Ви знайшли чудову квартиру, підписали договір найму, внесли гроші, отримали ключі і думаєте, що можете спати спокійно? Як би не так. Оренда житла - одна з найпоширеніших угод на ринку нерухомості. І неоране поле для шахраїв всіх мастей. Нечесні власники квартир, чорні ріелтори і заповзятливі аферисти виявляють неабияку винахідливість у обмані довірливих орендарів. В їхньому арсеналі десятки різноманітних схем: від недовідних «побутових непорозумінь» до справжніх злочинних дій. Чим вище юридична грамотність населення, тим хитроумнее обманщики. Зняти квартиру без пригод і фінансових втрат допоможе лікнеп. Розглянемо і проаналізуємо тільки деякі поширені способи шахрайства з орендою.
Тетяна Мамонтова - ріелтор по здачі квартир в Москві.
Продаж інформації - «дешевий сир» для орендарів
Один з наймасовіших видів обману на ринку житла - торгівля інформацією з нібито закритих баз нерухомості. Клієнти купуються на пропозицію дешевих ріелторських послуг, а в підсумку просто втрачають гроші. Таке шахрайство буває віртуальним і реальним.
Людина шукає житло в оренду через інтернет, для зв'язку з ріелторами або орендодавцями залишає на спеціалізованих сайтах або форумах свої контактні дані. Після цього йому приходить повідомлення по електронній пошті або смс з пропозицією отримати доступ до найпривабливішим варіантів нерухомості рівно під його запит. Для цього потрібно всього лише відправити повідомлення на номер шахраїв. Природно, смс виявляється платним, а натомість довірливий громадянин не отримує ніякої «ексклюзивної» інформації.
- Інформаційні «агентства» нерухомості
Як не стати жертвою шахраїв?
Не забувайте приказку про те, де буває безкоштовний сир. Професійні ріелтори не дарма беруть гроші за свою працю - вони гарантують безпеку угоди на всіх етапах: від пошуку житла до укладення договору і передачі грошей. Крім того, чесні агенти не беруть грошей вперед. Оплата послуг ріелтора за проведену операцію завжди відбувається після виконання зобов'язань перед клієнтом.
Якщо у вас немає можливості платити агентські, доведеться шукати житло самостійно - на спеціалізованих сайтах в відкритих базах нерухомості. При цьому дешево і без договору безпечно зняти житло тільки у знайомих або родичів.
Незаконна суборенда - квартири через третіх осіб
«Господар» нерухомості розповідає казки про те, що терміново виїжджає з міста, тому здасть квартиру сьогодні - першому претенденту. У підсумку потенційні орендарі починають конкурувати між собою, входять в раж. А на етапі підписання договору з'ясовується, що орендодавець випадково «забув» документи про право власності або захопив з собою тільки копії. Багато орендарів до цього моменту так хочуть зняти квартиру, що вірять на слово - підписують папери і віддають гроші не дивлячись ні на що. Після цього шахрай випаровується, а через кілька днів ошукані люди здивовано знайомляться зі справжніми власниками житла.
Часто злочинці примудряються перездати квартиру відразу декільком довірливим орендарям - одних обдурюють вранці, інших в обід, третє ввечері. Всі ці люди отримують на руки ключі і розраховують переїхати на наступний день. А замість цього стикаються під дверима з товаришами по нещастю. Непрямим свідченням подібної афери може прохання заплатити за кілька місяців вперед.
За тим же принципом квартири незаконно здаються в суборенду, тільки підставний «власник» випаровується не відразу, а досить довго бере з квартирантів гроші. Людина знімає житло і видає себе за господаря нерухомості. При цьому він платить за оренду справжньому власнику 20 тисяч рублів, з нових квартирантів бере 30 тисяч рублів, а різницю кладе собі в кишеню. Ошукані орендарі не тільки переплачують - вони живуть в квартирі «на пташиних правах», адже договір з шахраєм недійсний.
Як не стати жертвою шахраїв?
Зазвичай такі схеми шахрайства досить примітивні - аферисти розраховують на недосвідченість і довірливість своїх жертв. Розкусити обман не так складно - досить зажадати всі папери на квартиру, паспорт власника і задати кілька навідних запитань про квартирі, які може знати тільки реальний власник.
Однак все частіше злочинці йдуть на більш витончений підроблення: підробляють оригінали документів або «малюють» на комп'ютері ксерокопії свідоцтва про право власності на житло, а потім ламінують їх для наочності. Шахраї можуть працювати в парі: підставний «власник» показує папери, а «ріелтор» перевіряє їх справжність. В цьому випадку залишається покладатися на інтуїцію або знімати житло тільки за допомогою перевірених агентів з нерухомості.
Обман від власника - шахраї серед власників житла
- Змова господаря і агента
Один з поширених видів шахрайства з орендою житла - заробіток на агентських. Схема досить вигідна: власник нерухомості і ріелтор здають квартиру, ділять гонорар агента, а потім під надуманим приводом виселяють квартиранта. Після цього вони шукають нових нещасних орендарів і отримують подвійну прибуток. Нажива виходить чималенька: зазвичай, ставка роботи агента дорівнює місячній вартості проживання.
У стандартному договорі оренди зазначено, що наймодавець може розірвати угоду без фінансових втрат в чотирьох випадках:
- якщо квартиронаймач прострочив оплату на три дні
- через псування майна
- через систематичне порушення прав сусідів (шум, антисанітарія)
- через використання квартири не за призначенням
Жадібні власники житла придумують дивно хитромудрі схеми для того щоб вижити чесних орендарів раніше терміну. Вони не шкодують сил, щоб створити квартирантам нестерпні умови. На форумах можна знайти розповіді про таємну псування меблів, підкуп місцевих бомжів, які прикидаються «друзями» орендаря, шумлять в під'їзді і налаштовують проти нього сусідів, і навіть штучно спровокованих комунальних аваріях. Після цього господарі влаштовують позаурочний перевірку в самий невідповідний час, розігрують праведний гнів і змушують мешканців з'їхати.
У комунальних квартирах в змові можуть брати участь сусіди. Методи боротьби з сумлінними квартирантами можуть бути самими непривабливими - аж до дохлих мишей в супі на загальній кухні.
- Оренда в обхід родичів
Нерідко орендарі житла стають жертвами сімейних конфліктів. Вони знімають квартиру у власника, перевіряють всі документи, укладають договір. Але не надають значення тому факту, що квартира в частковій власності у кількох людей. Пізніше з'ясовується, що один з власників вирішив здати житло без відома іншого і не ділитися прибутком, виникає скандал.
У більшості подібних ситуацій орендодавець не вважає себе шахраєм. Він і справді не збирався обманювати квартиранта. Просто понадіявся на «авось». А інша зацікавлена сторона несподівано нагрянула в гості або дізналася про все від сусідів.
У будь-якому випадку, для ні в чому не винних мешканців приємного мало. Як мінімум, їх чекає скандал при першому знайомстві, а можливо, і спілкування з поліцією. Далі все буде залежати від того, чи зможуть родичі залагодити справу миром. В іншому випадку квартирантів або змусять з'їхати (договір не є дійсним без згоди всіх власників), або вимагатимуть платити за житло більше - з урахуванням інтересів іншого власника.
- Ремонт за рахунок орендаря
Нерідко господарі нерухомості використовують орендарів як безкоштовну робочу силу. Якщо квартира або кімната знаходиться в дуже поганому стані, можна зробити ремонт і вкластися в будматеріали і робітників. А можна за копійки здати житло довірливим квартирантам, які поступово приведуть все в порядок самостійно.
При цьому власники переконують мешканців, що нерухомість здається на тривалий термін. Вони навіть погоджуються частково профінансувати будматеріали: купити шпалери, фарбу або клей. Багато людей з задоволенням погоджуються на таку схему: їм подобається ідея дешево платити за оренду і самим зробити ремонт на свій смак. Щоб приспати пильність орендарів, сторони укладають договір на 11 місяців з можливістю продовження. При цьому люди розраховують влаштуватися в квартирі на кілька років, тому намагаються: білять стелі і фарбують стіни «для себе».
Далі, коли ремонт дороблений і житло набуло більш товарний вигляд, господар в односторонньому порядку достроково розриває договір. При цьому, як правило, він зобов'язаний повернути квартирантам заставу і компенсувати комісійні, які вони заплатили агенту при пошуку житла. Але економія на ремонті все одно виходить істотна. А якщо квартира здавалося без договору, орендарів просто виганяють на вулицю.
Як не стати жертвою шахраїв?
На жаль, коли шахраями виявляються самі власники житла, орендарі дуже вразливі. Потенційні конфлікти з родичами орендодавців можна запобігти, якщо уважно вивчити правовстановлюючі документи на квартиру і зажадати згоду всіх власників на оренду.
А ось ситуації, коли господар-аферист «виживає» мешканців дуже складно довести. Якщо договір складено офіційно, можна спробувати боротися: викликати поліцію і заперечувати звинувачення в дебоші або псування майна, зустрічатися з власником лише за попередньою домовленістю в присутності свідків. У стандартному договорі найму прописано, що господар має право перевіряти приміщення тільки раз на місяць у присутності мешканця - це дає вам підстави поміняти замки.
Для попередження зловживань з боку власника квартири потрібно максимально точно прописати всі обов'язки сторін в договорі: в якому стані знаходиться вся техніка і меблі (з оцінкою в рублях), хто платить за ремонт, якщо причина поломки в зносі, хто має право перебувати в квартирі ( гості наймачів, їхні родичі), чи дозволено мешканцям тримати домашніх тварин.
Крім того, можна заздалегідь познайомитися з сусідами по під'їзду або комунальній квартирі. Якщо господар житла користується поганою славою, вони напевно будуть курсі. І попередять вас про нескінченну чехарду мешканців.
Але гарантувати захист від шахраїв неможливо. Орендар може лише мінімізувати ризики завдяки уважності, досвіду та інтуїції.
Які документи повинні бути при укладанні договору на оренду
Експерти ринку нерухомості радять обов'язково укладати договори найму. Не секрет, що велика частина ринку оренди житла в Росії - тіньова. Однак це вибір власників. Переважна кількість квартир здається напівофіційно: сторони підписують угоду, але не реєструють його, а господарі нерухомості не повідомляють про додатковий дохід в податкові органи. Однак навіть договір оренди в простій письмовій формі має юридичну силу і може захистити права мешканців. Додаткові гарантії - присутність ріелтора, бланк і печатку агентства.
Власник нерухомості має показати орендарю:
- Оригінал правовстановлюючих документів на квартиру
- Оригінальний паспорт квартири
- Оригінал паспорта власника
- Чинну довіреність на право здавати житло в оренду від інших власників
- Оплачені квитанції ЖКГ
Крім договору на руках у мешканця повинні бути копії правовстановлюючих документів та паспорта власника. Крім того, квартиронаймач не повинен забувати про акт прийому-передачі квартири або кімнати і розписці в отриманні грошей. Кожен щомісячний платіж повинен фіксуватися на папері з підписом сторін і датою.
Не бійтеся здатися ріелтору або рантьє занудним перестрахувальником. Уважно вивчайте всі документи, які підписуєте, намагайтеся передбачити максимум нюансів і задавайте агенту з нерухомості будь-які додаткові питання. Зрештою, оренда житла - це послуга, за яку ви платите гроші.