Багато громадян, а не тільки економісти, можуть спостерігати, що сьогодні наша країна опинилася в складній ситуації, іменованої економічною кризою. Можна довго сперечатися про причини, що його викликали в усьому світі, і про причини, які погіршили його в Росії. Одне залишається незмінним - практично всі підприємства «від малого до великого», відчули на собі всю тяжкість цього явища.
Мало хто керівники організацій виявилися настільки прозірливими, щоб передбачити початок економічних труднощів і направити всі сили на підвищення ефективності своєї роботи: перегляд кадрової політики, роботи з постачальниками і т.п. У даній статті ми поговоримо про ще один спосіб мінімізації витрат - зниження витрат на оренду приміщення.
Головне, для будь-якої фірми, вчасно зрозуміти наступ складного періоду для прийняття рішучих кроків, щоб не погіршувати ситуацію своєю бездіяльністю. І, якщо існуючий розмір орендних платежів стає непідйомним для бюджету підприємства, то впору вживати заходів: зменшувати займану площу, організувати переїзд, спробувати змінити існуючі домовленості з орендодавцем.
Дуже часто на практиці можна спостерігати таку картину: орендар, прострочивши орендну плату за поточний місяць, обіцяє виплатити її суму трохи пізніше. Це «пізніше» часто затягується до наступного місяця. Борг орендаря зростає як снігова куля. Звичайно, не можна всіх «прострочили» орендну плату відразу записувати в злісних неплатників і, можливо, що труднощі справді лише тимчасові. Але коли орендна плата не виплачується три - чотири місяці, говорити про «полюбовному» дозволі зріє конфлікту найчастіше не доводиться.
Якщо миром вирішити питання неплатежів не вдалося, борг наполегливо зростає, та й орендар перестав виходити на зв'язок, залишається одне - звертатися до суду. Тут перед орендодавцем постає питання, що для нього вигідніше вимагати - розірвання договору оренди або стягнення орендної плати та пені?
Тільки після того, як власник зможе вирішити, чи хоче він припинити відносини з недобросовісним орендарем або всього лише хоче стягнути заборгованість і штрафні санкції, з'явиться можливість визначитися, який позов пред'являти. Головне, потрібно чітко уявляти умови договору оренди, так як часто в ньому повинні бути передбачені можливі способи впливу на злісного неплатника, якщо звичайно даний договір був грамотно складений за участю кваліфікованого юриста.
1. Якщо власник приміщення вирішив припинити договірні відносини з орендарем - неплатником, то у відповідність з Цивільним Кодексом, орендодавець має право звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди (через неплатежів з боку орендаря) при дотриманні наступних умов:
- орендар, більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вніс орендну плату (п. 3 ст. 619 ЦК України). Причому, прострочення платежів має бути мінімум за два місяці саме поспіль;
- орендодавець направляв орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов'язань з погашення заборгованості упродовж розумного строку. Причому, всі попередження необхідно вручати особисто під розписку або рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
Цивільний Кодекс не дозволяє орендодавцю розірвати договір оренди у позасудовому порядку навіть при неодноразовому простроченні орендної плати # 33; Однак, така умова можна включати в текст договору оренди, використовуючи так зване право «свободи договору», чим і користуються сторони при укладенні договору.
Якщо така умова передбачена, то досить направити орендарю письмове повідомлення про відмову від виконання договору. У даному повідомленні можна також провести розрахунок заборгованості орендаря, суму штрафних санкцій і вимога про їх оплату. Звичайно ж, подібне повідомлення потрібно обов'язково передати орендарю особисто під розписку або надіслати рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
У разі, якщо орендодавець вчинив дії за описаним сценарієм, а орендар відмовився звільнити займані приміщення, не погашає заборгованість і не оплачує пред'являється штраф, орендодавець може звернутися до суду з вимогою про виселення орендаря, але вже ніяк нема про розірвання договору, так як він вже розірваний після отримання орендарем повідомлення, стягнення заборгованості та штрафних санкцій.
2. Якщо власник приміщення вирішив-таки не розривати договір оренди з конкретним орендарем, то він може заявити вимоги про стягнення заборгованості та штрафу. При стягненні боргу в судовому порядку суд може задовольнити вимогу орендодавця, виходячи з облікової ставки банківського відсотка (ставки рефінансування) на день пред'явлення позову або на день винесення рішення. Ці правила застосовуються, якщо інший розмір процентів не встановлений законом або договором.
Найчастіше, хоча б в цій частині договору оренди, багато власників бувають більш завбачливі і встановлюють відсоток неустойки набагато більше ставки рефінансування (яка застосовується при нарахуванні відсотків по ГК РФ). Але, орендодавцю необхідно пам'ятати, що суд може зменшити розмір нарахованих відсотків або договірної неустойки, якщо розмір санкцій несоразмерен наслідків порушення зобов'язання орендарем (ст. 333 ЦК України).
Отже, як показує практика, в непрості взаємини Орендар - Орендодавець, дуже важливо мати надійний тил у вигляді кваліфікованої юридичний допомоги. І не тільки при направленні справи до суду, а й на кожному етапі договірних відносин, починаючи з переговорів, в такому, здавалося б, простій справі як укладення договору оренди. У наш непростий час, багатьом власникам можна порадити більш тісну роботу з орендарями, щоб упередити усі негативні ситуацій або виходити з них з мінімальними втратами сил і часу.
Щетинника Сергій Леонідович,
керівник відділу комерційної нерухомості
компанії «Латипов ріелті»