На наші запитання допомогли відповісти Олексій Комаров, нотаріус з Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, керівник АН РБНО, і Ірина Щербініна, експерт з нерухомості.
Що змінилося в новому законодавстві? Які терміни позовної давності (тобто по закінченні якогось терміну покупець квартири може бути абсолютно спокійний і звільнений від претензій учасників угоди і третіх осіб)?
Головна відмінність між нікчемним і заперечної угодами полягає в моменті їх недійсності, і в тому, в які терміни можна їх оскаржити.
Нікчемність правочину (іншими словами - її недійсність) не залежить від рішення суду. Угода нікчемна з самого початку її здійснення і не породжує для сторін жодних правових наслідків. Оспорімую ж угоду можуть визнати недійсною тільки за рішенням суду, відповідно, до такого рішення укладений договір має юридичну силу і є обов'язковим для виконання.
До моменту змін назріла проблема за угодами, укладеними на ринку нерухомості: будь-яка угода, укладена сторонами з порушенням чинного законодавства, визнавалася нікчемною. Крім того, позов про визнання нікчемного правочину могло пред'явити будь-яка особа. Зазначена можливість на практиці призводила до зловживань осіб, які, не мавши конкретного інтересу в укладеній угоді, намагалися її занічтожіть.
Тепер як по заперечної, так і за нікчемним правочином вимоги до суду про визнання її недійсною вправі пред'явити тільки сторона угоди або прямо вказане в законі особа, наприклад попечитель, іншими словами - особа, яка має інтерес в оскарженні угоди ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.
Основна причина визнання угод недійсними по нікчемності - правочин, вчинений недієздатною особою, ст. 171 ГК РФ. Тобто громадянин, який продає житло, був до скоєння договору продажу позбавлений дієздатності по суду. За такою угодою суд зобов'яже сторони повернути один одному все отримане за договором купівлі-продажу. Покупець по даній угоді - слабша сторона, так як, повернувши куплене житло, виникає питання з поверненням грошей, яких у недієздатного, звичайно, вже немає.
За оспорімим операціях поза конкуренцією ст. 177 ГК РФ: угода, укладена особою, не здатним розуміти значення своїх дій або керувати ними.
Якщо в першому випадку достатньо факту підтвердження недієздатності - рішення суду про визнання громадянина недієздатним, то стосовно 177 ст. ГК РФ судом буде призначено експертизу, та з урахуванням інших доказів сторін буде прийнято рішення про визнання угоди недійсною або відмову у відповідних позовних вимогах. На практиці вирішальну роль відіграє висновок експерта, якщо в достовірності експертного висновку у суду сумнівів немає (зазвичай так воно і є). Інші докази, наприклад показання свідків, можуть носити досить умовне значення для рішення суду.
Говорячи про правовий механізм захисту права набувача житла, можна сказати, що по суті їх два: термін позовної давності і кваліфікація за ст. 302 ГК РФ як добросовісний набувач.
У першому випадку по операціях встановлено строк позовної давності в один рік для заперечної операції і три роки - для незначної. За нікчемними правочинами, де вимога заявляється стороною угоди, термін позовної давності починає текти з моменту виконання договору, якщо вимога заявляється третьою особою - то з моменту, коли він дізнався або повинен був дізнатися про факт укладення договору.
Які на сьогоднішній день найпоширеніші причини недійсних (нікчемних і оспорімих угод)? Часте це явище або рідкісне? Чи були у вашій практиці (або в історії фірми) такі випадки і якщо так, чим це закінчилося для покупця?
Вадим Лященко: «У більшості випадків недійсна угода очевидно містить в собі елемент правопорушення. Тому що поважають себе і цінують свою репутацію професійні учасники ринку нерухомості намагаються триматися від таких угод подалі. Те ж саме можна сказати і про незначних угодах.
Інша справа - угоди, при яких одна зі сторін несе той чи інший ризик, включаючи ризик оскаржування або попередніх угод з об'єктом. Такі ризики можуть бути ніяк не пов'язані з правопорушеннями, але присутні в історії об'єкта.
Завдання фахівця, який супроводжує покупця, - своєчасно виявити цей ризик або ризики, оцінити їх величину, запропонувати можливі способи мінімізації та дати відповідні рекомендації клієнту. Такі рекомендації, в залежності від конкретної ситуації і конкретних ризиків оспорювання, можуть бути самими різними - відмова від покупки, вимога адекватної знижки, надання додаткових заяв, гарантій і т.д.
Завдання фахівця, який супроводжує продавця, - виявити і мінімізувати ризики оспорімості попередніх угод з об'єктом ще на стадії підготовки документів продаваного об'єкта, дати свою цільову оцінку ризиків контрагенту (покупцю).
Нерідко оцінка можливої оспорімості угод і ймовірних наслідків стає предметом палких суперечок між продавцем і покупцем за участю їхніх юристів, агентів і банківських фахівців. Іноді в цих суперечках перемагає здоровий глузд, іноді - ні.
На практиці доводиться зустрічатися з дуже різним ставленням зацікавлених учасників дебатів до таких факторів ризику оспорімості угод, як, наприклад:
- відсутність когось із мешканців через знаходження в місцях позбавлення волі;
- дарування між не родичами;
- зняття з реєстраційного обліку за дорученням;
- зняття з реєстраційного обліку без постановки на облік в іншому місці;
- визнання прав власності за рішенням суду;
- неринкова ціна в договорі;
- нееквівалентний обмін без доплати;
- свіжа угода з добросовісним набувачем.
Список можна продовжувати, і у кожного досвідченого фахівця знайдеться, чим його доповнити.
Але найбільш пам'ятні випадки - це коли колеги намагаються приховати від тебе ризики свого об'єкта. Трапляється таке рідко, але від цього менш огидним не стає ».
Ірина Щербініна: «Недійсні угоди стали більш рідкісним явищем, ніж раніше, в лихі 90-ті роки. По-перше, тому що Росреестр контролює права неповнолітніх і не проводить операції з їх власністю без дозволу органів опіки. По-друге, ринок ріелторських послуг зараз більш прозорий, в ньому працюють великі компанії. По-третє, з введенням поняття "добросовісний набувач" покупці стали більш захищені, якщо по квартирі зареєстрований перехід прав за правилами Росреестра і якщо в договорі купівлі-продажу варто повна вартість.
Проте, оспорювані правочини є. І, як правило, найбільш часті їх причини наступні:
- поява родичів після виконання договору ренти;
- поява спадкоємців, про які продавець не знав (або замовчував);
- утиск прав неповнолітніх при приватизації в 90-х роках;
- проведення операції з особою, що складається на обліку в нарко- або психдиспансері без огляду на момент угоди ».
Як можна мінімізувати ризики при купівлі квартири?
Ірина Щербініна: «Мінімізацію ризиків при купівлі квартири слід починати вже з моменту обдзвону списку варіантів. Я б радила відразу виключити зі списку недавню ренту, спадок менше трьох років, а також спадщину та дарування від чужого особи (не родичі). Зараз на ринку маса варіантів і ризикувати не варто. Обраний варіант слід ретельно перевірити. Краще за допомогою фахівця. Нехай ріелтор або юрист збере "досьє" на квартиру, що купується, з якого буде видно можливі ризики ».
Олексій Комаров: «Говорячи про правовий механізм захисту права набувача житла, можна сказати, що по суті їх два: термін позовної давності і кваліфікація за ст. 302 ГК РФ як добросовісний набувач. Нагадаю, що імунітет на вилучення майна - житла у добросовісного набувача не поширюється на безоплатні угоди (дарування) і якщо судом встановлено, що майно вибуло всупереч волі власника (продаж за підробленими документами) ».
Чи були у вашій практиці випадки визнання нотаріально засвідченої угоди купівлі-продажу квартири недійсною? Якщо так, то чим це закінчилося для покупця?
Олексій Комаров: «У моїй практиці немає».
Ірина Щербініна: «Так, у мене були два таких випадки. Я пояснила своїм клієнтам, на підставі чого я вирішила, що в подальшому будуть проблеми. Всі перевірки видаю на руки ».
Як ви ставитеся до страхування ризику втрати права власності? Чи рекомендуєте при кожній покупці нерухомості оформляти таку страховку?
Ірина Щербініна: «До страхування і страховим компаніям ставлюся з неабиякою часткою скептицизму. У наш непростий час будь-яка компанія запросто може закритися або оголосити себе банкрутом. А буває, договори страхування складають так хвацько, що виключають відшкодування збитків при деяких варіантах подій. Приклад тому - справа Чалаевих, за яким кілька років йшли суди між страховою компанією і іпотечним банком. Загалом, краще сподіватися на логіку та інтуїцію, а довіряти - фахівцям ».
Чи достатньо захищені права покупця нерухомості сьогодні і що б ви запропонували змінити в законодавстві, якби була така можливість?
Олексій Комаров: «Завжди будуть встановлені законом підстави оскарження укладених угод, тому стовідсоткова гарантія права власності набувача житла - це міф.
Державі потрібно вирішити питання гарантії забезпечення стовідсоткової компенсації сумлінним особам, які в результаті визнання угод недійсними залишаються без грошей і житла, що вимагає прийняття принципового рішення, визначення реального гаранта законності права власності з внесенням відповідних законодавчих змін. Це, в свою чергу, призведе і до питання системного вирішення проблеми обороту вторинного житла, де важливе питання про прийняття закону про ріелторську діяльність і де має знайти відображення вирішення питання з ліцензуванням, обсягом діяльності та відповідальністю агентів, брокерів, які завжди були і будуть важливим елементом впорядкування цивільного обороту житла і першим професіоналом, якого зустрічають купують або продають нерухомість громадяни. А перше враження, як відомо, можна зробити тільки один раз ».