1. Відповідно до п. 1 ст. 213 ГК у власності громадян може бути будь-яке майно, за винятком того, яке відповідно до закону не може їм належати (наприклад, у державній власності перебувають надра, а також містяться в них корисні копалини, енергетичні та інші ресурси). Обсяг і вартість майна, що перебуває у власності фізичних осіб, відповідно до п. 2 ст. 213 ГК, можуть бути обмежені тільки в цілях, передбачених п. 2 ст. 1 ГК.
Таким чином, громадяни можуть бути власниками будь-якого майна, в тому числі нерухомого, включаючи земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири та ін.
2. Перш за все, необхідно сказати про право власності громадян на земельні ділянки. Зі вступом в силу нового Земельного кодексу РФ введена в дію і гол. 17 ГК. Тому виникає питання про розмежування сфери дії і співвідношенні земельного та цивільного законодавства. Згідно п. 1 ст. 3 ЗК земельне законодавство регулює відносини щодо використання та охорони земель в РФ, а відповідно до п. 3 цієї ж статті майнові відносини щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельною, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, іншими спеціальними федеральними законами. Цивільне законодавство відповідно до Конституції РФ віднесено до виключної компетенції Російської Федерації (ст. 71), а земельне - знаходиться в спільному веденні РФ і її суб'єктів (ст. 72). Вищесказаного кореспондує і положення п. 1 ст. 2 ЗК, згідно з яким норми земельного права, що містяться в інших федеральних законах, законах суб'єктів РФ, повинні відповідати Земельному кодексу.
Тому громадянам надалі не надаються земельні ділянки в постійне (безстрокове) користування і довічне успадковане володіння (п. 2 ст. 20; п. 1 ст. 21 ЗК). Однак у зв'язку з цим ЗК вводить нові, специфічні підстави набуття права власності громадян на земельні ділянки. Так, згідно з п. 5 ст. 20 і п. 3 ст. 21 ЗК, кожен громадянин має право одноразово безкоштовно придбати у власність перебуває в його постійному (безстроковому) користуванні або довічне успадковане володіння земельну ділянку. Стягування додаткових грошових сум крім зборів, встановлених федеральними законами, не допускається.
Громадяни як власників земельних ділянок здійснюють свої правомочності вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб (п. 3 ст. 209 ЦК). Так, власнику земельної ділянки необхідно враховувати екологічні вимоги і нормативи, цільове призначення ділянки (для житлової або промислової забудови, для сільськогосподарських потреб і т.п.), вимоги закону щодо раціонального землекористування. Недотримання цих вимог є підставою для застосування до власника земельної ділянки заходів цивільно-правової відповідальності, аж до вилучення ділянки (ст. 285 ЦК). Якщо протиправні діяння власника спричинили особливо небезпечні наслідки для навколишнього природного середовища або громадян і підпадають під склад одного із злочинів, передбачених гл. 26 КК, він може бути притягнутий і до кримінальної відповідальності.
Крім обмеження змісту прав всякого землекористувача, в тому числі і громадянина-власника, обмежений і оборот земельних ділянок в силу їх високої суспільної значимості.
Окремо слід зупинитися на змісті ст. 82 ЗК, яка присвячена наданню земель сільськогосподарського призначення, в тому числі, громадам корінних нечисленних народів окремих територій Росії. Така вказівка на громади в одному ряду з суб'єктами права, як і формулювання ч. 2 ст. 8 Конституції і п. 1 ст. 212 ГК, призводять до наполегливих спроб конструювання "інших форм власності", що, як вірно відзначив К.І. Скловський, "здатне спотворити всю систему законодавства ще до того, як вона склалася".
Наприклад, В.І. Іванов запропонував конструкцію колективної общинної власності, яка реалізується через генеральну довіреність; при цьому громада, за його словами, "не потребує юридичної особи". Очевидно, що така конструкція може бути відтворена в законодавстві тільки після включення до підрозділу 2 розділу 1 ГК РФ поряд з фізичними та юридичними ще й деяких інших суб'єктів, які виступають в обороті за генеральним дорученням. На наш погляд, законодавча конструкція, яка припускає "інші форми власності", не має ні юридичного, ні просто логічного сенсу, оскільки суб'єктами відповідних майнових відносин завжди будуть або окремі фізичні, або створені ними юридичні особи (приватна форма права власності) або державні, або муніципальні освіти (публічна форма права власності). Що ж стосується "колективної общинної власності", то і тут слід погодитися з К.І. Скловський: якщо якийсь колектив матиме статус суб'єкта права, то немає ніяких перешкод для того, щоб він був власником, якщо ж ніяких передумов для правосуб'єктності колективу не існує, то очевидно, що проблема не у власності, а саме в суб'єктності.
Як видно з наведеного визначення, коло житлових приміщень, окреслений законодавцем, є відкритим. На це вказує формулювання "інші житлові приміщення в інших будівлях", тобто елементний перелік житлового фонду може бути доповнений і іншими об'єктами, зареєстрованими в цій якості у державних органах, що здійснюють облік такого роду нерухомості (як правило, у відповідних територіальних БТІ).
Закон містить специфічні підстави виникнення права власності на житлові приміщення, характерні тільки для громадян. Так, відповідно до ст. 54.1 ЖК, громадяни, що займають житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду на умовах договору, має право за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї придбати ці приміщення у власність, в тому числі сумісну або часткову, на умовах, встановлених законодавством.
Громадянин-власник здійснює правомочності щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями, як і земельними ділянками, відповідно до їх цільового призначення (ст. 288 ЦК). Закон висуває вимоги до порядку здійснення правомочності користування, можливі тільки в відношенні громадянина-власника. Систематичне порушення цих вимог може бути підставою для припинення за рішенням суду права власності громадянина на займане ним жиле приміщення (ст. 293 ЦК).
Особлива цінність житла для задоволення людських потреб пояснює існування цілого ряду відмінностей не тільки в здійсненні правомочності користування, в підставах виникнення і припинення права власності громадян на дані об'єкти, але і в реалізації правомочностей щодо володіння та розпорядження ними. У цих відносинах поряд з власниками житла в цілому ряді випадків виступають особи, які мають самостійне право на дане житло.
Так, наприклад, відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ЦК). Отже, власник обмежений у можливості реалізації свого правомочності за розпорядженням житловим приміщенням. Крім того, продаж або інше відчуження житлового приміщення власником не є підставою для припинення права довічного користування цим приміщенням членами його сім'ї (п. 2 ст. 292 ЦК). Права нового власника будуть обтяжені не тільки самостійним користуванням третіх осіб, але і фактичним співволодіння з їх боку. Причому даному праву членів сім'ї колишнього власника кореспондує обов'язок всіх інших осіб не перешкоджати їм у його здійсненні (п. 3 ст. 292 ЦК).
4. Крім нерухомості слід зазначити об'єкти, які є за своїми характеристиками рухомим майном, по відношенню до яких, однак, неможливо беззастережне застосування норм про право власності. Серед таких об'єктів слід назвати перш за все ті, які виявляють специфічну приналежність безпосередньо фізичним особам. Йдеться про що з'явилася внаслідок науково-технічного прогресу можливості трансплантації органів і тканин однієї людини іншій, що здатне поставити перед цивілістикою серйозні проблеми.
Правова доктрина західних країн вже визнає ці органи і тканини в якості особливого об'єкта права власності. К.І. Скловський також звертає увагу на юридичну проблему права власності фізичної особи на його тіло і органи, яка, на його думку, має підставою одне з найбільш універсальних визначень речі як всього, що не є людиною.
Новітні біомедичні технології, які роблять, наприклад, можливим народження дитини від померлих батьків, призводять до серйозних труднощів, пов'язаних з адекватним правовим регулюванням виникаючих відносин. М.І. Кулагін вказував на те, що в судовій практиці західних країн стали виникати суперечки, в яких суду необхідно вирішувати, чи є сперма померлого чоловіка частиною його тіла (хоча б і окремої), коли вона здана на зберігання в банк-холодильник, або ж її слід розглядати в якості особливої речі, яка разом з іншим майном переходить від померлого до його спадкоємців, і останні вправі розпоряджатися нею на свій розсуд.
Наводиться такий випадок із судової практики Франції. Чоловік Корін Паркале, який помер від раку, встиг здати перед смертю свою сперму в банк-холодильник. Вдова вирішила зажадати її для того, щоб за допомогою гетерогенного зачаття народити дитину. Однак банк відмовився видати необхідний внесок, оскільки покійний чоловік не залишив ніяких розпоряджень на випадок смерті. Корін Паркале звернулася з позовом до суду. Прокурор вимагав у позові відмовити, так як інше рішення, за його словами, порушило б право на "фізичну цілісність" померлого. Суд, однак, вирішив справу на користь вдови.
Всі ці питання свідчать про необхідність якнайшвидшої вироблення законодавцем чіткої позиції щодо даних проблем.