Право власності на нерухомість, згідно з законом, виникає в момент реєстрації у Федеральній реєстраційній службі. Тому, перш ніж продати будинок, треба переконатися, що він зареєстрований.
Якщо будинок не зареєстрований.
Виправляємо ситуацію. До місцевого (за місцем знаходження будівлі) орган федеральної реєстраційної служби ви подаєте наступний пакет документів:
Чекаєте 30 днів моменту реєстрації. Тепер ви можете розпорядитися будинком на свій розсуд, у тому числі і продати.
Продаж за допомогою нотаріуса.
Оформити продаж будинку і ділянки можна за договором купівлі-продажу, завіреним нотаріусом. У цьому випадку нотаріус перевіряє всі документи на будівлі та землю в спеціальних реєстрах, що зменшує ризики як для покупця, так і для продавця. Також покупець і продавець повинні заздалегідь встановити, хто з них оплачує послуги нотаріуса.
Для продажу ділянки землі продавець вручає нотаріуса:
- правовстановлюючі документи на будинок - свідоцтво про держреєстрацію права власності на будинок, акт приймальної комісії про здачу в експлуатацію закінченого об'єкта, договір купівлі-продажу, обміну, свідоцтво про право на спадщину і т.п .;
- аналогічні документи на право володіння ділянкою - саме володіння, а не користування або довічного володіння - свідоцтво про держреєстрацію права власності, договір купівлі-продажу і т.п.
- техпаспорт домоволодіння (не забувайте, ви продаєте комплекс, в який входять і надвірні споруди). Його видає БТІ;
- техпаспорт будови з поверховим планом (на кожен об'єкт на ділянці);
- виписка з будинкової книги про зареєстрованих на житловій площі осіб;
- кадастровий план земельної ділянки, який видає районний відділ управління Роснедвіжімості. У ньому міститься план ділянки, інформація про нього і про власника;
- паспорт;
- нотаріально завірений дозвіл на продаж від всіх власників (чоловіка, якщо ви перебуваєте в шлюбі);
- свідоцтво про укладення шлюбу, або свідоцтво про розірвання шлюбу, або свідоцтво про смерть чоловіка - в залежності від того, що для вас актуально;
- дозвіл органів опіки - в разі, якщо співвласником є неповнолітній.
Нотаріус оформляє договір купівлі-продажу, сторони його підписують. Окремо складається передавальний акт, який також підписують обидві сторони. Після цього покупець може подавати документи на реєстрацію нерухомості в Росреестр.
Продаж без нотаріуса.
Угода купівлі-продажу нерухомості цілком законна і без участі нотаріуса, в простій письмовій формі.
У текст договору повинні входити:
Сторони підписують договір в 3 примірниках і передавальний акт. Після цього покупець може реєструвати своє придбання в Росреестра.
Часто продавці вказують в договорі не реальну, а інвентаризаційну вартість нерухомості, яка зазвичай в рази менше реальної ціни, щоб заощадити на податках. Недобросовісний покупець може скористатися цим і заплатити обумовлену в документі суму, а не реальну вартість. Щоб отримати решту грошей, доведеться звертатися до суду, але це, швидше за все, не допоможе.
Юристи активно не рекомендують займатися складанням договору і укладанням угоди самостійно, без залучення професіоналів. Історії відомі випадки, коли людина сама собі вирізав запалений апендикс, але навряд чи це по плечу кожному. Перевірка юридичної чистоти угоди трудомістка, вимагає спеціальних навичок і доступу до реєстрів.
Зверніть увагу:
- Термін дії техпаспорта БТІ - 5 років, а виписки з земельного кадастру - 1 рік. Перед початком процесу продажу варто переконатися, що ці документи не потребують оновлення.
- Також перед продажем потрібно зібрати всі договори на підключення комунікацій, довідки про відсутність заборгованостей.
- Звірте всі документи між собою - все імена, дати, суми, тощо. Повинні збігатися один з одним і з реальним станом справ.