Для чого необхідно межування?
Поділ - це встановлення меж земельної ділянки. Воно дозволяє реалізувати власниками приміщень багатоквартирного будинку своє право на земельну ділянку під будинком.
Що буде якщо межування незроблене?
Очевидно, що проведення таких робіт потрібно, перш за все, власникам приміщень у багатоквартирному будинку.
Якщо не оформлені права на ділянку (не проведене межування) то:
- з урахуванням містобудівних нормативів на ньому, без згоди мешканців прилеглих будинків, можуть бути розміщені об'єкти капітального будівництва (магазин, кафе, сауна) або тимчасові об'єкти (металеві гаражі, автостоянка і ін.);
- відповідно до Містобудівною кодексом Російської Федерації відсутня можливість проведення реконструкції, капітального ремонту багатоквартирного будинку.
Виконання межування дозволить уникнути земельного спору з власниками приміщень будинку, розташованого на суміжному земельній ділянці, що як показує практика, відбувається часто. Судові розгляди такого роду тягнуться роками. Однак якщо межі ділянки встановлені належним чином, з координуванням на місцевості, достатньо запросити фахівця, який в будь-який момент може відновити спірну кордон і чітко вказати її місцезнаходження в натурі.
Процедура з межування - якщо будинком управляє керуюча компанія, якщо створено товариство власників житла?
Відмінності, ким управляється будинок - керуючою компанією або товариством власників житла - для проведення робіт по формуванню земельної ділянки немає, так як здійснення заходів щодо визначення меж земельних ділянок відноситься до повноважень загальних зборів. Керуючі компанії або товариства власників житла займаються господарською діяльністю в рамках укладених договорів.
Терміни межування визначаються сторонами (замовником і виконавцем) і встановлюються договором на виконання робіт. Як показує практика, дані терміни коливаються від 1,5 до 4 місяців.
Скільки відсотків голосів багатоквартирного будинку необхідно для прийняття рішення з питання межування земель?
Як бути, якщо в будинку є вбудовано-прибудовані приміщення? Юридичні особи (магазини) як вони будуть приймати участь в межування?
Згідно статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації все майно багатоквартирного будинку, в тому числі і земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці належать на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку. Отже, юридичні особи, які є власниками приміщень в такому будинку (магазини, кафе та ін.), Повинні брати участь як в прийнятті на загальних зборах власників приміщень багатоквартирного будинку рішення щодо формування земельної ділянки, так і в процесі самого формування земельної ділянки. Житловим законодавством щодо формування земельної ділянки передбачені рівні права для всіх власників приміщень як житлових, так і нежитлових.
Чи можна буде встановити огорожу відмежуватися території?
Формування земельних ділянок під багатоквартирними житловими будинками є одним із складних і проблематичних питань чинного земельного, житлового, містобудівного та іншого законодавства, що обумовлено наявністю колізій, прогалин, відсутністю уніфікованого понятійного апарату в даних галузях права, а також рядом інших причин. У зв'язку з цим вирішення питання формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками або відкладається на невизначений термін, або вирішується способами, які суперечать чинному законодавству.
Одним з типових прикладом порушення норм чинного земельного законодавства і законодавства в області містобудівної діяльності є варіант, коли сформовані і надані у власність земельні ділянки під багатоквартирними будинками не тільки виходять за межі червоних ліній, але також захоплюють частину існуючої проїжджої частини разом з тротуарами. Дана ситуація тягне за собою ряд проблем правового, майнового та іншого характеру. Майнові проблеми при такому підході до формування земельних ділянок виникнуть у власників приміщень у багатоквартирному будинку, т. К. Після кадастрового обліку земельної ділянки вони автоматично стають платниками земельного податку.
Отже, власники житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку відповідно до чинного податкового законодавства будуть платниками земельного податку. Платити податок вони будуть за землю, яка є територією загального користування, що знаходиться за межами червоних ліній, і яка не використовується і не буде використовуватися в подальшому для обслуговування житлового будинку.
Поряд з майновими проблемами власників житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку у органів місцевого самоврядування виникне ряд інших проблем в разі наміру використовувати цю земельну ділянку в інтересах муніципалітету.
Відповідно до чинного земельного законодавства використання органами місцевого самоврядування земельної ділянки, що перебуває у приватній власності під багатоквартирним будинком, допускається тільки в разі:
§ встановлення публічного сервітуту (ч. 3 ст. 23 ЗК РФ);
§ після його резервування і вилучення для муніципальних потреб (ч. 1 ст. 49 ЗК РФ).
Публічні сервітути встановлюються тільки для конкретних цілей, перелік яких є закритим. Таким чином, для здійснення будівництва лінійних об'єктів місцевого значення (об'єкти інженерної та транспортної інфраструктур) земельну ділянку необхідно буде зарезервувати, а в подальшому здійснити його вилучення. Крім того, при такому формуванні земельних ділянок під багатоквартирними будинками залишається велика кількість незадіяних в земельно-майнових та містобудівних відносинах земель, виникає «черезсмужжя».
Іншим варіантом формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками, таким, що суперечить чинному законодавству, є варіант формування земельних ділянок по контуру об'єкта капітального будівництва, так зване межування під «вимощення».
Зазначений варіант суперечить ч. 4 ст. 43 Містобудівного кодексу РФ (далі - ГРК РФ), в якій встановлено, що розміри земельних ділянок в межах забудованих територій встановлюються з урахуванням фактичного землекористування та містобудівних нормативів і правил, що діяли в період забудови зазначених територій. В даному випадку також порушуються права власників житлових і нежитлових приміщень на сприятливі умови проживання (відсутність ігрових майданчиків для дітей, елементів благоустрою, завантажувальних площадок, під'їздів, можливості обслуговувати інженерно-технічні мережі, які використовуються для нормального функціонування житлового будинку і багато інших негативних фактори).
При формуванні земельної ділянки під «вимощення» зустрічаються унікальні випадки, коли сформований і наданий у власність земельну ділянку під багатоквартирним будинком, територіально розташований всередині іншої земельної ділянки, що перебуває у власності фізичної або юридичної особи, що не має ніякого відношення до власників приміщень багатоквартирного будинку. Можна тільки припустити які проблеми виникнуть у власників житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, а також у власника земельної ділянки, що прилягає до будинку при експлуатації і обслуговуванні знаходяться в їх власності земельних ділянок.
Наведені приклади є скоріше правилом, ніж винятком з нього. Подібні варіанти формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками, які не відповідають чинному законодавству, зустрічаються в багатьох населених пунктах.
Опис використовуваних підходів формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками буде розглядатися на прикладі елементу планувальної структури - планувальному кварталі. Планувальний квартал, виділений в результаті підготовки документації з планування території, з різними варіантами розміщення об'єктів капітального будівництва, є в кожному населеному пункті.
Перший варіант (схема 1). Грунтуючись на фактичне використання частини території планувального кварталу і перспектив його подальшого розвитку (документацією з планування території закріплено його функціональне призначення - житлова забудова багатоквартирними будинками) пропонується сформувати одну земельну ділянку під трьома існуючими багатоквартирними будинками.
Схема 1. Перший варіант формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками
§ збільшуються податкові надходження до місцевих бюджетів;
§ обов'язки з утримання, ремонту інженерно-технічних об'єктів переходять до власників приміщень у багатоквартирних будинках;
§ у землі з'являється «господар».
Відповідно до ч. 2 ст. 161 Житлового кодексу РФ власники приміщень в багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із способів управління багатоквартирним будинком:
1) безпосереднє управління власниками приміщень в багатоквартирному будинку;
2) управління товариством власників житла (далі - ТСЖ) або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючої організацією.
Отже, сформувавши, таким чином, земельну ділянку під багатоквартирними будинками і вибравши один із способів управління будинками, власники приміщень можуть вирішувати долю спільного майна (земельної ділянки) тільки на загальних зборах власників, що виключає можливість його використання в інтересах окремих власників приміщень в будинку.
Формування земельної ділянки під багатоквартирним будинком із застосуванням зазначеного підходу має як позитивні, так і негативні сторони. Власниками приміщень в будинку є люди, що знаходяться в різному матеріальному становищі, тому, як правило, буває досить важко домовитися про способи управління будинку, використання загального майна і т.д. У разі об'єктивно виникла у муніципалітету необхідності здійснити прокладку через територію земельної ділянки лінійних об'єктів (наприклад, інженерні мережі), він змушений буде здійснювати процедури резервування і вилучення, які, в свою чергу, пов'язані з значними витратами місцевого бюджету.
Другий варіант (схема 2). Формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками здійснюється за принципом виділення земельної ділянки під кожним будинком з урахуванням ч. 4 ст. 43 ГрК РФ.
Схема 2. Другий варіант формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками
В даному варіанті, також як і в попередньому, є як позитивні, так і негативні сторони. Будучи власником внутрішньодворової території з усіма вхідними в її склад об'єктами, муніципалітет має всі права власника на зазначені об'єкти нерухомості. Фінансові втрати місцевого бюджету в результаті зменшення оподатковуваної бази (площа земельної ділянки, за який необхідно сплачувати земельний податок, зменшиться) можуть бути компенсовані за рахунок орендних платежів за використання земельних ділянок експлуатуючими лінійні об'єкти організаціями. Можливий також варіант, при якому вказана земельна ділянка, а також об'єкти інженерної та іншої інфраструктури надаються в оренду керуючої організації.
До негативних сторін цього варіанту можна віднести:
§ відсутність у муніципалітетів матеріальних можливостей (з огляду на дотаційності їх бюджетів) здійснювати будівництво, реконструкцію і ремонт знаходяться на земельній ділянці об'єктів;
§ інженерно-технічні об'єкти, як правило, знаходяться в муніципальній власності, тому зменшення оподатковуваної бази по земельному податку не компенсується за рахунок орендних платежів.
Третій варіант (схема 3). Весь земельну ділянку під багатоквартирними будинками ділиться на три земельні ділянки пропорційно площі забудови цих будинків.
Схема 3. Третій варіант формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками
Таким чином, приступаючи до підготовки документації з планування території і формування земельної ділянки під багатоквартирними будинками починати роботи необхідно з глибокого, всебічного вивчення території, сформованої забудови, перспектив містобудівного розвитку, враховуючи при цьому приватні та публічні інтереси. При цьому, формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками необхідно здійснювати тільки на підставі підготовленого і затвердженого проекту межування території.
Проект межування території, а, отже, і формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками доцільно здійснювати відповідно до запропонованих вище першим і другим варіантами формування земельних ділянок (схема 1 і 2).
Висновок 1. У сформованій забудові земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Висновок 2. Формування земельної ділянки під багатоквартирним будинком необхідно здійснювати тільки на підставі підготовленого і затвердженого проекту межування території.
Висновок 3. На загальному зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути прийнято рішення про формування земельної ділянки з метою виникнення права спільної часткової власності на нього і вибрано особа, повноважне на звернення до відповідних органів влади із заявою про формування ділянки під багатоквартирним будинком.
Висновок 4. Органам державної влади або органам місцевого самоврядування з метою забезпечення повноти надходжень платежів по земельному податку до бюджетів муніципальних утворень необхідно вжити заходів щодо формування земельних ділянок під багатоквартирними будинками.