувався останнім часом тоді, коли росла вартість нафти і газу, а також зміцнювався російський рубль. Але прогнози щодо вартості нафти в найближчому майбутньому є чітко визначеними. Ціни будуть падати через економічної катастрофи Євросоюзу. А це говорить про те, що в будь-який момент ціни можуть впасти. Найімовірніше, що одночасно з ними впаде і ринок нерухомості Москви.
Такий фактор, як попит, взагалі може помінятися в будь-який момент. А позиції рубля на світовому валютному ринку і зовсім хиткі.
Тому фактори, що підтримують ринок нерухомості Москви, недостатньо стабільні і надійні. А це говорить про те, що надувся «фінансовий міхур» готова луснути в будь-який момент. Тому не варто плекати райдужні надії щодо майбутнього ринку житла в Москві. Інвесторам, які шукають порятунку своїх коштів в цьому сегменті економіки, варто серйозно задуматися над тим, самий кращий це варіант. А потенційним покупцям ми б порадили не поспішати купувати нерухомість за такою надвисокої ціною, брати кредити і т.п. Як тільки спекулянти підуть з ринку, ціни можуть досить сильно і різко знизитися. Але навіть якщо такі прогнози не виправдаються, то стрімкого зростання на ринку точно в найближчому майбутньому не буде - для цього немає ніяких підстав.