У цій статті я не буду заглиблюватися в нетрі утворення тарифів, освіті ціни на послуги ОСББ. Назвемо цю статтю оглядової для початківців голів ОСББ, завдання, якій роз'яснити принципи формування тарифів в об'єднаннях і зробити упор на організаційні механізми всередині об'єднання співвласників багатоквартирного будинку в аспектах організації оплати мешканцями будинку по рахунках ОСББ. Тарифи на щомісячну оплату мешканцями будинку готуються членами правління на чолі з головою правління ОСББ. Правлінням виноситься відповідне рішення в протоколі зборів правління ОСББ і це Рішення (якщо статутом не передбачено іншого) подається на затвердження членам об'єднання. У тому випадку якщо більшість членів ОСББ проголосувало за це рішення (в проектах рішення, якщо голосування здійснюється шляхом письмового опитування), узагальнений документ цього Рішення підписує голова правління ОСББ. Якщо проект рішення забракований (проголосувало «за» менше половини) членами об'єднання співвласників, то все повертається на нове коло.
Нехай вас не лякає, з незвички, нагромадження процедурних питань, адже це робиться лише один раз на рік. А в своїй практиці я (думаю як багато ОСББ) готував всі документи для правління самостійно по давно усталеною матриці, а після передаю ці документи на підпис членам правління. Члени ОСББ не сильно вникає в суть питань і стверджують, як правило, це рішення без особливих стопорів. Зрозуміло, рішення буде прийнято без проблем, якщо всі послуги та підсумкова вартість на один квадратний метр по ним будуть компромісними.
Трохи заглиблюючись розробку тарифів ОСББ заснованих на компромісі двох крайнощів, які ведуть між собою постійне перетягування умовного каната. Справа в тому, що є дві основні концепції для формування тарифів в ОСББ, за якими може йти правління або створювати між ними компроміс. Перша концепція (крайність) - це будь-що-будь платити менше ніж в ЖЕКу або хоча б не платити невиправдані суми, які вимагає ЖЕК. А якщо, мова йде про оплату рахунків ОСББ, яке залишається на балансі ЖЕКу, то платити тільки ті суми, які найнеобхідніші і очевидні в результатах поліпшеного існування будинку. І щоб адміністративні витрати (постійні витрати) на існування ОСББ були, практично непомітні в рахунках об'єднання, інакше це буде сильно дратувати малозабезпечених мешканців будинку.
Якщо в будинку велика кількість квартир, то цього легко добитися тому, що сума на адміністративні - постійні витрати ОСББ буде не суттєвою через неуважність між великим числом платників.
Зрозуміло, хочеться кращого, але якщо у вашому будинку є малозабезпечені мешканці, то вам не уникнути пошуку компромісу, який може приймати різні форми, аж до звільнення цього прошарку мешканців будинку від усіх додаткових платежів. Звичайно, це можна зробити в тому випадку якщо у вашому домі хороша дохідна частина крім внесків або цього прошарку незначний відсоток. Якщо ви знайдете компроміс між цими концепціями розвитку будинків, це не призведе до утворення конфліктів і значної частини неплатників за рахунками ОСББ.
І тут дуже важливо прийти до спільної згоди тому, що може сформуватися критичний відсоток людей, які не захочуть оплачувати послуги і це призведе до конфліктних ситуацій, внутрішньої революції, поділу на «правих і лівих» всередині будинку. Тому прихильникам другого шляху розвитку будинку бажано нарощувати суму в рахунках мешканців будинку поступово, починати з маленького сервісу. Що б люди бачили результат крок за кроком, наприклад, спочатку організуйте автоматичне освітлення в парадному і у дворі з сутінковими датчиками і економ лампочками, потім встановіть хороші двері і т.п. І поступово люди, як собачки Павлова, почнуть розуміти причинно наслідковий зв'язок між виділяються ними грошей і поліпшення сервісу в будинку, що коли вони платять, наприклад, 100 грн. ці гроші реально йдуть на покращення їхнього життя!
Прихильникам другого шляху розвитку в роботі з мешканцями (у внутрішній пропаганді) важливо перемогти небажання платити більше, а це дуже і дуже важко.
Я відкрию ще один аспект доходів в ОСББ, який ні в якому разі не можна ігнорувати, а необхідно всіляко мотивувати, підживлювати, заохочувати і вирощувати. Це багаті люди вашого будинку. Іноді багаті люди, спонукувані поліпшенням сервісу у власному будинку готові самі виділяти чималі суми, разово і постійно, а це дуже гарна підмога для фінансового життя ОСББ. Робота з цими людьми може поміняти ваші рахунки до невпізнання разом з досягненнями ОСББ. Багаті люди ніколи не будуть виділяти власні гроші ЖЕКам, та й механізмів у ЖЕКів приймати гроші на конкретний будинок немає. А ось на власне ОСББ ці гроші можуть виділятися із задоволенням і натхненням. Але не забудьте, що ці люди дуже ранимі і з ними потрібно носитися «як дурню зі ступою», будь-який криве слово або не той погляд когось із мешканців будинку і ви втрачаєте інвестиції в свій будинок. Тому в загальній внутрішньої пропаганді вони повинні для всіх мешканців виглядати як благодійники. Зрозуміло вони не дурні, а навпаки дуже розумні і підозрілі люди, тому ви повинні знайти затишні для них форми подання їх в цьому світі, а якщо ви до цього не готові по внутрішньої неприязні до цього стану або ви не зможете відповідним чином налаштувати мешканців вашого будинку , то ваш ліміт інвестицій швидко вичерпається.
Тарифи формуються з урахуванням усіх факторів, формуються з урахуванням компромісу всіх явних і прихованих можливостей і ресурсів. Формуються з урахуванням всіх ваших потреб і бажань, заради яких ви, як керівник об'єднання, готові жертвувати власним часом, і заради яких переважна більшість жителів вашого будинку, будуть готові жертвувати психологічно прийнятною для себе сумою щомісячних внесків. Загалом, все залежить від можливостей, потреб і бажань.
Підемо далі. І ось по компромісного прийнятому Вирішенню членів ОСББ, яке затвердило бюджет-кошторис ОСББ на поточний рік, створюються рахунки, докладніше про них розповім нижче. Платити за рахунками повинні члени ОСББ та інші мешканці будинку не залежно від того підтримують вони діяльність об'єднання чи ні, адже вони в будь-якому випадку є пасивними або активними користувачами послуг і сервісу будинку, який організовує ОСББ.
У цей період у мешканців вашого будинку буде два рахунки, які вони оплачують щомісяця, один від ЖЕКу, а другий від ОСББ.
Жеківський рахунок, нам відомо як виглядає і хто і яким чином його становить. У всі ваші рахунки від ЖЕКу входять витрати тільки безпосередньо пов'язані з миттєвою життєдіяльністю вашого будинку і прибудинкової території. Накопичення на всі можливі ремонти асфальтування і т.п. в них не входять, ці витрати повинна, по можливості, виділяти держава, і знехотя виділяє на ті житлові об'єкти, які вже ніяк без цього обходитися не можуть.
Дозвольте, відволіктися в предмет витрат на ремонт будинку тому, що ці майбутні витрати ОСББ може передбачати в своїх бюджетах, накопичуючи на бухгалтерських рахунках ті чи інші майбутні витрати, з яких будуть формуватися суми рахунків для мешканців. У той же момент, правління може і не передбачати накопичення цих ресурсів на рахунках ОСББ, і тоді у мешканців рахунки будуть виглядати більш приємно, але мешканці будуть змушені в міру виникнення проблем і підступаючої необхідності організовувати вскладчину чималі суми на необхідні аварійні і поточні роботи.
Кошти, виділені державою гроші для подібних потреб, називаються субвенціями. В першу чергу, як правило, ці гроші виділяються на ті будинки, в яких проживають «шишки». «Шишки», які можуть вплинути на осіб відповідних організацій. А ці особи, в свою чергу, приймають рішення, чий будинок буде наступним в тій чи іншій ремонтної або модернізаційної програми. А після, решту грошей, за залишковим принципом перерозподіляються в інші будинки з особливими, екстреними довгоочікуваними потребами. Поступово ЖЕКівські будинки та будинки знаходяться під управлінням ОСББ в правах на що виділяються з державного бюджету гроші зрівнюються. Це хороші тенденції, але погано те, що принцип виділення все той же, довгий, болісний і при крайній екстреної потреби.
Підемо далі по питанню рахунків усередині ОСББ.
Будинок ОСББ, що знаходиться на балансі у ЖЕКу може домогтися зменшення обсягу послуг, що надаються ЖЕКом. Для цього члени ОСББ приймають відповідне рішення і надають комплект паперів своєму ЖЕКу. У цьому рішенні має бути зазначено, що ці послуги будуть виконуватися / організовуватися самим ОСББ. ОСББ може таким чином зменшити суми рахунків виставлених мешканцям вашого будинку ЖЕКом і збільшити на цю ж, меншу або взагалі не збільшувати суму рахунку об'єднання.
Це фактори, які впливають на вартість ваших рахунків від ЖЕКу і від ОСББ та виправдовують функціонування одночасно двох рахунків, від ЖЕКу і від ОСББ.
Тепер можемо перейти до питання розробки рахунків від ОСББ та принципу їх тиражування.
Мені доводилося спілкуватися з багатьма керівниками ОСББ, і з'ясував, що в багатьох ОСББ, як і у мене практикується виготовлення бланків щомісячних рахунків в Excel. Зрозуміло, рахунок робиться за подобою ЖЕКівського рахунки з реквізитами ОСББ.
Хтось роздруковує рахунки щомісяця і поширює між мешканцями під розпис (для цього потрібен бланк видачі розрахункових книжок), хтось вкидає ці рахунки в поштові скриньки, як це роблять ЖЕКи, хтось роздає ці рахунки особисто в руки без всяких підписів, а хтось висилає рахунки рекомендованими листами (в залежності від обставин).
Бухгалтер в ході отримання оплат по мешканцям розносить в табличку «оплата членських внесків» зроблену в EXCEL все оплати по кожній квартирі. Щомісяця бухгалтер надає мені цю табличку в якій я бачу динаміку оплат і боржників.
З боржниками я працюю в такий спосіб. Я кидаю в поштову скриньку роздруковані рахунки з написом «Заборгованість» і з зазначенням суми заборгованості. Ця дія я роблю пару місяців поспіль, а після підключаю прибиральницю-двірника до інформування мешканця про заборгованість з проханням оплатити, а в наслідку, якщо оплати не надходять і далі, я підключаю «важку артилерію», тобто веду особисто неприємний важка розмова «за життя »в квартирі неплатника. До судових позовів мені не доводилося доходити, для вирішення питань оплат і заборгованостей по оплатах досить було зазначених заходів, що вживаються.
Для того щоб знизити для мешканців вашого будинку відсоток за послуги банку, зі сплати по ваших рахунках, можна зробити висновок з найближчим банківським відділенням ощадбанку або будь-якого іншого банку, який надає подібні послуги, договір на обслуговування платежів вашого ОСББ і тоді відсоток можна зробити незначним.
Для ОСББ, які прийняли будинку на власні баланси, є кілька шляхів вирішення даних завдань, це класичне ведення бухгалтером рахунків кожної квартири в класичних бухгалтерських програмах.
Бажання зробити жеківський рахунок без деяких послуг у мене активно, але в своєму будинку я цього зниження обсягу послуг ЖЕКом і тим зниження суми рахунків для мешканців свого будинку не добився. Цього я не зробив з кількох причин, по-перше, до цього руки не доходять, вірніше сказати, поки йдуть мої суди в боротьбі за частини незаконно проданих площ в моєму будинку, я вирішив це питання не форсувати, адже мій ЖЕК мене підтримує в багатьох питаннях. По-друге, влазити в виснажливі процедурні питання не хочеться, це займе багато мого часу, до того ж, поки, не хочеться морочити голови тих людей з ЖЕКу, яких я поважаю і, які мені всіляко сприяють. По-третє, в порівнянні з позитивними і дорогими перетвореннями в моєму будинку платежі мешканців мого будинку настільки незначні, що вони ще кілька років готові потерпіти, до того моменту поки у мене на це знайдеться час, і виникнуть відповідні обставини.
Публікації та новини схожі