Інвестор - особа, яка фінансує будівництво за рахунок власних або позикових коштів. В рамках даної статті під інвесторами ми будемо розуміти юридичних осіб - інвесторів, пайовиків і співінвесторів, які самі не організують будівництво і не виконують роботи, тобто не поєднують функції забудовників, замовників або підрядників.
Як правило, основними цілями участі інвестора в будівництві є збільшення власних капітальних вкладень (відповідна частка готового об'єкта буде зарахована до складу основних засобів) або отримання частки об'єкта для подальшого перепродажу. Разом з тим інвестор може поступитися своїми правами іншій особі, не чекаючи закінчення будівництва (передача майнових прав). Тому в залежності від переслідуваної мети будівництва бухгалтерський і податковий облік у інвесторів може відрізнятися.
Інвестування будівництва об'єктів для власних потреб
Частка завершеного будівництвом об'єкта буде використовуватися інвестором або у виробничій діяльності, або для управлінських потреб, або для здачі в оренду. Відомо, що в цьому випадку сформована за дебетом рахунка 08 первісна вартість об'єкта списується в дебет рахунку 01 «Основні засоби» або 03 «Прибуткові вкладення в матеріальні цінності».
При припинення споруди інвестиційного активу на тривалий період (більше трьох місяців) відсотки, що приєднуються до оплати позикодавцю (кредитору), припиняють включатися до вартості будівництва з першого числа місяця, наступного за місяцем призупинення придбання, спорудження та (або) виготовлення такого активу. У зазначений період відсотки списуються до складу інших витрат організації.
При поновленні будівництва нараховані відсотки додаються до вартості інвестиційного активу з першого числа місяця, наступного за місяцем відновлення його споруди.
Не вважається періодом призупинення термін, протягом якого проводиться додаткове узгодження технічних і (або) організаційних питань, що виникли в процесі будівництва об'єкта.
Відсотки за користування позиковими коштами припиняють включатися до вартості інвестиційного активу з першого числа місяця, наступного за місяцем закінчення будівництва.
Якщо інвестор планує використовувати отриману частку в готовому об'єкті в обкладається ПДВ діяльності, то суми податку, пред'явлені йому забудовником з вартості його частки в готовому об'єкті, він може прийняти до відрахування (п. 6 ст. 171. п. 1 і 5 ст. 172 НК РФ). Для цього необхідно дотримати дві умови: оприбуткувати об'єкт і отримати від забудовника зведений рахунок-фактуру.
Відображення операцій в бухгалтерському обліку розглянемо на прикладі.
ТОВ «Інвестор» уклало інвестиційний договір із забудовником на будівництво офісного центру, призначеного для здачі в оренду. Внесок ТОВ «Інвестор» дорівнює 59 # 8197; 000 # 8197; 000 # 8197; руб. (В тому числі ПДВ - 9 # 8197; 000 # 8197; 000 # 8197; руб.). Фінансування будівництва здійснюється трьома траншами:
Операції відображаються в обліку таким чином:
Фактичні витрати на будівництво, що припадають на частку інвестора, можуть відрізнятися від суми його інвестиційного внеску. Тому в договорі слід встановити порядок покриття від'ємної різниці (якщо витрати перевищують інвестиційний внесок) або розподілу позитивної різниці (якщо витрати по будівництву менше розміру інвестиційного внеску, що утворилася різниця або повертається інвестору, або залишається в розпорядженні забудовника як його дохід).
Якщо об'єкт призначений для продажу
Якщо подальша реалізація частки готового об'єкта обкладається ПДВ, то суму податку, отриманого від забудовника, інвестор може прийняти до відрахування. В іншому випадку ПДВ враховується у вартості частки.
Інвестування будівництва об'єктів,
призначених для поступки прав
В даному розділі ми розглянемо ситуацію, коли інвестор фінансує будівництво з метою отримання доходу від подальшої поступки свого майнового права до забудовника. Зауважимо, що при передачі частки в будівництві мова йде не про грошові вимоги, а про передачу майнових прав, що випливають з договорів участі в пайовому будівництві або інвестиційних контрактів. Справа в тому, що пайовик (інвестор) передає право вимагати виконання забудовником своїх зобов'язань по створенню об'єкта нерухомості і передачі його інвестору-дольщику.
Податок на додану вартість
Передача майнових прав визнається об'єктом оподаткування ПДВ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При цьому п. 2 ст. 146 і ст. 149 НК РФ встановлено переліки операцій, які звільняються від оподаткування. Оскільки в дані переліки операції з передачі майнових прав на житлові будинки або житлові приміщення, а також частки в них не включені, передача платниками податків права вимоги (майнових прав) на оплачений ними будівництво таких об'єктів є об'єктом оподаткування. Згідно п. 1 ст. 153 НК РФ при передачі майнових прав податкова база по ПДВ визначається з урахуванням особливостей, встановлених ст. 155 НК РФ.
Сума ПДВ, що підлягає сплаті до бюджету при уступку майнових прав, визначається за розрахунковою ставкою 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Податкова база складе 2 # 8197; 950 # 8197; 000 # 8197; руб. (23 # 8197; 600 # 8197; 000 - 20 # 8197; 650 # 8197; 000). Розмір нарахованого за угодою ПДВ дорівнює 450 # 8197; 000 # 8197; руб. (2 # 8197; 950 # 8197; 000 # 8197; руб. Х 18/118).
1) день передачі майнових прав;
2) день оплати, часткової оплати в рахунок майбутньої передачі майнових прав.
Учасник пайового будівництва бізнес-центру інвестував кошти в розмірі 70 # 8197; 000 # 8197; 000 # 8197; руб. В подальшому була проведена поступка права на площі в споруджуваному будинку іншої організації за 86 # 8197; 140 # 8197; 000 руб.
Податкова база по ПДВ складе 86 # 8197; 140 # 8197; 000 # 8197; руб. а сума податку - 13 # 8197; 140 # 8197; 000 # 8197; руб. (86 # 8197; 140 # 8197; 000 # 8197; руб. X 18/118).
Оскільки проблема оподаткування та застосування відрахувань щодо поступки прав на частки в нежитлових будівлях законодавчо не вирішена, можна рекомендувати інвесторам (пайовикам) по можливості не здійснювати таких угод. Альтернативою є купівля-продаж частки в завершеному будівництвом будівлі (ПДВ нараховується з ціни договору, але пред'явлений забудовником податок приймається до відрахування у загальновстановленому порядку).
Оскільки спочатку планується поступка права на частку в об'єкті, що будується, який виник у інвестора майнове право слід кваліфікувати як фінансове вкладення (п. 2 і 3 ПБО 19/02 «Облік фінансових вкладень» [4]) і відображати на однойменному рахунку 58. Реалізація (поступка ) майнового права відбивається через рахунки обліку продажів.
ТОВ «Старт # 8209; Строй» поступилося ТОВ «Комфорт» права на площі в споруджуваному будинку офісного центру за 86 # 8197; 140 # 8197; 000 # 8197; руб. (В тому числі ПДВ - 13 # 8197; 140 # 8197; 000 # 8197; руб.). Згідно з угодою поступки грошові кошти надходили на розрахунковий рахунок ТОВ «Старт # 8209; Строй» в наступному порядку:
- передоплата 70% ціни договору (60 # 8197; 298 # 8197; 000 # 8197; руб.);
- 30% (25 # 8197; 842 # 8197; 000 # 8197; руб.) Після державної реєстрації угоди.
Фактичні витрати ТОВ «Старт # 8209; Строй» на придбання даного майнового права склали 70 # 8197; 000 # 8197; 000 руб.
У бухгалтерському обліку необхідно зробити такі проводки:
Якщо інвестор (пайовик) застосовує «спрощенку»
Клерк (6) Facebook Вконтакте
І як, скажіть, тепер зберігати документи.
ага, таке питання теж виник. Тепер функцію друку зробили виключно для друку. Зберегти в друкованому вигляді незя (((
ага, таке питання теж виник. Тепер функцію друку зробили виключно для друку. Зберегти в друкованому вигляді незя (((
Якщо об'єкт призначений для продажу
Якщо подальша реалізація частки готового об'єкта обкладається ПДВ, то суму податку, отриманого від забудовника, інвестор може прийняти до відрахування. В іншому випадку ПДВ враховується у вартості частки.
Люди котрим сподобалось
Управління вартістю робіт в процесі реалізації інвестиційно-будівельного проекту
Ціноутворення та кошторисне нормування проектних та вишукувальних робіт
Особливості бухгалтерського і податкового обліку в будівництві в світлі останніх роз'яснень Мінфіну РФ і ФНС
Складання кошторисної документації на електромонтажні і пусконалагоджувальні роботи на основі розгляду слабкострумових систем
Особливості обліку матеріально-виробничих запасів в будівництві
Оподаткування та облік в будівництві
Розвиток і практичні питання кошторисного нормування з урахуванням положень нових методик ціноутворення в будівництві. Будівлі та споруди
Розвиток і практичні питання кошторисного нормування з урахуванням положень нових методик ціноутворення в будівництві. Автомобільні дороги
Облік в будівництві: правові, бухгалтерські та податкові аспекти