На початку цього року Агентство з іпотечного житлового кредитування розпочало роботу за новою схемою, що дозволяє купувати житлову нерухомість в розстрочку терміном до 15 років, без виплати будь-якої початкової суми. Більш того, для укладення угоди не потрібно підтвердження доходів клієнта. Суть системи досить проста - клієнт орендує квартиру і одночасно щомісячно вносить певну суму в якості викупної платежу, тобто поступово виплачує вартість житла і надалі отримує його у власність. Схема приваблива доступністю і простотою оформлення договору. Однак багато фахівців відзначають, що і недоліків у «Оренди з викупом» чимало. Просто - ще не означає вигідно.
Орендна ставка на 10 років вперед
Співвідношення орендного і викупної платежу не змінюється протягом усього терміну виплати коштів. Тобто якщо ви сьогодні укладаєте договір з розстрочкою на 15 років і в ньому буде записано, що кожен місяць вноситься вами сума буде ділитися у співвідношенні 54% - плата за оренду і 46% - плата в рахунок виплати вартості квартири, то так воно і залишиться , поки договір буде діяти. Важливо також, що і орендні платежі відразу ж фіксуються в документах і не змінюються. В умовах інфляції і досить стабільного зростання орендних ставок чітка сума за знімання квартири на десятиліття і більше вперед також вважається перевагою нової схеми.
Квартира в результаті буде коштувати дорожче, ніж в кредит по іпотеці
«Поки немає впевненості в тому, що проект дійсно ретельно продуманий і прорахований», - вважає Володимир Яковлєв.
Виходить, що хоча «Оренда з викупом» і не вимагає початкового внеску, але в підсумку за квартиру учасники програми заплатять дорожче тих, хто скористається звичайними іпотечними кредитом. За програмою АІЖК викупна вартість квартири розраховується виходячи з початкової ціни з надбавкою 30% (при розстрочці на 15 років). Однак сума, яку ви реально виплатите за ці роки, буде значно більше.
«При довгостроковому використанні вигідніше залишаються банківські кредити. Це не важко порахувати. Наприклад, якщо придбати квартиру за 4 млн руб. без початкового внеску і при максимальній розстрочення, то її викупна ціна буде дорівнює 5,2 млн руб. (4 млн руб. Збільшені на 30%). Щомісяця житло за програмою «Оренда з викупом» буде обходитися в 62,5 тис. Руб. (28,9 тис. Руб. Викуп і 33,6 тис. Руб. - орендний платіж). Разом після закінчення 15 років покупець виплатить за квартиру 11,25 млн руб. Це значно більше, ніж остаточна вартість такої ж квартири по іпотеці, скажімо, Ощадбанку. Однак не будемо забувати, що для того, щоб отримати в Ощадбанку кредит на покупку житла вартістю 4 млн руб. необхідно володіти початковій сумою мінімум в 600 тис. руб. в той час як для участі в «Оренду з викупом» ніякого накопиченого капіталу не потрібно ». - каже Анатолій Писін.
По суті, пропонованим фінансовим інструментом може скористатися будь-який бажаючий. При наявності всього двох документів - паспорта та страхового пенсійного свідоцтва - ви можете укласти договір оренди з викупом, і хоч завтра новосілля. Правда, вибір квартири буде обмежений деякими умовами: вартість житла не повинна перевищувати 6 млн руб. Крім того, програма поки працює тільки в трьох регіонах: Московська область, Єкатеринбург і Новосибірськ. Зате ніхто не буде цікавитися вашої кредитної історією, збирати купу довідок і взагалі вдаватися в подробиці вашого фінансового минулого. Для багатьох це суттєвий плюс.
Є й інша сторона питання. «Існує думка, що така програма - спосіб залучити до оборот так звані сірі та чорні доходи. Як це буде відбуватися в дійсності, покаже тільки час », - додає Наталія Мішина.
«Вийти з гри» простіше, ніж у випадку з іпотекою
За словами Вадима Лященко. «Головна перевага« Оренди з викупом »в тому, що, на відміну від іпотеки, можна відносно безперешкодно і без втрат вийти з проекту на будь-якій його стадії. При цьому орендар відправляється на пошуки нових варіантів без непогашених зобов'язань і штрафних санкцій, отримавши назад всі гроші, сплачені в рахунок викупу (так, принаймні, зараз декларується). Ніхто не нараховує йому підвищених відсотків, пені та неустойок за прострочення платежів за банківським кредитом, не перекладає на нього витрат судового та виконавчого провадження у зв'язку з процедурами звернення стягнення на заставу, у нього взагалі не болить голова з приводу реалізації заставної квартири. А можливо, що і його кредитна історія не постраждає ».
При цьому вийти з програми можна не тільки через брак грошей або небажання купувати дану квартиру, але і якщо, наприклад, на вас «звалився» нежданий капітал, і ви хотіли б скоріше виплатити борги. «Платежі за програмою можна погашати достроково (повністю або частково), без додаткових штрафів і комісій», - каже Анатолій Писін.
Права власності доведеться чекати багато років
На думку багатьох фахівців, в разі «Оренди з викупом» питання про право на власність залишається головним каменем спотикання. Адже за умовами договору клієнт стає повноправним господарем квартири тільки після того, як повністю внесе всі необхідні платежі. Це означає, що на весь період розстрочки, протягом 10 або 15 років, ви будете жити в квартирі тільки на правах орендаря.
«Фонд МРЖК залишається повноправним власником житла і тільки він може розпоряджатися ним. Клієнт виступає лише в якості квартиронаймача, тому не зможе на свій розсуд зробити, наприклад, перепланування, капітальний ремонт, зареєструвати родичів, вирішувати багато питань, пов'язаних з житлово-комунальними послугами, і т.д. Крім того, у тих, хто візьме участь в програмі, не буде можливості скористатися деякими податковими відрахуваннями », - зазначає Анатолій Писін.
«Відсутність права власності протягом дуже довгого часу у тих, хто вирішить придбати квартиру за допомогою оренди з викупом, залишається одним з основних обмежень», - вважає Наталія Мішина.
Чи стане «Оренда з викупом» популярної схемою?
Більшість фахівців згодні з тим, що якщо цим фінансовим продуктом і судилося «вижити» на сучасному ринку російської нерухомості, користуватися ним будуть тільки люди, що знаходяться в специфічних умовах.
«Вдаватися до такої схеми будуть, швидше за все, молоді люди, можливо, студенти, у яких кожен рубль на рахунку і які ще не навчилися збирати гроші (так по суті, їх і нема з чого поки відкладати), а також ті, у кого існують які-небудь проблеми з отриманням банківських кредитів або підтвердженням легальності доходів.
Ймовірно, ця форма покупки житла знайде свого споживача. Але, на мій погляд, на відміну від інших схем, вона не стане масовою. Ті, у кого є початковий внесок і можливість підтвердження доходу, скористаються звичайними кредитними програмами за пільговими відсотками. З фінансової точки зору, в довгостроковій перспективі вони виходять вигідніше. Інші будуть продовжувати знімати житло і відкладати на придбання квартири або хоча б перший внесок по іпотеці, не бажаючи переплачувати які б то не було відсотки. Треті - банально побояться показувати доходи на такому рівні, адже це участь в програмі державної установи. Так що, я думаю, залишиться досить невеликий відсоток споживачів, які спробують цю схему в роботі, незважаючи ні на що », - каже Наталя Мішина.
«Цей фінансовий інструмент буде цікавий тим, хто вже знімає квартиру, не може отримати іпотечний кредит, і готовий збільшити щомісячний платіж, але не просто за оренду, а для того, щоб поступово виплачувати вартість орендованої квартири і потім отримати її у власність», - вважає Анатолій Писін.
Володимир Яковлєв зазначає, що «Оренда з викупом» приверне, перш за все, людей з невисоким доходом, яким складно зібрати на перший внесок, особливо якщо вони також змушені знімати квартиру. Схема може бути перспективна, якщо все буде продумано і чітко організовано. Крім того, важливим моментом залишаються джерела фінансування. На даний момент передбачається залучати інституційних інвесторів в фонд «Доступне житло в розстрочку», а також недержавні пенсійні фонди. Але як робота складеться в подальшому, поки складно передбачити ».
«Без сумніву, цей інструмент хороший вже тим, що розширює можливості потребують житла і дає їм додатковий вибір. Хоча по суті це зовсім не іпотека (відсутня застава), а довга розстрочка платежу з усіма своїми плюсами і мінусами, розглянутими вище, перспективність даного продукту для Москви / Московської області, Санкт-Петербурга і найбільших міст Росії не викликає у мене сумнівів. Споживач, для якого переваги цієї схеми опиняться істотніше недоліків, там напевно знайдеться », - вважає Вадим Лященко.