Оренда землі або Як уникнути проблем
У Зарічному активно розгортається будівництво котеджних селищ. З різних причин, як це часто буває, деякі ділянки разом з фундаментами або недобудованими будинками виставляються на продаж. Те ж саме відбувається і з багатьма іншими об'єктами нерухомості та земельними ділянками. І тут дуже важливо не помилитися, юридично грамотно виконати всі формальні процедури, що згодом захистить вас від ризику втратити нажите майно.
начальник Зарічного відділу
по Свердловській області
В даний час питання, пов'язані з оформленням прав на нерухоме майно, все частіше вимагають найпильнішої уваги в зв'язку з тим, що тільки юридично грамотне виконання всіх формальних адміністративних процедур може захистити користувача нерухомості від можливого позбавлення своїх прав на об'єкти нерухомого майна. Це, зокрема, стосується і оформлення прав на земельні ділянки.
Мета цієї статті - звернути увагу осіб, які орендують земельні ділянки, які перебувають у державній та муніципальній власності, на термін понад п'ять років, на деякі питання, пов'язані з передачею їх прав і обов'язків за такими договорами оренди третім особам.
Хотілося б звернути увагу на те, що передачу прав і обов'язків орендаря за договором оренди землі (перенайма) слід відрізняти від суборенди (піднайм), так як на практиці землекористувачі часто вже не розрізняють ці дві абсолютно різні юридичні конструкції. В ході передачі прав і обов'язків відбувається зміна особи в орендному зобов'язанні: початковий орендар, поступившись свої права і обов'язки новому орендарю, вибуває з зобов'язання. При цьому для нового орендаря зберігаються незмінними всі умови договору оренди.
У разі здійснення піднайму (суборенди) орендар не вибуває з орендного зобов'язання, а укладає додатковий договір, що володіє обмеженою самостійністю і безпосередньо пов'язаний з основним договором оренди. Положення договору суборенди можуть значно відрізнятися від положень основного договору оренди, наприклад, щодо ставки орендної плати, але не щодо умови про термін, який не може перевищувати строк основного договору, і умови про цільове призначення земельної ділянки.
Розглянемо ситуацію, коли власник будівлі (будівлі, споруди) є орендарем земельної ділянки (що перебуває у державній або муніципальній власності), розташованого під цією будівлею і необхідного для його використання. При продажу будівлі відповідно до п.3 ст.552 Цивільного кодексу РФ виникає необхідність в переоформленні прав оренди на вказану земельну ділянку. Здавалося, немає нічого простішого - відбувається цесія, тобто заміна орендаря в існуючому договорі оренди на нового власника будівлі, але на практиці така поступка прав і обов'язків викликає масу труднощів. При оформленні передачі новому орендарю своїх прав і обов'язків за договором оренди землі, укладеним на строк понад п'ять років, орендарю землі слід звернути увагу на наступне:
1) порядок узгодження передачі прав і обов'язків з власником землі;
2) момент переходу прав і обов'язків;
3) оплатне передачі прав і обов'язків.
Порядок узгодження передачі
прав і обов'язків
з власником землі
Передача прав та обов'язків орендаря за договором оренди землі, укладеним на строк понад п'ять років, оформляється письмовою угодою між первинним і новим орендарями землі без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення (п.9 ст.22 Земельного кодексу РФ). Зазначена норма закону є імперативною і застосовується навіть у разі, якщо в договорі оренди міститься зворотне положення про необхідність отримання попередньої згоди власника на передачу прав і обов'язків (що представляє його органу влади суб'єкта РФ або органу місцевого самоврядування). Необхідно відзначити, що на відміну від передачі прав і обов'язків за договором оренди, в разі якщо в договорі оренди встановлено, що орендар має право здати земельну ділянку в суборенду тільки за згодою власника земельної ділянки, така згода повинна бути отримана (п.6 ст. 22 Земельного кодексу РФ).
Момент переходу прав і обов'язків
Зазначена угода про передачу прав і обов'язків (як і сам договір оренди) має бути зареєстровано в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Свердловській області і вступає в силу з моменту здійснення такої реєстрації. Таким чином, датою передачі прав і обов'язків за договором оренди землі є дата реєстрації угоди. Саме ця дата є розрахунковою для оплати новим орендарем орендних та інших платежів у зв'язку з використанням ним земельною ділянкою.
Возмездность передачі прав
Угода про передачу прав і обов'язків по суті є поступкою прав і переведенням боргу за змістом глави 24 Цивільного кодексу РФ. І хоча зазначена глава не містить будь-яких обмежень щодо неможливості безоплатній поступки права або переведення боргу, в судовій практиці обидві зазначені угоди вважаються оплатним і, відповідно, угоду про передачу прав і обов'язків також є оплатній угодою. Однак початковий орендар в частині, що стосується поступки прав, є "кредитором", а в частині переведення боргу - "боржником", відповідно, і оплата за поступку прав повинна бути проведена новим орендарем початкового орендарю, а за переведення боргу, навпаки, первинним орендарем новому орендарю.
У разі якщо вартість прав і обов'язків буде нерівноцінною, сторони угоди виробляють залік зустрічних однорідних вимог в частині ціни таких прав і обов'язків, а сума, що залишилася сплачується стороною в якості оплати ціни прав або обов'язків, розмір якої був, зрозуміло, більше. У разі якщо вартість прав і обов'язків буде визнана сторонами угоди рівнозначною, то відпадає необхідність у сплаті сторонами будь-яких грошових сум за угодою.
Інші питання, пов'язані
з передачею прав і обов'язків
При здійсненні передачі прав і обов'язків новий орендар зобов'язаний повідомити про таку передачу власника земельної ділянки (відповідний орган, який представляє інтереси власника). Із змісту вже згаданого вище п.9 ст.22 Земельного кодексу РФ не зовсім ясно, коли таке повідомлення має бути направлено, а саме: до або після укладення угоди про передачу прав і обов'язків. Дотримуючись тієї точки зору, що власник земельної ділянки, будучи орендодавцем, природно, повинен бути поінформований про орендаря для здійснення своїх прав і обов'язків за договором оренди землі, таке повідомлення має бути направлено власнику негайно після моменту реєстрації угоди про передачу прав і обов'язків. Проте, щоб уникнути виникнення будь-яких потенційних розбіжностей з власником землі, повідомлення доцільно направляти як до, так і після дати державної реєстрації угоди.
Формально власник земельної ділянки, прийнявши повідомлення після державної реєстрації угоди про передачу прав і обов'язків за договором оренди, повинен розрахувати суму орендної плати за користування землею колишнім орендарем за термін до дати здійснення державної реєстрації та виставити йому рахунок на оплату, а в подальшому виставляти рахунки новому орендарю.
На закінчення хотілося б відзначити, що деякі питання передачі прав та обов'язків орендаря за договорами оренди земельних ділянок до сих пір законодавчо не врегульовані, і залишається сподіватися, що в найближчому майбутньому законодавець чітко регламентує процедуру зазначеної передачі прав і обов'язків - щоб уникнути виникнення відповідних спорів.