Одним з основних умов іпотечного кредиту є внесення позичальником власних коштів у покупку нерухомості. Мінімальний початковий внесок в залежності від апетитів банку і параметрів конкретного кредиту повинен досягати 10-15% від вартості придбаних квадратних метрів. Для яких цілей потрібен цей початковий внесок самому банку і його клієнта?
Навіщо потрібен початковий внесок банку-кредитору?
Надання іпотечного кредиту завжди пов'язане з підвищеним ризиком. Термін погашення у цього продукти дуже тривалий, а сума позики неабияка, і немає можливості передбачити, як складеться у позичальника життя протягом кількох десятиліть.
Для того, щоб не втрачати свої кошти, банк запитує додаткові гарантії повернення кредиту, в тому числі і оцінка вартості нерухомості, і оформлення застави, і його страхування. Що б не трапилося, в будь-який момент дії договору іпотеки кредитор повинен зуміти повернути всі гроші. Якщо, наприклад, доведеться забрати за допомогою приставів предмет застави, банк повинен продати його швидко і за адекватною вартості. Ця ситуація прямо залежить від ліквідності майна.
Для мінімізації ризику банк прагне до зменшення суми позики по відношенню до вартості житла і надає іпотеку в розмірі 85-90% від ціни нерухомості. При такому розкладі навіть в перший же день після видачі іпотеки, кредитор зможе відшкодувати свої витрати, реалізувавши заставу.
Чим допомагає початковий внесок позичальника?
При кредитуванні діє принцип: чим менший ризик банку, тим вигідніше брати в борг. Саме з цієї причини для бажаючих скористатися пропозиціями по іпотеці варто попередньо підкоп грошей. Економія при внесенні більшої суми власних коштів складається з декількох складових:
- Зниження суми нарахованих відсотків через зменшення розміру отриманого кредиту - заробите зайві півмільйона на початковий внесок платити по іпотеці доведеться набагато менше;
- Знижка від розміру самої процентної ставки - при первинному внеску в 30-50% замість 10-15% ставка по іпотеці може виявитися на 0,5-2,5 пункту нижче;
- Зменшення бази для розрахунку вартості особистого страхування - страховка життя і здоров'я за рік обійдеться в 1-2% від загальної суми позики, чим менше кредит, чим нижче витрати на оформлення поліса.
При збільшенні початкового внеску не зміниться вартість страхування об'єкта нерухомості. Захистити його від повного пакету ризиків можна при оплаті страхової премії в розмірі від 0,5 до 3,5% його оцінної вартості щорічно. Іноді вигідніше вибрати кредит без обов'язкової страховки, але з більш високим відсотком. Все індивідуально.
Крім економії великий початковий внесок істотно підвищує шанси на схвалення заявки по іпотеці. Якщо ви в змозі оплатити третину або половину купується житлоплощі, то, на думку банку, зможете виплатити і решту суми. Цей факт значно збільшить ймовірність позитивного рішення навіть в складних ситуаціях.
Внесення власних накопичень в придбання квартири або будівництво будинку допомагають взяти кредит тим потенційним позичальникам, які не є ідеальними клієнтами банку: не мають офіційного працевлаштування, не можуть документально підтвердити високий рівень доходів, не володіють позитивною кредитною історією і т.д.
Чи є іпотека без початкового внеску?
Стандартні позики в розмірі 100% від вартості житла, що купується обходяться дорожче для клієнтів, але зате немає необхідності відкладати покупку власної квартири або будинку і збирати гроші на початковий внесок. Зазвичай при нульовому внеску коштів позичальника, йому доводиться ретельніше доводити свою надійність і сумлінність.
Є й пільгові іпотечні програми, за якими початковий внесок може бути сплачений за рахунок коштів материнського капіталу, житлового сертифіката або субсидії з бюджету. Клієнт не витрачає свої гроші і отримує все ж позикові кошти на лояльних умовах.
Без початкового внеску взяти іпотечну позику можливо і коли існує можливість надати в заставу вже наявну у власності родини нерухомість. У цих випадках позичальникам потрібно лише вчасно виплачувати щомісячні платежі за графіком, не замислюючись про стартових вкладеннях в своє житло.