Життєвий цикл об'єктів нерухомості - Лекція, розділ Економіка, Курс лекцій Економіка нерухомості Введення в курс. 3 Глава 1. Нерухоме майно та його види Життєвий Цикл - Це Закінчена послідовний процес.
Життєвий цикл - це закінчена послідовність процесів існування нерухомості від введення в експлуатацію (від створення) до припинення. Розрізняють чотири види циклів: діловий, життєвий цикл товару, виду бізнесу і підприємства як майнового комплексу. На тривалість циклу впливають періоди виробництва, фізичний і моральний знос, капітальна об'єкта, умови експлуатації, кон'юнктурність ринку та інші фактори.
Оскільки об'єкти нерухомості мають потрійну сутність, протягом усього періоду свого існування вони піддаються відповідно фізичним, економічним і правовим змінам. В результаті кожна нерухома річ (крім землі) проходить наступні чотири укрупнені стадії життєвого циклу:
Формування - будівництво, створення нового підприємства, придбання (купівля, виділення та ін.) Земельної ділянки;
Експлуатація - функціонування і розвиток (розширення, реконструкція, зміна виду діяльності, реорганізація та ін.);
Зміна, можливо, неодноразова, власника, власника або користувача;
Припинення існування - знос, ліквідація, природне руйнування.
Перша, третя і четверта стадії життєвого циклу нерухомості як товару передбачають, крім того, державну реєстрацію факту створення або ліквідації об'єкта, а також зміни власника.
Життєвий цикл комерційної нерухомості як власності, з точки зору одного поточного її власника, що здійснює з об'єктом свій власний суб'єктивний шлях від покупки, скажімо, до продажу або міни, може багаторазово повторюватися, щоразу з новим володарем, аж до закінчення строку економічного або фізичного життя об'єкта.
Історичні пам'ятки - більше значення має фізичний термін життя, а не зміна власника, власника і користувача, так як вони охороняються державою. Використання об'єктів світового і національного значення допускається без порушення їх культурних і історичних функцій, а їх формування пов'язане з відтворенням, дослідницькими і реставраційними роботами.
Природні комплекси-пам'ятники - можуть існувати вічно. Припинення існування таких об'єктів означає їх включення в нові більш великі історико-культурні комплекси або загибель в результаті стихійних лих.
Життєвий цикл нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічний, фізичний, хронологічний та строк економічного життя.
Економічний термін життя - це період прибуткового використання об'єкта, коли здійснюються поліпшення вносять вклад у вартість нерухомості. Хороший ремонт, переобладнання і оптимізація умов збільшують, а поганий догляд скорочує термін економічного життя об'єкта. Він закінчується, коли поліпшення вже не вносять вклад у вартість об'єкта внаслідок його загального старіння.
Фізичний термін життя - це період реального існування об'єкта в функціонально придатному стані до його знесення (руйнування). Він може бути нормативним, фактичним, розрахунковим (прогнозованим) і збільшуватися за рахунок модернізації і поліпшення умов.
Ефективний вік заснований на оцінці зовнішнього вигляду і технічного стану будівлі. Це вік, відповідний фактичної збереження об'єкта, його станом на момент угоди, оцінки. Наприклад, коли цегельний 60-річний будинок виглядає так, як якщо б йому було 18 років, то його ефективний вік 18 років. Ефективний вік може бути більше або менше хронологічного віку.
Хронологічний вік - це період від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати угоди або оцінки.
Що залишився термін економічного життя будівлі обчислюється від дати оцінки (аналізу) до закінчення його економічного життя. Ремонт і переобладнання продовжують (збільшують) цей термін.
Фізичний і економічні терміни життя будівель мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати. Всі стадії життєвого циклу і терміну життя взаємопов'язані між собою, і при зміні одного з них відповідно змінюються і інші (рис. 19).
* Може збільшуватися за рахунок реконструкції, переобладнання (перебудови), модернізації або зміни умов.
** Може бути більше, ніж фактичний вік будівлі.
Мал. 19. Термін життя нерухомості.
Знаходження нерухомості на тій чи іншій стадії життєвого циклу має враховуватися власником для реалізації адекватних заходів, що забезпечують збереження і підвищення прибутковості майна.
Тривалість фізичного терміну життя, економічний і ефективний вік нерухомості (крім землі) залежать від наростаючих процесів зносу і амортизації, що мають силу законів природи.
Всі теми даного розділу:
Якісна і кількісна характеристика об'єктів нерухомості
Кожен об'єкт нерухомості неповторний і має специфічну систему якісних і кількісних характеристик. Якість - це сукупність властивостей нерухомого майна,
Угруповання і опис будівель і споруд
Нерухомість включає велику різноманітність видів будівель і споруд, що істотно відрізняються за функціями, типам, цілями використання та багатьма іншими показниками. Всі будівлі визначають в три основ
Споживчі властивості земельних ділянок
Центральне місце в системі нерухомого майна займає земля - природний, створений природою, загальний базис розміщення всіх інших його елементів і людей. В системі нерухомості об'єктом еко
Види лісів і багаторічних насаджень
Серед нерухомого майна особливе місце займають багаторічні насадження та ліси - сукупність земель, віднесених до лісового фонду, деревної, чагарникової і трав'янистої рослинності, тварин, м
Відокремлені водні об'єкти
Водний об'ектвообще - це зосередження вод на поверхні суші в формах її рельєфу або в надрах, що має межі, обсяг і риси водного режиму. До складу водного об'єкта
ділянки надр
Під надрами розуміється частина земної кори, розташована нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геол
Підприємство як майновий комплекс
Термін «підприємство» використовується в цивільному праві стосовно як до суб'єктів, так і до об'єктів права. Підприємством називається юридична особа, тобто суб'єкт цивільного права, учасник перед
Особливості нерухомості як товару
Нерухоме майно як товар - це об'єкт угод (купівлі-продажу, дарування, застави та ін.), Що задовольняє різні реальні або потенційні потреби і має певні якісні і кол
Знос і амортизація нерухомості
Будь-який об'єкт нерухомості (крім землі при нормальному використанні) схильний до зносу. В результаті погіршуються його технічні та економічні характеристики, а вартість переноситься частинами на в
Особливості та закономірності ринку нерухомості
Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості. Ринок нерухомості являє
АДМІНІСТРАТИВНІ
Реальне податкове ставка: зростання зниження Збільшення Зменшення Збільшення Рівень податку на имущ
Правові основи, що регулюють відносини на ринку нерухомості
Характерною рисою ринкових відносин в сфері нерухомості є наявність спеціальної нормативно-правової бази, яка регламентує відносини, пов'язані з нерухомим майном, і, що особливо важливе значення
Суб'єкти і об'єкти власності
Слід розрізняти поняття об'єкт і суб'єкт власності на нерухомість, а також право власності та відносини власності. Суб'єкти права власності на нерухоме