Досить часто виникають ситуації, коли для завершення будівництва потрібні гроші, причому в значній кількості. Що робити, якщо кредит залучити важко або його пропонують на невигідних умовах?
Приклад. Порядок відображення в обліку замовника-забудовника отримання коштів від інвестора і передачі йому частини побудованого об'єкта нерухомості за інвестиційним договором.
На орендованій земельній ділянці ТОВ "Альфа" забезпечує зведення об'єкта нерухомості, який має намір надалі експлуатувати протягом тривалого періоду часу.
У зв'язку з нестачею коштів для завершення будівництва укладено інвестиційний договір з ЗАТ "Бета". Згідно з ним ЗАТ "Бета" (за договором - Інвестор) у встановлений договором термін перераховує на рахунок ТОВ "Альфа" 70 млн руб. Після завершення будівництва Інвестору покладається частина побудованого будинку пропорційно витратам на його зведення.
Припустимо, що забудовник в процесі зведення об'єкта відображає в регістрах бухгалтерського обліку тільки витрати на орендну плату за земельну ділянку, на якій зводиться об'єкт. Орендна плата становить 100 000 руб. в місяць (без урахування ПДВ).
Нарахування орендної плати щомісяця відбивається записами:
Д-т рах. 08 "Вкладення у необоротні активи"
К-т рах. 60 "Розрахунки з постачальниками та підрядниками"
100 000 руб.
Надходження коштів від ЗАТ "Бета" підлягає відображенню записами:
Д-т рах. 51 "Розрахункові рахунки"
К-т рах. 62 "Розрахунки з покупцями і замовниками"
70 000 000 руб .;
Д-т рах. 76 "Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами", субрах. "ПДВ з передоплати",
К-т рах. 68 "Розрахунки по податках і зборах", субрах. "Розрахунки по ПДВ",
10 677 966 руб.
Якщо ТОВ "Альфа" вирішить заощадити на сплаті ПДВ в періоді будівництва і визнає суму коштів, що надійшли цільовим фінансуванням, то буде проводитися запис:
Д-т рах. 51 "Розрахункові рахунки"
К-т рах. 76 "Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами"
70 000 000 руб.
Припустимо, що будівництво об'єкта триває 15 місяців і за цей час орендна плата за земельну ділянку, віднесена на витрати по зведенню, склала 1 500 000 руб.
Технічний замовник пред'явив приймально-передавальний акт, за яким витрати на зведення об'єкта склали 247 800 000 руб. (В тому числі ПДВ - 37 800 000 руб.).
Прийняття до обліку витрат на зведення об'єкта в обліку ТОВ "Альфа" підлягає відображенню записами:
Д-т рах. 08 "Вкладення у необоротні активи"
К-т рах. 60 "Розрахунки з постачальниками та підрядниками"
210 000 000 крб. (247 800 000 - 37 800 000);
Д-т рах. 19 "Податок на додану вартість по придбаних цінностей"
К-т рах. 60 "Розрахунки з постачальниками та підрядниками"
37 800 000 руб.
Ухвалення ПДВ за витратами на зведення об'єкта до відрахування відображається записом:
Д-т рах. 68 "Розрахунки по податках і зборах", субрах. "Розрахунки по ПДВ",
К-т рах. 19 "Податок на додану вартість по придбаних цінностей"
37 800 000 руб.
Разом витрати на будівництво об'єкта, з урахуванням орендної плати за земельну ділянку, склали 211 500 000 руб.
Припустимо, що площа будівлі склала 4000 кв. м, при собівартості 1 кв. м - 52 875 руб. (211 500 000 руб. 4000 кв. М).
З них ЗАТ "Бета" профінансував приблизно 1120 кв. м [(70 000 000 руб. - 10 677 966 руб.). 52 875 руб.].
Слід врахувати, що перед передачею цих площ ТОВ "Альфа" має зареєструвати на них як на окремий об'єкт нерухомості виникнення права власності.
Держмито за реєстрацію - 15 000 руб. (Пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Витрати на її сплату, на наш погляд, слід врахувати у вартості об'єкта, виготовленого для продажу, тобто готової продукції, і відобразити записами:
Д-т рах. 76 "Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами"
К-т рах. 68 "Розрахунки по податках і зборах", субрах. "Розрахунки по держмито",
15 000 руб.
Д-т рах. 43 "Готова продукція"
К-т рах. 76 "Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами"
15 000 руб.
Д-т рах. 68 "Розрахунки по податках і зборах", субрах. "Розрахунки по держмито",
К-т рах. 51 "Розрахункові рахунки"
15 000 руб.
Після проведення всіх вимірів готових площ вирішено, що у власність ЗАТ "Бета" повинен бути переданий об'єкт нерухомості загальною площею +1121 кв. м.
У регістрах бухгалтерського обліку формування вартості об'єкта, призначеного для продажу, слід відобразити записом:
Д-т рах. 43 "Готова продукція"
К-т рах. 08 "Вкладення у необоротні активи"
59 272 875 руб. (1121 кв. М x 52 875 руб.).
З урахуванням витрат на реєстрацію права власності (15 000 руб.) Собівартість об'єкта - 59 287 875 руб.
Інвестор (ЗАТ "Бета") заплатив за цей об'єкт з урахуванням ПДВ 70 000 000 руб.
Припустимо, що підписання приймально-передавального акта між покупцем нерухомості (інвестором) і продавцем (замовником-забудовником) і реєстрація переходу права власності відбулися в одному звітному періоді.
Тоді продаж об'єкта (передача його за інвестиційним договором), надходження виручки, нарахування ПДВ будуть відображені записами:
Д-т рах. 62 "Розрахунки з покупцями і замовниками"
К-т рах. 90 "Продажі", субрах. "Виручка",
70 000 000 руб .;
Д-т рах. 90 "Продажі", субрах. "ПДВ",
К-т рах. 68 "Розрахунки по податках і зборах", субрах. "Розрахунки по ПДВ",
10 677 966 руб .;
Д-т рах. 90 "Продажі", субрах. "Собівартість продажів",
К-т рах. 43 "Готова продукція"
59 287 875 руб.
Якщо продавець (ТОВ "Альфа"), він же замовник-забудовник, при отриманні попередньої оплати нарахував ПДВ, то слід прийняти ПДВ до відрахування записом:
Д-т рах. 68 "Розрахунки по податках і зборах", субрах. "Розрахунки по ПДВ",
К-т рах. 76 "Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами", субрах. "ПДВ з передоплати",
10 677 966 руб.
Якщо в періоді отримання передоплати вона була відображена як цільове фінансування агентської діяльності на рахунку 76, то слід зробити запис:
Д-т рах. 76 "Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами"
К-т рах. 62 "Розрахунки з покупцями і замовниками"
70 000 000 руб.
Від продажу об'єкта ТОВ "Альфа" отримало прибуток 34 159 руб. (70 000 000 - 10 677 966 - 59 287 875).
Залежно від умов договору ця сума може піти на збільшення фінансового результату продавця або повинна бути повернута покупцеві (інвестору).
Якщо ви не знайшли на цій сторінці потрібної вам інформації, спробуйте скористатися пошуком по сайту: