За останній час більше тисячі керівників підприємств в Росії об'єдналися в саморегульовані організації в сфері управління багатоквартирними будинками (МКД). Південь Росії # 151; не виняток: в ЮФО зареєстровано вже чотири саморегульовані організації. Чим ефективний цей інструмент управління в ЖКГ? Чи повинні ТСЖ (ЖБК, ЖК) вступати в СРО? Чи збільшить введення механізму саморегулювання платежі власників? На ці та інші питання в інтерв'ю галузевому журналу «Вісник» відповідає начальник Експертно-аналітичного департаменту ГК «Фонд сприяння реформуванню житлово-комунального господарства» Ольга Сердюк.
# 151; Ольга Володимирівна, сьогодні в різних регіонах Росії йде процес створення СРО в житловому господарстві. Яка причина їх появи? Як ви оцінюєте рівень розвитку конкуренції та якості управління багатоквартирним фондом в регіонах ЮФО? Які СРО в житловому секторі створені на Півдні?
Таким чином, спостерігається активне зростання кількості керуючих організацій, ТСЖ (ЖБК, ЖК). Однак про розвиток конкуренції в цьому сегменті ринку говорити поки рано. Відсутність чіткої законодавчої регламентації діяльності з управління багатоквартирними будинками, єдиних стандартів якості управління МКД і правил професійної діяльності в даній галузі, порядку ціноутворення житлових послуг призводить до формального підходу до створення таких організацій, необгрунтованого зростання плати за житлові послуги, появі численних випадків неякісного надання послуг і зловживань з боку тих, хто управляє МКД. З боку громадян виникає проблема «ошуканих власників», пов'язана з неможливістю домогтися якісного і своєчасного обслуговування свого житла.
Перед державою стоїть завдання навести порядок у сфері надання житлових послуг та вжити необхідних заходів щодо забезпечення надання якісних житлових послуг за адекватну ціну. Уже сьогодні робиться ряд заходів, спрямованих на вирішення означених проблем. Наприклад, фондом створений сайт www.reformagkh.ru, де будь-який громадянин може перевірити правильність розрахунку нарахованого йому платежу за житлово-комунальні послуги, подивитися приблизний перелік послуг і робіт, в тому числі входять до складу робіт з утримання та ремонту МКД, отримати консультацію в випадку несумлінної поведінки свого керуючого МКД, а також дізнатися корисну інформацію про хід реформування житлово-комунального господарства.
# 151; Сьогодні в Держдумі РФ розглядаються законопроекти ФЗ «Про регулювання діяльності з управління будинками і спорудами та забезпеченні прав власників об'єктів нерухомості» і ФЗ «Про внесення змін і доповнень до Житлового кодексу Російської Федерації і окремі законодавчі акти Російської Федерації». Вони передбачають формування нової моделі управління житловим фондом. Які базові принципи вона повинна включати?
# 151; Фонд підтримує і вважає своєчасним законопроект «Про регулювання діяльності з управління будинками і спорудами та забезпеченні прав власників об'єктів нерухомості», в якому пропонується формування нової моделі організації діяльності з управління багатоквартирними будинками, заснованої на обов'язковому членство керуючих організацій в саморегульовані організації, що дозволить створити: систему галузевих стандартів якості для керуючих організацій; систему професійної відповідальності керівників організацій, в тому числі фінансових гарантій (за рахунок формування компенсаційного фонду СРО і забезпечення страхування відповідальності керуючих організацій # 151; членів СРО); систему контролю за діяльністю керуючих організацій і СРО; для споживачів послуг можливість вибору керуючої організації виходячи з показників ефективності діяльності різних СРО.
Також в цьому законопроекті передбачається усунути невизначеності зі статусом і становищем УО, ТСЖ, ЖК і ЖБК, їх функціями і відповідальністю з урахуванням сформованої практики, в тому числі шляхом обмеження вибору неефективних способів управління, забезпечити публічність і прозорість діяльності УО, ТСЖ, ЖК і ЖБК за рахунок обов'язковості розкриття інформації.
# 151; Які важелі впливу повинні мати органи державної влади, щоб введення СРО було ефективним? Яке відомство буде курирувати і реєструвати СРО в житловому секторі?
# 151; По-перше, держава повинна чітко визначити основні правила формування інституту саморегулювання в сфері управління МКД. На законодавчому рівні мають бути визначені умови придбання некомерційними організаціями статусу СРО, основні вимоги до їх діяльності, а також вимоги до їх членам, що враховують професійні вимоги і вимоги до забезпечення фінансових гарантій як самих СРО, так і їх членів.
По-друге, державний орган повинен вести реєстр СРО, що містить обов'язковий перелік даних, які повинні представляти СРО, здійснювати контроль за дотриманням СРО встановлених вимог, а в разі виявлених порушень вживати дієвих заходів.
Таким чином, найбільш ефективною моделлю діяльності СРО є модель, коли СРО контролює діяльність своїх членів, а держава # 151; діяльність СРО.
Питання про контролюючому і реєструє СРО органі поки не вирішене. Таке питання має вирішуватися на федеральному рівні.
# 151; Наскільки складно отримати статус СРО в житловому секторі?
# 151; Не складно. Позитивну роль в цьому зіграло створення Національного об'єднання саморегулівних організацій управителів нерухомістю (далі # 151; Національне об'єднання СРО), до складу якого увійшли понад 20 зареєстрованих СРО. Незалежні членами Ради Національного об'єднання СРО є представники Федеральних зборів РФ, фонду, Торгово-промислової палати, Об'єднання власників житла, «ОПОРИ Росії». В рамках роботи Національного об'єднання СРО розробляються єдині підходи до управління нерухомістю, в тому числі МКД, єдині позиції керівників з питань здійснення їх діяльності, здійснюється координація діяльності СРО, обговорюються проблемні питання, виробляються пропозиції щодо їх вирішення, які в свою чергу виносяться на розгляд державних органів влади.
# 151; Ви поділяєте думку, що в СРО повинні вступати не тільки КК, а й ТСЖ, самостійно управляють значною частиною житлового фонду? На ваш погляд, членство в СРО повинно бути обов'язковим або добровільним? Чому?
# 151; У СРО повинні вступати професійні управляючі організації, тобто комерційні організації та індивідуальні підприємці, метою діяльності яких є надання платних послуг та, відповідно, отримання прибутку. Такі особи відповідають за своїми зобов'язаннями всім належним їм майном. А що можна запитати з ТСЖ, у яких по статусу немає свого майна і діяльність яких спочатку не повинна бути комерційною і, як правило, не є професійною?
Необхідно розділити ці два види організацій виходячи з їх завдань. керуюча організація # 151; професійний учасник ринку управління МКД, який несе відповідальність і пред'являє фінансові гарантії, і ТСЖ, яке повинно бути основним замовником робіт і послуг з управління, утримання та ремонту спільного майна в МКД, представником інтересів власників приміщень у МКД, що захищає їх права по будь-яких питань в сфері житлових відносин. І коли мова йде про ТСЖ, в управлінні яких перебувають кілька МКД (є випадки, коли ТСЖ управляє і 700 МКД), страшно уявити, хто ж буде відповідати, якщо трапиться аварійна ситуація і буде завдано великих збитків, як ТСЖ буде відшкодовувати ці збитки? Звичайно, існує багато прикладів відмінної роботи таких ТСЖ, але в цьому випадку таку діяльність можна вважати вже комерційної, а ТСЖ розглядати в якості професійної керуючої організації.
Для ТСЖ важливо розвивати практику залучення професійних осіб до управління та утримання МКД, тобто осіб, які є членами СРО.
Безсумнівно, ТСЖ повинні об'єднуватися, наприклад, в спеціалізовані асоціації ТСЖ, членство в яких має бути добровільним, власники самі повинні вирішувати, вступати в такі асоціації чи ні. Це наступний етап формування ринку управління МКД.
Членство ж у СРО для компаній, що управляють повинно бути обов'язковим, інакше нічого не зрушиться з місця: не працюватимуть єдині стандарти, спрямовані на підвищення якості послуг, що надаються, не буде забезпечене професійне управління і експлуатація МКД і не з кого буде запитати в разі неправомірних дій керівників організацій або заподіяння шкоди внаслідок неякісного або несумлінного здійснення такими організаціями своєї діяльності, не припиниться необґрунтоване завищення цін на житлові послуги.
Громадяни повинні бути забезпечені принаймні мінімальним, але обов'язковим набором послуг з управління та утримання спільного майна МКД за адекватною вартості. Ціна повинна залежати від якості і кількості наданих житлових послуг.
Заходи, спрямовані на вдосконалення законодавчого регулювання діяльності з управління МКД, повинні бути спрямовані на захист інтересів як осіб, які здійснюють таке управління, так і осіб, які споживають такі послуги.
# 151; Експерти критикують вищевказані проекти законів про регулювання діяльності з управління будинками, посилаючись на те, що введення механізму обов'язкового страхування і колективної відповідальності сприятиме збільшенню витрат власників зважаючи на істотні витрат КК, яка повинна стати обов'язково членом СРО. Наскільки введення механізму саморегулювання може збільшити платежі власників?
# 151; Необхідність формування компенсаційного фонду, який дозволить організаціям відповідати за своїми зобов'язаннями, в тому числі за боргами колег, яких вони взяли в СРО, може привести до значного збільшення вартості житлових послуг. Як можливо врегулювати цю ситуацію?
У той же час, за даними експертів Національного об'єднання саморегулівних організацій управителів нерухомістю, в силу того, що не сформований якісний і професійний ринок житлових послуг, сукупні фінансові втрати громадян і бюджетів усіх рівнів становлять близько 160 млрд рублів на рік, в тому числі: зловживання правом розпорядження грошима з боку керівників організацій і ТСЖ і навмисним банкрутством керуючих організацій # 151; близько 65 млрд. руб .; одночасне виставляння квитанцій за послуги різними компаніями на оплату ЖКП # 151; близько 7,5 млрд руб .; виписка квитанцій від компаній-одноденок # 151; близько 1 млрд руб .; технічна безграмотність фахівців # 151; близько 85 млрд рублів. Що становить приблизно 72 рубля на 1 кв. метр в рік. Судіть самі.
Що повинно входити в розроблювані стандарти діяльності керуючих організацій?
1) умови і переліки робіт і послуг, що підлягають включенню в договір управління багатоквартирним будинком;
2) вимоги до керуючих організаціям щодо попередження та вирішення конфліктних ситуацій з власниками приміщень в багатоквартирному будинку, особами, які користуються приміщеннями у багатоквартирному будинку, створеними в багатоквартирним будинку, яким здійснюється управління відповідної керуючої організацією, товариствами власників житла, житловими та іншими спеціалізованими споживчими кооперативами;
3) вимога про наявність сертифікації робіт (послуг), які виконуються (надаються) при управлінні багатоквартирним будинком, сертифікації системи управління якістю таких робіт (послуг);
4) порядок залучення керуючої організації третіх осіб для виконання робіт (надання послуг), пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком;
5) вимоги до ведення технічної документації на багатоквартирний будинок;
6) правила і вимоги до організації змісту і ремонтів (капітального та поточного) загального майна в багатоквартирному будинку;
Євген Скрипніков, виконавчий директор асоціації «Керуючі і експлуатаційні організації в житлово-комунальній сфері» (м Волзький, Волгоградська область):
Анатолій Щербаков, голова правління СРО НП Керуючих нерухомістю Ростовської області «Дон»:
АльфаСтрахование уклав договір страхування відповідальності ТПП
Краснодарський філія «Альфа Страхування» уклав договір страхування відповідальності оцінювачів з Торгово-промисловою палатою (ТПП) Краснодарського краю. Детальніше