Федеральний закон № 214 захищає права пайовиків, які вклали свої гроші в нерухомість на стадії будівництва.
Для цього перед початком будівельних робіт між забудовником і клієнтом укладається договір пайової участі (відповідно до статті 4 ФЗ № 214), в якому:
- прописуються права та обов'язки кожної сторони;
- встановлюється гарантійний термін для здачі житлового об'єкта в експлуатацію;
- визначається стан майбутнього об'єкта.
Таким чином, якщо після закінчення термінів зведення об'єкта покупець помічає порушення за якістю житла, або якщо компанія приховує встановлені терміни здачі, то покупець має право вимагати із забудовника компенсації за завдану шкоду.
Коли сторони не можуть прийти до спільного рішення, або якщо будівельна компанія відмовляється виправляти недоліки, клієнт може домагатися виплати неустойки пайового будівництва.
Умови договору
Договір пайової участі вважається незаконним, якщо в ньому не описуються наступні пункти:
- Детальна технічна інформація про нерухомість;
- порядок і форма оплати покупцем вартості житла;
- терміни введення об'єкта в експлуатацію;
- гарантійний період для частини часткової нерухомості.
Також для пайовика важливим моментом є вказівка в договорі зобов'язань забудовника і власних прав.
Крім того, в договорі можна прописувати інформацію про наявність оздоблювальних робіт, так як якщо компанія їх не виконає, але при цьому в договорі такого пункту не було, то покупець не має права вимагати компенсації.
Якщо будівельною компанією зриваються терміни по здачі об'єкта нерухомості, клієнт може домагатися виплати неустойки в судовому порядку, посилаючись на 6 статтю 214 Федерального закону країни.
У разі здачі приміщення для проживання в неналежному стану, пайовик має право не оформляти передавальний акт на підставі 7 статті 214 ФЗ Російської Федерації.
Причому якщо забудовник не бажає виправляти недоліки своєї роботи безкоштовно або виділяти кошти замовнику для ремонту, або пропорційно зменшити вартість житла, то покупець може вимагати стягнення неустойки в судовому порядку.
Неустойка за пайовим будівництва
Для розрахунку неустойки застосовується спеціальна формула. Причому умови розрахунку розрізняються для звичайних громадян і юридичних осіб.
Формула розрахунку
При зриві термінів здачі об'єкта або передачі житла в неналежному стані, будівельної компанії доведеться сплатити пені в розмірі 1/300 ставки за програмою рефінансування Центрального російського банку, яка діє на момент виконання зобов'язань за договором, від вартості за пайовим договором за кожний прострочений день.
Дана формула розрахунку застосовується для виплати компенсації по відношенню до підприємців і юридичних осіб.
Якщо необхідно розрахувати розмір прострочення для звичайних покупців, то в такому випадку будівельної організації доведеться сплатити пені в подвійному розмірі.
Для юридичних осіб та підприємців розмір ставки з урахуванням розрахунку формули складе 0,0275%.
А для громадян розмір ставки слід збільшити рівно наполовину, тому ставка дорівнює 0,055%. Неустойка нараховується за кожен прострочений день здачі житлового об'єкта.
Потрібен зразок договору застави права вимоги учасника пайового будівництва? Дивіться тут.
порядок стягнення
Правомірність викладених вимог буде розглядатися в судовому порядку, після чого на підставі претензій і доводів кожного боку суддя може призначити забудовнику:
- виплатити неустойку в повному розмірі;
- знизити розмір неустойки;
- відмовити у виплаті пені, в результаті чого пайовик не отримає компенсації.
При цьому судовий представник зобов'язаний обґрунтувати будь-яке своє рішення на підставі законодавчих актів.
При написанні позовної заяви громадянину слід посилатися на 214 Федеральний закон і спиратися на пункти складеного пайової договору.
Також джерелом претензій можуть служити будь-які папери і листи, які є доказами порушень.
За частиною 1 статті 56 Цивільного процесуального кодексу країни обґрунтування своїх вимог або заперечень здійснюється в обов'язковому порядку.
Позовну заяву
Для стягнення неустойки покупцеві часткової нерухомості в новобудові слід написати позовну заяву в суд. Документ оформляється в письмовому вигляді.
Вказується і назва заяви - стягнення неустойки та компенсації моральної шкоди за договором пайової участі.
У самому тексті заяви слід детально викласти претензії до будівельної компанії:
- Вказується дата складання договору, основні пункти договору, права і обов'язки кожної сторони.
- Після чого необхідно описати, які пункти договору порушив забудовник.
- Заявник вказує можливий розмір неустойки, спираючись на кількість прострочених днів і ставку рефінансування банку.
- Крім того, якщо позивач вважає, що даним фактом відповідач завдав йому моральну шкоду, в заяві також потрібно вказати на це і визначити можливий розмір виплати моральної шкоди.
Громадянину в обов'язковому порядку слід спиратися в заяві на законодавчі акти Російської Федерації.
В кінці вказується список необхідних документів, що підтверджують правомірність вимог позивача, ставиться дата і підпис.
Судова практика
На підставі судової практики по неустойку в пайовому будівництві складно вивести певну закономірність винесених рішень, так як кожен випадок розглядається індивідуально.
Іноді судові представники помилково керуються положеннями закону щодо захисту прав споживачів, розраховуючи неустойку за зрив встановлених термінів здачі пайової об'єкта нерухомості.
Однак з тематичних оглядів Верховного суду Росії можна зробити висновок, що при розгляді спорів пайової участі в будівництві відповідальність може застосовуватися тільки за умовами 214 закону пайового будівництва, при цьому учасники спору не мають права знижувати неустойку за спільною згодою.
На практиці правомірним вважається зниження неустойки до 50%, якщо:
- забудовник брав усі обов'язкові заходи щодо оповіщення покупця і вирішення конфліктної ситуації;
- пайовик не поніс серйозних негативних наслідків.
Також судовим рішенням може здійснюватися зниження неустойки, якщо вона явно непропорційна наслідків невиконаних зобов'язань забудовника. В даному випадку суддя керується статтею 333 Цивільного кодексу країни.