Сторінка 7 з 26
Життєвий цикл об'єктів нерухомості
Життєвий цикл. це закінчена послідовність процесів існування нерухомості від введення в експлуатацію (від створення) до припинення. У теорії і практиці розрізняють п'ять видів циклів: діловий, життєвий цикл товару, виду бізнесу і підприємства як майнового комплексу, а також нерухомості як об'єкта власності. На тривалість циклу впливають періоди виробництва, фізичний і моральний знос, капітальна об'єкта, умови експлуатації, кон'юнктурність ринку та інші фактори.
Оскільки об'єкти нерухомості мають потрійну сутність, протягом усього періоду свого існування вони піддаються відповідно фізичним, економічним і правовим змінам. В результаті кожна нерухома річ (крім землі) проходить наступні чотири укрупнені стадії життєвого циклу:
• формування. будівництво, створення нового підприємства, придбання (купівля, виділення та ін.) земельної ділянки;
• експлуатація. функціонування і розвиток (розширення, реконструкція, зміна виду діяльності, реорганізація та ін.);
• зміна, можливо, неодноразова, власника, власника або користувача;
• припинення існування. знесення, ліквідація, природне руйнування.
Перша, третя і четверта стадії життєвого циклу нерухомості як товару передбачають, крім того, державну реєстрацію факту створення або ліквідації об'єкта, а також зміни власника.
Життєвий цикл комерційної нерухомості як власності, з точки зору одного поточного її власника, що здійснює з об'єктом свій власний суб'єктивний шлях від покупки, скажімо, до продажу або міни, може багаторазово повторюватися, щоразу з новим володарем, аж до закінчення строку економічного або фізичного життя об'єкта.
Зміна власників майнових комплексів підприємств в процесі здійснюваних в Росії реформ, приватизації, банкрутства, переходу з рук в руки контрольного пакета акцій супроводжується суттєвими, а часом і руйнівними змінами організації, управління, технології та самих основних засобів виробництва.
Для об'єктів. історичних пам'яток більше значення має фізичний термін життя, а не зміна власника, власника і користувача, так як вони охороняються державою. Використання об'єктів світового і національного значення допускається без порушення їх культурних і історичних функцій, а їх формування пов'язане з відтворенням, дослідницькими і реставраційними роботами. Природні комплекси. пам'ятники можуть існувати вічно. Припинення існування таких об'єктів означає їх включення в нові, більш великі, історико-культурні комплекси або загибель в результаті стихійних лих.
Життєвий цикл нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає, за визначенням Г. Харрісона, термін економічний, фізичний, хронологічний та строк економічного життя.
Економічний срокжізні. це період прибуткового використання об'єкта, коли здійснюються поліпшення вносять вклад у вартість нерухомості. Хороший ремонт, переобладнання і оптимізація умов збільшують, а поганий догляд скорочує термін економічного життя об'єкта. Він закінчується, коли поліпшення вже не вносять вклад у вартість об'єкта внаслідок його загального старіння.
Фізичний термін життя. це період реального існування об'єкта в функціонально придатному стані до його знесення (руйнування). Він може бути нормативним, фактичним, розрахунковим (прогнозованим) і збільшуватися за рахунок модернізації і поліпшення умов.
Ефективний вік заснований на оцінці зовнішнього вигляду і технічного стану будівлі. Це вік, відповідний фактичної збереження об'єкта, його станом на момент угоди, оцінки. Наприклад, коли цегельний 60-річний будинок виглядає так, як якщо б йому було 18 років, то його ефективний вік 18 років. Ефективний вік може бути більше або менше хронологічного віку.
Хронологічний вік. це період від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати угоди або оцінки.
Що залишився термін економічного життя будівлі обчислюється від дати оцінки (аналізу) до вікон-чення його економічного життя. Ремонт і переобладнання продовжують (збільшують) цей термін.
Фізичний і економічні терміни життя будівель мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати. Всі стадії життєвого циклу і терміну життя взаємопов'язані між собою, і при зміні одного з них відповідно змінюються і інші.
Знаходження нерухомості на тій чи іншій стадії життєвого циклу має враховуватися власником для реалізації адекватних заходів, що забезпечують збереження і підвищення прибутковості майна.
Тривалість фізичного терміну життя, економічний і ефективний вік нерухомості (крім землі) залежать від невблаганно наростаючих процесів зносу і амортизації, що мають силу законів природи.