У наш час людині, яка хоче зробити певну операцію з нерухомістю, легко стати жертвою шахрайства. Люди кажуть: «довіряй, але перевіряй». Особливу увагу варто приділити пошуку інформації про наявність обтяження. Виписка з ЕГРП допоможе отримати правдиву запитану інформацію.
Дане обмеження уможливлює отримання деяких прав власності на житло того, хто не є власником. Він може отримати згоду на проведення операцій з нерухомістю у заставодержателя. Тобто можна отримати нотаріальне завірення або довіреність для здійснення угод з квартирою.
Обтяження квартири: в яких випадках відбувається?
Існують наступні види обтяжень:
Будь-який вид обтяження реєструє Кадастрова палата. Виписка з ЕГРП дає можливість дізнатися минуле будь-якої квартири, оскільки дані про обтяження квартири містяться в реєстрі прав на нерухомість.
Така виписка доступна після сплати держмита в розмірі 150 або 200 рублів. Дешевше її отримати в електронному вигляді. Протягом тижня можна отримати відповідь. Потрібно на сайті управління Росреестра зробити заяву щодо отримання відомостей з ЕГРП.
Саме Росреестр має повноваження реєстрації та обмеження прав на нерухомість. Стиснення таких прав проводиться за рішенні судді реєстратором кадастрової палати або за договором.
Чим небезпечна квартира з обтяженням?
- власник може нею розпоряджатися тільки після отримання згоди заставодержателя, це головна небезпека;
- нечесні продавці люблять приховувати факт обтяження;
- така квартира може бути виставлена на продаж;
- зобов'язання перед певною людиною або організацією.
Переваги та недоліки угод з «проблемними» квартирами
Будь-яка операція, пов'язана з нерухомістю, на яку накладаються обмеження, буде складно проведеної. Це означає, що буде потрібна допомога досвідченого професіонала, а він чекатиме велика винагорода.
Якщо спробувати самому вирішити всі проблеми з обтяженим житлом, або провести з ним угоду, то важко буде досягти успіху. Чому? Тому що без досвіду в даній сфері немає у людини необхідних практичних навичок. Значить, краще нехай фахівець проведе потрібні перевірки і оформить документи. І добре, якщо це буде фахівець з великого агентства нерухомості.
Якщо говорити про покупку квартири з обтяженням, то така угода дуже вигідна навіть з урахуванням витрат по залученню ріелтора. Є проблема, це означає, що власник знизить ціну. Тим більше так відбувається, коли власнику терміново потрібні гроші від продажу квартири (мова йде про вартість квартири меншої на третю частину від ринкової ціни - в більшості випадків).
Квартира з обтяженням іпотека
Позичальник повинен платити банківській установі за отриману нерухомість щомісяця протягом встановленого терміну. Банк є власником такого житла, поки повністю не буде погашена сума боргу (зазвичай більше десяти років). Оскільки зараз економічно нестабільний час, то ніхто не знає, що буде з нашими доходами завтра. Тому не завжди той, хто взяв іпотечний кредит зможе його погасити.
Буває так, що необхідно погасити кредит позичальника і тільки потім купити квартиру вже без обтяження. Тільки так можна стати її власником.
Ймовірні складності і корисні поради при оформленні субсидії на оплату ЖКП
- якщо присутній заборгованість по оплаті житла і наданих комунальних послуг, то для отримання субсидії її потрібно погасити.
- на прийом постарайтеся підготувати і взяти з собою всі документи, щоб прийняли вашу заяву і ви не стояли вдруге в черзі;
- за новим рішенням державного органу субсидія може бути припинена або припинена;
- не забувайте зберігати всі платіжки, що підтверджують оплату послуг.
Як купити квартиру з обтяженням?
До того як зробити покупку або продаж нерухомого майна потрібно з'ясувати, чи немає таких перешкод:
- зняті чи обтяження;
- виписані чи мешканці, які можуть відстоювати право на проживання або на частку житла.
Під час зняття обмеження потрібно виконати всі умови договору. тобто позичальник змушений заплатити за кредит разом зі штрафами і процентамі.Тому, хто продає квартиру (а найчастіше під стисненням знаходиться іпотечна нерухомість) необхідно отримати дозвіл банку на переоформлення застави або на погашення взятого кредиту достроково.
Після завершення обраної операції банк знімає обтяження, і тоді квартира стає власністю власника. Розберемо як зробити покупку в залежності від виду обтяження.
Купівля з сервітутом
Що це означає? Купівля з сервітутом має на увазі, що вашу частку використовує содольщік.
Змінити цю обставину можливо, якщо:
- викупити його частину житла;
- зробити окремий вхід для себе.
Другий варіант застосуємо, коли ви маєте частку у вигляді прохідної кімнати (а содольщік в свою кімнату може потрапити тільки через вашу). Ось це і є сервітут, тобто право содольщіка проходити через вашу частину житла в свою.
По суті, сервітут як обтяження має відношення до покупки тільки частини квартири. Росреестр надає дані про сервітут, який в більшості випадків з'являється на підставі рішення суду.
Купівля з обтяженням іпотекою
Отже, ви дізналися з Росреестра про те, що квартира закладена. Вона буде в заставі до повного погашення кредиту. Рекомендується вимагати у продавця документ підтверджує дозвіл банку на продаж житла. Природно, після погашення кредиту обтяження анулюється.
Якщо квартира орендована
У більшості випадків виявити наявність квартирантів можна, якщо запитати про це у мешканців будинку. Якщо мова йде про договір оренди, то потрібно переконатися в тому, що в ньому немає умови про неможливість розірвання договору до закінчення його терміну дії. Якщо такий пункт в договорі присутній і власник новий, то йому доведеться чекати до вказаної дати і тільки тоді квартира звільниться.
Нерухомість в довірчому управлінні
Іноді власнику вигідно довірити квартиру певній особі. Тоді можна скласти і зареєструвати у нотаріуса договір довірчого управління. Коли житло продає не власник, то такі дії законні при наявності у нього нотаріального доручення на продаж або договору довірчого управління. Папери довіритель буде підписувати від імені продавця і обов'язково вказувати, що він довірена особа.
арешт нерухомості
Знову відзначимо, що корисно отримати виписку з ЕГРП перед придбанням квартири, перед підписанням договору про продаж. Крім того, арештоване житло неможливо купити, тому що не пройде реєстрація.
Зазвичай арешт накладається, коли продавець має борг або якщо він під слідством. На сайті Федеральної служби судових приставів міститься інформація про арешти майна. Дізнатися про арешт можна в цій базі при введенні ПІБ продавця. У вкладці «судочинство» знаходиться ця інформація.
Рента, опіка
Коли власником житла є підопічний або неповнолітній, то необхідно отримати згоду опікунської ради, без нього неможливо купити квартиру. З огляду на ці обставини, перед тим як витрачатися на витрати пов'язані з покупкою потрібно вимагати згоди опікунської ради.
Будинок-пам'ятка історії або культури
Отже, перед покупкою враховуйте всі наслідки.
Продаж квартири з обтяженням
Той власник, який з якихось причин не зняв обмеження і не передав права на майно, буде не радий тому, що доведеться вирішувати проблеми. Тут знадобиться допомога фахівців юридичного профілю.
Наприклад, складна ситуація: власник після підписання документів поїхав в іншу країну і не може повернутися для вирішення проблеми. Буває так, що вже пройшла процедура продажу, але, як з'ясувалося, не зняті обмеження. В такому випадку доведеться витратити час і нерви на спілкування з судом і новими господарями. Платити за судові процедури буде сам винуватець.
Звідси напрошується висновок: вигідніше, безпечніше і практичніше позбутися від будь-яких обтяжень до продажу, враховуючи, що суди можуть тривати роками, що покупець теж виявляється в неприємному становищі, та й повернути гроші неможливо.
Як перевірити?
Перш за все - перевірити всі документи, і дізнатися історію квартири. знадобиться:
- виписка з будинкової книги;
- виписка з ЕГРП.
- Так ви дізнаєтеся про те, в якій власності знаходиться квартира і які обтяження накладені на неї.
Інформація з ЕГРП є відкритою. Як її отримати? - за допомогою Інтернету;
- в відділенні Росреестра;
- в відділенні Багатофункціонального центру.
- Обробка цієї інформації оплачується у вигляді держмита. Якщо в ЕГРП значиться «не з'являлися», то не варто тепер хвилюватися - квартира чиста.
Критерії вивчення виписки: - перевірка даних власника і продавця;
- з'ясування кількості власників;
- закінчена продаж частки іншому власнику (при необхідності);
Чи можна зняти обтяження?
Позбутися від сервітуту можна двома способами:
- укладення договору купівлі-продажу частки сусіда вам (або змінюєтеся частками, і ви встановите сервітут);
- вимога провести і узгодити перепланування, щоб припинити сервітут (перенесення входу в кімнату сусіда).
- Що стосується іпотеки, то потрібно дотримати зазначену далі формальність:
- взяти довідку в банку, в якій повинно бути зазначено, що при сплаті зазначеної суми, кредит буде в повній мірі погашений;
- анулюються претензії по виплаті, після чого Росреестр надсилає лист про відсутність боргу і знімає обтяження.
- Так можна уникнути прихованих в кредитному договорі сум. Якщо ви купуєте нерухомість, а кредит не погашений, то тепер на вас лежить обов'язок його виплачувати. Квартиру під іпотекою можна здавати в оренду. Але спочатку потрібно узгодити з банком умови договору про виплату. Після всього цього можна спокійно підписувати договір купівлі-продажу.
- Якщо мова йде про оренду. то краще уважно вивчайте умови договору, щоб знати, на що саме ви погоджуєтеся. Рента буває довічної або постійною. Якщо вона постійна, то навіть якщо стати її власникам все одно доведеться виплачувати призначені рентні платежі (позбутися від цього сорому раніше смерті власника або раніше призначеного часу не вийде).
- Про довірче управління. він діє між власником і довіреною особою вказане в договорі час, після чого якщо договір купівлі-продажу укладено та зареєстровано цей вид обтяження анулюється.
- Арешт неможливо зняти. поки відповідні державні органи не знімуть це обтяження.
- Рента і опіка в більшості випадків діє до смерті рентополучателя або підопічного.
- Якщо будинок є культурним або історичним пам'ятником. то поки державні органи підтримують цей процес законодавчо, то таке обтяження житла не зніметься.
Чи можна здати в оренду?
Іноді квартиру з обтяженням використовують для здачі в оренду для отримання якогось доходу. На оренду немає обмеження при таких обставинах, значить, це буде законно. Єдина умова, - потрібно взяти дозвіл тій організації, яка виступає в якості заставодержателя. Обмеження в разі договору з банком не обмовляються, тому тут і не потрібен дозвіл.
Бліц-поради
- зберіть якомога більше інформації про історію квартири;
- ознайомтеся з усіма можливими видами обтяжень і їх особливостями;
- до покупки нерухомості отримаєте консультацію кваліфікованого юриста;
- переконайтеся, що в даному житлі ніхто не прописаний;
- намагайтеся зняти обтяження до підписання договору купівлі-продажу.
Отже, краще витратити час на збір інформації та відвідування держорганів при необхідності. ніж купити квартиру, власником якої не зможеш бути через обтяження. Тут діє приказка «сім разів відміряй, один - відріж».
УВАГА! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, юридична інформація в даній статті могла застаріти!
Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує.
Москва і Московська область: +7 (499) 350-44-01 (дзвінок безкоштовний)
Санкт-Петербург і Лен.область: +7 (812) 309-91-43