ОСББ або керуючий?
Закон надає їм можливість вільного вибору форми управління будинком. Так, співвласники можуть вибрати одну з форм - самостійне управління, створення ОСББ або обрання керівника. Заслуговує на увагу також те, що в перехідних положеннях цього закону передбачено, що співвласникам багатоквартирних будинків надається 1 рік на самостійному виборі форми управління, а в разі, якщо за цей період форма не буде обраним, то місцева влада самостійно обиратиме керуючого на конкурсній основі.
Створення ОСББ можна розділити на кілька етапів:
Перший етап - повідомлення про проведення установчих зборів. Прямує ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі вручається кожному співвласнику будинку і засвідчується їх підписом.
Другий етап - установчі збори. Збори буде вважатися легітимними, якщо участь в них візьмуть понад 50% співвласників будинку. Необхідно вибрати час і місце, які будуть зручними для більшості можливих учасників зборів. Потрібно обрати голову, який буде вести установчі збори. Він обирається більшістю голосів присутніх співвласників. Наступний етап - голосування за створення ОСББ. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосує більше 50% співвласників будинку.
Новацією в законодавстві можливість проведення письмового опитування співвласників, які не голосували на зборах, в разі, якщо під час запланованого голосування не було набрано встановленої кількості голосів для окремих видів голосування. Письмове опитування проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників ініціативною групою, шляхом заповнення співвласниками запитальників. Якщо протягом цього терміну необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважаються прийнятими. Варто відзначити, що письмове голосування передбачено як для установчих зборів, так і для загальних зборів.
Зазначені вище етапи необхідні і передбаченими законодавством для створення ОСББ. На установчих зборах також обираються органи управління, а саме: правління ОСББ, яке в подальшому буде займатися поточним керівництвом, і ревізійна комісія, яка буде здійснювати контролюючу діяльність. Вищим органом управління ОСББ будуть загальні збори співвласників, що скликатися не рідше одного разу на рік.
Однією з найважливіших новацій, затверджених в законодавстві, є те, що при прийнятті рішення про створення ОСББ, кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А розподіл голосів при голосуванні на загальних зборах співвласників може відбуватися за іншим принципом, наведеним в статуті ОСББ.
Також в договорі повинні міститися істотні умови, а саме: перелік послуг, права та обов'язки сторін, ціна на послуги, термін дії договору. Необхідно також відзначити, що згідно із виключенням із Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» ст. 24, яка передбачала, що попередній власник, на балансі якого перебував багатоквартирний будинок до передачі його об'єднанню співвласників, бере участь і фінансує капітальний ремонт після передачі будинку на баланс. Тобто, відтепер тягар проведення всіх капітальних ремонтів повністю лягає на співвласників багатоквартирного будинку.
Проаналізувавши діяльність законодавця вбачається, що відбувається процес зняття відповідальності з ЖЕКів і відтепер вся відповідальність за будинок буде покладено на його власників. У попередні роки населенню була надана автономія у виборі форми управління їхньою спільною власністю - багатоквартирними будинками, але цей процес не набирав бажаних обертів. Незважаючи на це, основні нововведення націлені на виявлення власниками ініціативності і зацікавленості в управлінні своїм майном, оскільки у них не залишається іншого вибору. Також, незважаючи на нововведення на ринку надання послуг у сфері обслуговування багатоквартирних житлових будинків, руйнується монополія, має стимулювати зростання рівня послуг в цій сфері і встановити нові, ринкові стандарти.