Надія Зоріна, керівник проекту TheBIGEstate в Росії, розповіла порталу ee24.ru про те, яким є спосіб російського покупця нерухомості в Нідерландах, чому іноземцю складно отримати іпотеку і які міфи доводиться розвіювати при оформленні угоди.
Росіяни - неросійські
- Це переважно чоловік 35-45 років, із середнім достатком, що проживає в Москві або Санкт-Петербурзі. Як правило, метою покупки нерухомості в Нідерландах для середньостатистичного покупця є отримання хорошого за сучасними мірками доходу від подальшої здачі об'єкта в оренду або придбання житла для своїх дітей, які планують пройти навчання в голландському вузі.
- Які типові запитання у нього?
- Які помилки і міфи доводиться розвіювати при спілкуванні з російськими покупцями?
- Мабуть, найпопулярніше оману - це можливість отримати ВНЖ відразу після покупки нерухомості. У Нідерландах, як і в більшості країн єврозони, володіння нерухомістю не дає право на отримання ВНЖ. а є лише перевагою, яке в майбутньому помітно прискорить і полегшить процедуру набуття статусу резидента. Друге за популярністю оману будується на бажанні купити гарне житло за мінімальні гроші. Тут потрібно адекватно оцінювати свої мрії і можливості: не потрібно кидатися на першу-ліпшу нерухомість, виходячи з того бюджету, який у Вас є в даний момент часу. Ми ніколи не будемо радити клієнту вплутуватися в подібного роду сумнівну угоду, а вкажемо, скільки ще потрібно накопичити, щоб придбати дійсно вартий об'єкт.
- Яке житло цікавить росіян?
- Я б не ділила клієнтів на російський - неросійський. В принципі, критерії у всіх приблизно однакові: велике місто або передмістя, хороша інфраструктура, якісна обробка.
- Вважається, що найактивнішими гравцями на голландському ринку є англійці і німці. Чи часто росіяни купують житло в Нідерландах?
- Останній рік став для нашої компанії показовим: росіяни зацікавлені в Нідерландах і готові вкладати в цю країну наявні кошти. На мій погляд, це зовсім не дивно: Нідерланди - відкрита для бізнесу і життя країна з лояльними поглядами на іноземців. Тут 80% населення говорить англійською, працює величезна кількість офісів зарубіжних компаній, 12 з 13 вузів входять в сотню кращих навчальних закладів світу.
Житло для сімей і студентів
- Якими регіонами займається Ваша компанія? На які об'єкти варто звернути увагу?
- Завдяки тому, що ми маємо доступ до бази об'єктів по всій країні, наші фахівці можуть підібрати нерухомість навіть у найменших населених пунктах. Однак, як правило, найбільша кількість угод припадає на чотири найбільших міста - Амстердам, Роттердам, Гаагу і Утрехт. Тут зосереджені найпривабливіші умови для інвесторів. Незмінним інтересом у покупців користуються і студентські містечка - Тілбург, Ляйден, Гронінген.
- Що характерно для регіонів, якими Ви займаєтеся? Чи є у них якісь переваги для інвесторів?
- Безумовно, вони є, адже це найпопулярніші і густонаселені міста Нідерландів. Найвагомішою перевагою - це можливість здавати куплену нерухомість в оренду під 8-12% річних, причому мова йде не тільки про житлову, а й про комерційну нерухомість.
- Які існують ризики при купівлі житла в Голландії?
- Оскільки вся процедура покупки нерухомості в Нідерландах проходить в присутності нотаріуса, ризики зведені до мінімуму. Єдиний момент, на який необхідно звертати увагу - це стан будинку. Низька ціна, як правило, говорить про те, що в майбутньому доведеться викласти пристойну суму на ремонт. Але ми завжди акцентуємо увагу покупця на подібних "підводні камені".
- Відомо, що останнім часом сильно подешевшала вторинна нерухомість. Який тепер мінімальний поріг вартості житла в Нідерландах?
- Так, голландська нерухомість дійсно подешевшала, але ненадовго. Уже з наступного року почнеться поступове зростання цін і ринок буде повертатися в свій початковий стан. Зараз можна встигнути придбати нерухомість, маючи в кишені € 120 000. Звичайно ж, ми говоримо про найбільш вигідних варіантах.
- А як в цілому йдуть справи з цінами? Які основні тенденції спостерігаються на ринку?
- Найбільш стабільна ситуація спостерігається в "великій четвірці" (Амстердам, Гаага, Роттердам, Утрехт). Найдорожче житло знаходиться в Амстердамі. де середня вартість однокімнатної квартири в хорошому районі становить € 130 000, 2-кімнатної - від € 150 000 до € 175 000, трикімнатної - від € 180 000. У шести провінційних районах (Zuidwest Friesland, Waterland, Lelystad, Elst, Roermond і Zeeuws Vlaanderen) вже почалося поступове зростання цін (в середньому + 1,3%). В інших адміністративних центрах ціни поки знаходяться в мінусовому балансі.
- Нещодавно фонд ЮНІСЕФ визнав Голландію найсприятливішою країною для дітей. Чи часто після покупки житла в Нідерландах інвестор перевозить сюди свою сім'ю?
- Як я вже зазначала раніше, Нідерланди - відкрита для іноземних громадян країна, де кожен може відчувати себе комфортно. Серед наших клієнтів було близько трьох прецедентів, коли після покупки нерухомості вся сім'я переїхала на постійне місце проживання в Нідерланди. За законодавством цієї країни, якщо один з членів сім'ї отримав вид на проживання, всі інші можуть отримати його автоматично, пройшовши нескладну процедуру возз'єднання.
- І що стосується ВНЖ, наскільки складно росіянинові або іншому іноземцю отримати посвідку на проживання? Чи впливає на це покупка житла?
- Володіння нерухомістю в Нідерландах, на жаль, не дає права іноземцю на отримання статусу резидента (за винятком острова Аруба в Карибському морі). Як найпоширенішою схеми отримання ВНЖ є покупка готового або підстава нового бізнесу на території Нідерландів. Дана процедура досить стандартна і займає близько 3-4 місяців.
- На які супутні витрати треба розраховувати, плануючи покупку нерухомості в Нідерландах?
- Безумовно, це податок на нерухомість, який становить для вторинного ринку 2%, для первинного - дорівнює нулю. За нею йдуть витрати на оцінку нерухомого майна - 0,2%, складання попереднього договору - 0,3%, підписання контракту на передачу об'єкта нерухомості - 0,3%, страхування нерухомості - 0,16%. І, власне, гонорари учасників угоди: послуги нотаріуса обійдуться в 0,7-1,5%, агентів нерухомості - 1,5-2,2%. Разом максимальна націнка на вихідну ціну об'єкта складе 6,6% (за умови покупки вторинної нерухомості).
Процес купівлі нерухомості займає близько 6-8 тижнів і включає кілька етапів: вибір об'єкта, підписання попереднього договору купівлі-продажу та внесення депозиту в розмірі 10% від вартості об'єкта, перевірка технічного і юридичного стану об'єкта, підписання акта (контракту) про передачу об'єкта новому власнику, реєстрація контракту в Земельному реєстрі нотаріусом, забезпечення комісійних винагород усім учасникам угоди і сплата необхідних податків і зборів.
- На початку року повідомлялося про наміри влади створити особливий іпотечний банк для стимулювання ринку. Як йде справа з іпотечним кредитуванням? Чи може іноземець розраховувати на отримання кредиту?
- Система іпотечного кредитування Нідерландів передбачає можливість видачі позикових коштів іноземцю. Але загальний відсоток такого роду угод досить низький. Причина полягає в тому, що голландські банки віддають перевагу тим, хто має на території країни статус працездатного громадянина, гарантуючи тим самим відсутність проблем з щомісячним погашенням кредиту. А це, як правило, повноцінні громадяни країни, або іноземці, які мають дозвіл на проживання.
- Чи дорого коштує життя в Нідерландах? Скільки в середньому доведеться витрачати в місяць на їжу, транспорт та інші необхідні для життєдіяльності процеси?
- Щоб нормально жити в Нідерландах, потрібно мати щомісячний дохід трохи вище середньостатистичної російської зарплати. Мінімум, необхідний одній людині для нормального прожитку і різних дрібних витрат (транспорт і т.п.) протягом дня, - € 35-40, тобто близько: € 1 000 на місяць.
Текст: Іван Улитин, ee24.ru