Відповідь: Проживати в одній квартирі з чужими людьми дуже складно. Нові мешканці можуть створити настільки нестерпні умови для проживання, що їх співвласниками - колишніми жителями квартири, приймається рішення про терміновий продаж частки.
У житла, як і у будь-який інший власності, може бути не один, а кілька господарів. Люди приватизують на кілька людей свої квартири, успадковують їх частинами та в результаті виникає часткова власність. Поки власники однієї і тієї ж нерухомості живуть дружно, враховують інтереси один одного, скажімо, при здійсненні операцій з такою квартирою, особливих проблем не буває. Але якщо, один з господарів, раптом, вирішує продати свою частку, а інші цього робити не бажають, то з'являється безліч нюансів, які вимагають пояснень.
По-перше, тут треба розуміти, що, незважаючи на те, що співвласники посварилися, квартира від цього комунальної не стала. Частка - це поняття ідеальне, якщо хочете, віртуальне, в тому сенсі, що її не можна помацати. Власник частки не може в прямому сенсі слова зайти на свою частку і розмістити на її площі свої меблі. Він не може сказати, що йому належить певна кімната, відповідна за розмірами його частини частки (він може лише користуватися одноосібно цією кімнатою, але саме вона належати йому не буде). Він не може окреслити на підлозі крейдою квадрат і сказати, що це його доля. Ні, йому належить якась частина, наприклад, 1/16 або 1/32 загальної, що знаходиться в спільному володінні, власності. Але де саме вона знаходиться: в туалеті, ванній кімнаті, кухні або спальні ніде не записано.
Незважаючи на те, що долю не можна ні помацати, ні помацати - її можна продати. Продати окремо одну якусь частину квартири або будинку цілком реально. Але постають два питання: Як продати і хто її купить?
як продати
На ділі до продажу частки потрібно підготуватися серйозно, іноді серйозніше, ніж до продажу квартири.
Коли один з цих власників хоче продати свою частку в квартирі, а юридичною мовою кажучи, частку в праві, він повинен обов'язково спочатку запропонувати купити свою частку іншим співвласникам в цій квартирі. Для чого необхідно направити співвласникам повідомлення про продаж в письмовій формі із зазначенням ціни та інших умов продажу. Якщо співвласники відмовляться від покупки (на це у них є місячний термін) або взагалі нічого не дадуть (за замовчуванням) протягом місяця, то той, хто хотів продати свою частку, може продавати її кому хоче (третім особам). Принцип в основі простої: оскільки квартира знаходиться у спільній власності, але з визначенням частки, то власники мають перше право на покупку частки, що продається в їх квартирі. Все це зафіксовано в ст. 250 Цивільного кодексу РФ «Переважне право покупки».
Незважаючи на те, що частка - це не кімната в комунальній квартирі, продаж такої власності супроводжується подібними процедурами:
Згідно ст. 250 ГК РФ необхідно сповістити про майбутній продаж частки співвласників. Вони (співвласники) мають першочергове право покупки. Відповідно, необхідно подати письмове повідомлення сусідів (якщо це комуналка і у них у власності одна з кімнат) або інших співвласників квартири. Протягом місяця вони повинні дати відповідь. Якщо відповіді не буде, необхідно звернутися до нотаріуса, який робив повідомлення, і отримати у нього свідчення про відмову від переважного права купівлі. Якщо питання піднято в квартирі комунального заселення і одна з кімнат не приватизована і не перебуває у власності у проживаючих громадян, необхідно сповістити Муніципалітет (місто) про майбутній продаж.
Не тільки юридичні тонкощі, а й ринкова вартість частки схожа з вартістю кімнати в комунальній квартирі.
І якщо з продажем частки все вже більш-менш зрозуміло, то зовсім незрозуміло з якою метою її купувати? Яку вигоду можна витягти з її придбання? Як реалізувати своє право проживання, маючи частку в квартирі?
Купуючи частку, треба розуміти, де саме, в якій кімнаті ви будете жити, тобто, яка кімната фактично не зайнята. В іншому випадку вам доведеться складати угоду про порядок користування квартирою між усіма власниками, щоб зрозуміти, хто в якій кімнаті буде жити. Справа, треба сказати, нелегка, можливо і судове вирішення цього питання.
Питання про можливість фактичного проживання в квартирі, маючи у власності частку, дуже неоднозначний. Це пов'язано з тим, що частка - це поняття скоріше правове і не прив'язане до реальних квадратним метрам. Суд приймає рішення про визначення порядку користування площею з урахуванням фактичної ситуації кожного співвласника, а саме: чи має власник іншу площу для проживання; чи є у нього сім'я, діти, інші утриманці або він самотній; яке його фінансове становище та інше. Тобто, в суді співвласникам необхідно довести, що саме вони повинні мати права на проживання в квартирі (природно, це може бути застосовано до ситуації, коли часткою багато, наприклад, 1/240 - хоча таке дрібне дроблення, нетипово). Може вийде, що той, хто має 1/3 частку в квартирі самотній і, при цьому, має інше житло у власності, в результаті, він не зможе проживати в спірній квартирі. А той, у кого 1/240 частка в праві, має дітей, а інше житло у нього відсутня, він як раз і буде мати можливість проживати в квартирі.
У той же час, зареєструватися на площу можна при наявності у власності будь-частки, при цьому, власник частки може це зробити без згоди інших власників.
Треба сказати, що остання обставина досить активно використовується іногородніми громадянами для отримання «прописки».
Крім того, придбання часток здійснюють і з інвестиційними цілями. Якщо купувати нерухомість по частках, то в кінцевому підсумку виходить значно дешевше, ніж купувати ту ж саму квартиру відразу. Але нерозумно вважати, що співвласники цього не знають. Якщо вони відмовилися від продажу квартири в перший раз, то, що має їх надихнути продати частку новому господареві-сусідові? Напевно, їм не раз говорили, що вигідніше продати квартиру цілком. Чому в перший раз вони відмовилися отримати великі гроші, продаючи квартиру разом зі своїми старими співвласниками (швидше за все колишніми родичами), а вдруге погодилися заробити менші гроші, продавши свою частку незнайомій людині?
По-перше, ситуація: «хочу» і «не хочу» продати свою частку дуже рухлива і мінлива. Вчора чи сьогодні співвласник не бажав продавати частку, а завтра його життєві умови стали іншими і вплинули на прийняття іншого рішення. Наприклад, з'явилася можливість отримання іпотечного кредиту, отже, можливість продати частку, доповісти кредитні гроші і придбати іншу квартиру в особисту власність, виїхавши, по суті, з комунальної квартири. По-друге, проживати в одній квартирі з чужими людьми дуже складно. Ті власники - нові мешканці, які в'їхали, можуть створити настільки нестерпні умови для проживання (іноді навмисно, іноді самі того не бажаючи), що співвласниками - колишніми жителями квартири, приймається рішення про терміновий продаж частки, а оскільки першому пропонують купити іншому співвласнику (сусідові ), то він і купує.
Неприємно, але факт - в такому положенні може надати практично будь-яка людина.
Продаж частки - явище поширене; будь-який власник може в будь-який час прийняти подібне рішення. Наприклад, дорослий син - власник, одружився, батьки не хочуть роз'їжджатися, син продає свою частку третім особам; помер власник, у спадок вступили недружні родичі (а іноді і не родичі); чоловік з дружиною розлучилися, один з колишніх вже подружжя може захотіти продати свою частку; власник частки може подарувати частину від своєї частки іншій особі, яка в подальшому захоче її продати, ну і далі. ситуацій на практиці багато.