Продовження. Початок тут.
Звичайно, формат газети не дозволяє в достатній мірі розкрити весь матеріал семінарських занять, що проводяться в Центрі підготовки голів Рад МКД. Однак якщо ми випускаємо газету, яка претендує на роль своєрідного навчального посібника для цільової аудиторії, сформувати загальне уявлення про проблемний питанні, задати загальний напрямок думки читача нам здається можливим.
Розгляд питання управління хотілося б почати з зауваження про те, що система управління (в тому числі і багатоквартирним будинком) включає в себе наступні складові: суб'єкт управління (керуюча підсистема); об'єкт управління; алгоритм управління (закон, постанова, договір, правила, норми та ін. документи, що включають мета управління); вплив на об'єкт; зворотний зв'язок і ресурси. У процесі управління ресурси за заданими правилами повинні перетворюватися в цільової ефект (позитивні результати, певні метою управління). У цій статті ми докладніше розглянемо перші три складові.
В першу чергу хочемо підкреслити, що управління завжди має бути цілеспрямованим процесом! Лише тоді, коли існує чітка, документально певна і кількісно вимірювана мета, можна вести мову про будь-яке цільове ефекті і про оцінювання управління. Про те, що таке ефективність і як оцінювати цілеспрямований процес, ми поговоримо в наступних випусках. Тут ми хочемо задати читачеві тему для роздумів: яка мета управління процесами в сфері ЖКГ, та й реформи ЖКГ в цілому?
Коли мета поставлена, тоді повинна бути обрана (сформована, створена, знайдена) підсистема, яка займеться досягненням поставленої мети (рис. 1).
Це керуюча підсистема (або в разі ЖКГ - керуюча організація). І оскільки є мета, є керуюча підсистема, тобто об'єкт управління, а це в нашому випадку - багатоквартирний житловий будинок, то повинен бути і цілеспрямований процес.
Управління в сфері ЖКГ незвично тим, що вищим органом управління будинком є загальні збори власників (рис. 2).
Мал. 2 Схема управління в сфері ЖКГ (як повинно бути)
Згідно із законом він повинен проводитися не рідше 1 разу на рік. Загальні збори повинно узгодити цілі і затвердити план робіт на наступний рік, визначити ресурси (величину оплати робіт і послуг), прийняти роботи за попередній рік (звіт керуючої організації). У звіті, до речі, має бути дана відповідь на питання: чи досягнуто мети управління? А якщо ні, то з якої причини і яким чином витрачалися ресурси (в тому числі гроші). Відносно деяких керівників організацій в цьому випадку доречне запитання «де гроші, Зін?» А ось ще питання: що буде, якщо вищий орган управління не може (або не хоче) зібратися, і на кого в цьому випадку нарікати?
Держава, з одного боку, визначає цілі управління (прописуючи їх у відповідних законах), з іншого - здійснює контроль процесу управління багатоквартирним будинком та досягнутих результатів (по крайней мере, так повинно бути). У разі якщо виявляється порушення вимог чинного законодавства, Держава здійснює «коригуючий вплив». А якщо ці функції будуть паралізовані, наприклад, в результаті корупційної змови між окремими нечистими на руку чиновниками і керуючої організацією? (Або створена прихована система, в якій керуючої організації відведена роль «хлопчика для биття», а основні вигоди мають вищі структури, афілійовані з органом управління регіоном). Згадайте результати останнього капітального ремонту у вашому домі. І хто тоді зможе допомогти Державі виконати необхідні функції? Ось тут і проявляє себе особлива функція Ради багатоквартирного будинку як представника мешканців будинку, який контролює процес управління.
Мал. 3 Роль Ради МКД в процесі контролю за діяльністю керуючої організації
Надія сьогодні залишається тільки на активістів, які, створивши Раду МКД, по-перше, - здійснюють контрольні функції за процесом і результатами управління, по-друге, - спонукають інших власників бути більш відповідальними і активними (брати участь у загальних зборах, оглядах загального майна і т.п.), по-третє, - надають допомогу сумлінним чиновникам у виконанні ними контрольно-наглядових функцій та інших посадових обов'язків.
Отже, управління багатоквартирним будинком це впорядкована діяльність системи управління спрямована на досягнення обраної мети.
Основними складовими мети управління багатоквартирним будинком є: досягнення і підтримання (забезпечення) безпечних і сприятливих умов проживання, належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають у багатоквартирному будинку.
Наглядова читач зверне увагу на розстановку пріоритетів в наведеному вище переліку. Ми свідомо ставимо слова «безпечних» і «сприятливих» попереду, оскільки саме збереження життя і здоров'я громадян є найбільш важливою складовою мети управління в сфері ЖКГ! І тільки після цього йдуть питання про надання комунальних послуг та їх вартості. А які теми в даний час розкручують ЗМІ? - Багато платимо. - мало платимо. - прориває труби! - дорожчає газ! і т.п. Зведення проблематики ЖКГ до подібних окремих питань є ні що інше як «відведення в сторону» і не має нічого спільного з управлінням. Мабуть, тим групам, які паразитують в сфері ЖКГ, дуже вигідно постійно зводити все до частковостей, щоб громадяни «за деревами не побачили лісу».
Деякі недобросовісні співробітники керуючих організацій і їм подібні всіляко намагаються обходити своєю увагою такі документи, як 170-е Постанова Держбуду РФ, яка вводить в дію Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду. А адже саме в цих Правилах (крім інших СНіПів) і описано то стан, до якого повинен бути приведений будинок і в якому він повинен підтримуватися - фактично чітко визначена мета управління (до речі, Правила є обов'язковими для виконання як власниками, так і керуючими організаціями). Але немає! Наголос робиться на документи з найбільш розмитими формулюваннями і в першу чергу на неякісні договори управління. А там, де не ясні цілі, там чекай обману.
Основними завданнями управління багатоквартирним будинком є:
- планування заходів по досягненню цілей управління;
- здійснення дій по реалізації намічених заходів, координації і стимулювання діяльності безпосередніх виконавців (залучених осіб), спрямованої на досягнення найкращої якості виконуваних робіт, послуг, що надаються;
- контроль досягнення планованих цільових ефектів.
Для практичної реалізації поставлених цілей і завдань управління багатоквартирним будинком має включати в себе наступні функції:
1. Договірно-правова діяльність:
- висновок якісних договорів на управління, на роботи з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, надання комунальних та інших послуг, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком;
- застосування заходів цивільно-правової відповідальності в разі порушення договірних зобов'язань;
- інша, пов'язана з договірно-правової, діяльність з управління багатоквартирним будинком.
2. Технічний контроль і планування:
- планування робіт з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку;
- технічний контроль за виконанням робіт з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку;
- інша, пов'язана з технічним контролем і плануванням, діяльність з управління багатоквартирним будинком.
3. Організація і забезпечення цілодобового аварійно-диспетчерського обслуговування багатоквартирного будинку, включаючи організацію робіт по ліквідації аварійних ситуацій і їх наслідків.
4. Фінансово-економічна діяльність:
- здійснення розрахунків за виконання договірних зобов'язань;
- організація розрахунку, обліку та прийому платежів за надані послуги з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, комунальні та інші послуги, пов'язані з управлінням багатоквартирним будинком;
- інша, пов'язана з фінансово-економічної, діяльність з управління багатоквартирним будинком.
5. Робота з громадянами, які проживають у багатоквартирному будинку:
- прийом скарг, заявок і звернень з питань, пов'язаних з якістю наданих послуг з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, комунальних та інших послуг, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком;
- робота по стягненню в установленому порядку заборгованості по оплаті за послуги з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, комунальні та інші послуги, пов'язані з управлінням багатоквартирним будинком;
- своєчасне надання інформації з питань надання послуг з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, комунальних та інших послуг, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком, в тому числі - про зміну розміру оплати послуг, що надаються;
- інша діяльність з управління багатоквартирним будинком.
Розглядаючи багатоквартирний будинок як об'єкт управління, необхідно дати деякі роз'яснення у формі визначень:
власник приміщення в багатоквартирному будинку - фізична або юридична особа, яка здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання;
багатоквартирний будинок - комплекс нерухомого майна, що включає житлові та нежитлові приміщення, спільне майно, що знаходиться у власності фізичних та (або) юридичних осіб, державної та муніципальної власності;
житлове приміщення - ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства. До житлових приміщень належать: житловий будинок, частина житлового будинку; квартира, частина квартири; кімната;
нежитлове приміщення - ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном, яке не належить до житлових приміщень і не входить до складу спільного майна в багатоквартирному будинку;
загальне майно в багатоквартирному будинку - майно в багатоквартирному будинку, що належить власникам приміщень в такому будинку на праві спільної часткової власності і не використовується в цивільному обороті як самостійного об'єкта нерухомості;
Є ще одна важлива складова розглянутого питання - договір управління. Даний документ визначає правила, за якими буде проводитися весь процес. І ці правила не повинні суперечити чинному законодавству (рис.4).
Мал. 4 Правова схема договірних відносин
В тій галузі права, де закон не дає чітких роз'яснень, вони (правила) незамінні і дозволяють на високому рівні організувати процес управління будинком. Саме тому так важливо для власників брати активну участь в підготовці договору, максимально враховує їх інтереси.
Учасник проекту ГКВ
Максим светлорусая
Керівник проекту ГКВ
Євгенія СТАРКОВА