У цьому пості я хочу розповісти про те, як на мій погляд безпечно вести відносини з забудовниками і ефективно захистити свої права.
Ринок будівництва та первинних продажів нерухомості зараз переживає хвилю кризи. Деякі забудовники, користуючись фінансовою нестабільністю в країні, навмисне банкрутують свою компанію і #xAB; зливаються # xBB; з ринку, забравши мільярди рублів з собою, залишаючи людей один на один зі своєю проблемою. Проблеми ці - іпотеки, вимушені оренди житла, відсутність житла, нездійснені плани. Слідуючи моїх порад, ви зможете знизити ризики настання негативних наслідків у своєму житті.
1. Укладаючи договір із забудовником, що не укладайте його не читаючи. Буде розумно з вашого боку взяти проект договору додому або попросити забудовника скинути його до вас на електронну пошту, щоб мати час детально ознайомитися з його змістом. Вміст договору буває різним. Наприклад, там можуть міститися кабальні умови. Наприклад, обов'язок пайовика здійснити доплату за квадратний метр збудованого житла за результатами обміру БТІ (обіцяли передати 50 кв.м. передали 53,2 кв.м. - доплатите суму 3.2 кв.м. У Москві, при середній вартості 158 904 рублів за 1 кв.м. це утворює борг у пайовика перед забудовником в розмірі 508 492, 80 рублів).
Або укладання попереднього договору з продажем з купівлею-продажем векселя на суму вартості квартири (в такому випадку до ваших стосунків не застосовуються норми ФЗ №214-ФЗ. Ви повністю втрачаєте всіх правових гарантій як учасник пайового будівництва: неустойки, штрафи, участь в справі про банкрутство забудовника та ін.). Або інший обман - продаж квартир людям через житлово-будівельні кооперативи: людина завжди повинна буде нести додаткові витрати кооперативу на будівництво, які можуть доходити до мільйонів рублів прямих збитків.
Буде дуже добре, якщо ви віддасте такий важливий у вашому житті договір на рецензію юристу.
2. Проводьте тільки реальну банківську оплату на розрахунковий рахунок забудовника або його агента, що діє за дорученням. Тільки реальна оплата дасть вам можливість заявити про свої права, а відсутність такої з боку Закону буде виглядати як порушення прав забудовника з вашого боку.
Також вимагайте від забудовника довідку в простій письмовій формі про виконання грошових зобов'язань з вашого боку в повному обсязі.
3. Перевірте надійність забудовника. Існує кілька нехитрих способів це зробити. Один з них #xAB; Електронне правосуддя # xBB; - картотека арбітражних справ в країні. Введіть дані свого забудовника (ІПН, ОГРН або найменування), і ви побачите кількість судових суперечок у нього за всю його діяльність по справжню дату. Якщо кількість позовів велике, ваш забудовник є тільки лише відповідачем, від імені забудовника немає представників в судах (всі поточні ухвали і постанови судів публікуються в картотеці, їх можна прочитати), або йдуть тотальні визнання позовів з боку забудовника - у нього проблеми, або його готують для фіктивного банкрутства, роздуваючи борги перед дружніми афілійованими фірмами.
Відомості про директора теж не менш важливі. Мало хто знає, але якщо юридична особа йде на банкрутство, то існує правова можливість перевести борги на керівника в разі, якщо він не повідомить у письмовій термін Арбітражному суду про ознаки банкрутства своєї фірми (ст. 10 Закону РФ #xAB; Про неспроможність (банкрутство) #xBB; ).
Також у відомостях ФНС РФ ви можете побачити всі зміни в Статуті, перейменування, процесах реорганізації, чинне чи юридична особа в принципі на дату укладення договору або воно вже знаходиться в стадії ліквідації.
Зверніть увагу, як давно на ринку забудовник. Погодьтеся, повинно насторожувати, якщо забудовник як юрособа почав діяльність (зареєструвався) чотири місяці тому (ознаки #xAB; одноденки # xBB;).
4. Якщо забудовник перестав будувати будинок, то не поспішайте розривати з ним договір в суді. У разі, якщо ваш забудовник має ризики, описані вище, і настав час Ікс - припинилася будівництво, то в разі розірвання договору в суді ви маєте можливість залишитися і без квартири, і без грошей. набагато безпечніше #xAB; відбити # xBB; частина грошей у вигляді неустойки, штрафу і компенсації моральної шкоди. До речі, неустойка буде нараховуватися до фактичного виконання зобов'язання - передачі будинку або відкриття ліквідаційної процедури у справі про банкрутство.
Розірвання договору доречно там, де фірма має бездоганну надійністю і високим рейтингом на ринку. У Курську, наприклад, один із забудовників - муніципальне казенне підприємство. Стягнути грошову суму з подібного забудовника легко для юриста, тому що за такими грошовими зобов'язаннями відповідає скарбниця і виконанням займається Управління федерального казначейства по Курській області.
Не втрачайте час і починайте судовий захист ваших прав. При припиненні будівництва важливий фактор - час. Як правило, після припинення будівництва та початком #xAB; розпилу # xBB; майна є деякий час, коли можна реально стягнути гроші і витребувати майно (визнати право). Дуже важливо максимально швидко отримати рішення суду і виконавчий лист, і максимально швидко пред'явити його до стягнення в Банк боржника або судовим приставам.
Використовуйте механізм захисту права у вигляді визнання права власності на об'єкт в незавершеному будівництві і на частку в спільному майні. Подібний позов і рішення суду згодом убезпечить ваше майно від зазіхань кредиторів в банкрутство, таке майно не увійде до складу ліквідаційної маси і не буде передано в рахунок боргу, а ви зможете його реально отримати.
Тільки об'єднавшись разом і своєчасно реалізуючи свої права можна домогтися реальних позитивних результатів.
Розкрити гілка 0
Повна неповна херня написана.
1. "Наприклад, там можуть міститися кабальні умови. Наприклад, обов'язок пайовика здійснити доплату за квадратний метр збудованого житла за результатами обміру БТІ (обіцяли передати 50 кв.м. передали 53,2 кв.м. - доплатите суму 3.2 кв.м. "- це не кабальні умови, а звичайна практика, при грамотно складеному договорі, ви ніколи в житті не визнаєте даний пункт недійсним.
Решта правда, при намірі зробити велике капіталовкладення, особливо в недвіжкі - знайдіть хорошого профільного юриста / ріелтора.
Попередній договір купівлі-продажу на раз-два в суді визнається договором участі в пайовому будівництві з усіма витікаючими наслідками згідно 214-ФЗ
2. Я б сказав - за реквізитами, вказаними в договорі. Після оплати довідка від забудовника не потрібна, достатнім буде виписка з вашого рахунку, що гроші пішли за реквізитами, вказаними в договорі. Решта не ваші проблеми.
3. Картотека арбітражних справ нічого не дасть, пайовики (якщо тільки це не юридичні особи) судяться в судах загальної юрисдикції, баз по сою вважайте що немає.
В арбітражі можна дивитися тільки суди з контрагентами забудовника (підрядниками, постачальниками і т.д.) і не введена чи проти забудовника процедура банкрутства.
Статутний капітал 10 000 рублів офіційна практика, тим більше, якщо на рахунках Забудовника немає нічого, то і статутного капіталу там теж немає з ймовірністю 99,99%
Притягнути директора, щоб він відповідав за боргами товариства практично нереально, тільки через кримінальну справу (зазвичай 159 КК РФ) і якщо буде доведена його вина.
Пошуковик це добре, звичайно пайовики об'єднуються на якомусь форумі або в групах в соц.сетях.
Забудовник не може існувати 4 місяці, за цей термін практично нереально законним шляхом оформити всі документи для відкриття продажів по 214-ФЗ
4. Чи правда. При банкрутство бути пайовиком вигідніше, ніж просто людиною, якій винні гроші за розірваним договором. Ну і про неустойку вірно.
Стягнути гроші в суді і отримати їх на руки дві величезні різниці.
5. Спірна ситуація, треба дивитися на поведінку забудовника. У будь-якому випадку, діяти треба м'яко, інакше існує ризик втопити забудовника, який намагається вибратися зі сформованої економічної ситуації.
Як правило, якщо забудовник має намір "кинути" пайовиків, гроші з рахунків йдуть моментально і в різних напрямках.
Пред'явлення виконавчого листа до банку забудовника така ж палка з двома кінцями, яка може втопити забудовника, у якого склалася кризова ситуація.
6. Повна маячня, що ви отримаєте, якщо визнаєте частку в фундаменті? 2 куба залізобетону? Пайовик при банкрутстві і так знаходиться в привілейованому положенні (він йде третій після податкової і співробітників забудовника по боргах), вже після пайовика йдуть інші комерційні організації.