Ви зараз є Продавцем квартири, тоді Вам буде цікаво дізнатися на які моменти варто звернути увагу при проходженні етапів проведення операції купівлі-продажу квартири.
Внесення початкової грошової суми ( "Оформлення попередніх домовленостей").
Ви продаєте "вільну" квартиру. Ви знайшли покупця, домовилися з ним про ціну, по якій Ви згодні продати квартиру. Тепер Вам знадобитися зафіксувати Ваші усні домовленості з Покупцем на папері. Це може бути договір авансу, завдатку, розписка, попередній договір купівлі-продажу. Залежно від Вашої конкретної ситуації, я підкажу, що саме вибрати і допоможу правильно оформити документ. Адже крім ціни квартири існує багато інших умов, які сторони нерідко забувають проговорити і зафіксувати на самому початку, а вони можуть впливати в тому числі і на ціну квартири. Це питання і вартості майна, що переходить або неперехідні разом з квартирою, і терміни звільнення квартири, і передача ключів від банківської комірки, і оформлення розписок за продану квартиру, і валюта взаєморозрахунків і багато іншого.
Ви можете підписати договір завдатку, за яким, може виявитися, що до того терміну, який Ви прописали в договорі не зібрані необхідні документи і формально Ви винні в тому, що не готові до угоди. Це може привести до того, що Ви будете змушені повернути Покупцю отриману суму завдатку в подвійному розмірі.
Також може статися, що на Вас ляжуть якісь додаткові витрати, які були вписані в договір, а Ви цього не помітили або не надали належного значення. На практиці, нерідко, Покупці вимагають додаткові документи по квартирі або по власникам (які не потрібні для проведення операції купівлі-продажу. А потрібні, скоріше, для перевірки квартири і детальної ідентифікації Вас самих) - і тут, головне, домовитися за чий рахунок і яким чином будуть зібрані ці документи.
Основна причина проблем при здійсненні угоди купівлі-продажу квартири полягає в тому, що на початку не були обумовлені деталі, які і стали причиною невдалої угоди або істотного зниження продажної ціни об'єкта.
Так ось, для того щоб угода пройшла необхідно продумати і обговорити основне коло питань: сума початкового платежу, терміни збору документів, обов'язки сторін по підготовці до угоди і умови її проведення, умови взаєморозрахунків, терміни звільнення квартири, терміни підписання акту передачі і чітко зафіксувати це на папері.
Підготовка документів, необхідних для проведення угоди купівлі-продажу квартири.
В даний етап входить: збір Продавцем необхідних документів для підписання договору купівлі-продажу квартири. Комплект необхідних паперів може відрізнятися в залежності від правовстановлюючих документів та попередніх домовленостей з Покупцем. (Детальніше див. Документи, необхідні для угоди купівлі-продажу квартири).
При підготовці до операції складається також Договір купівлі-продажу квартири, з яким сторони можуть ознайомитися заздалегідь, внести в нього свої корективи. Нерідко сторони тільки в день проведення операції вперше бачать проект Договору купівлі-продажу і, природно, виникає маса питань, які доводиться вирішувати прямо на місці. На жаль, не завжди це призводить до консенсусу.
На цьому етапі сторони також обговорюють між собою конкретні умови доступу до осередку банку, який вони визначили для своїх взаєморозрахунків. Подають ці умови в Банк або готують їх заздалегідь, щоб не витрачати на це час безпосередньо в день операції.
Взаєморозрахунки.
У 95% випадках взаєморозрахунки проводяться через банківську комірку Банку. Це повинен бути досить відомий банк. Умови Банку повинні повністю влаштовувати Продавця.
Для цього треба попередньо ознайомитися з умовами Договору оренди комірки.
Зазвичай осередок орендується терміном на один місяць, при цьому у Продавця після закладки необхідної грошової суми Покупцем, доступ до осередку здійснюється на особливих умовах, а саме - Продавець має право підійти до неї протягом визначеного строку за умови пред'явлення договору купівлі-продажу квартири з відміткою про реєстрації переходу права власності, зробленої Управлінням Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Москві. (Управління Росреестра по Москві) на ім'я Покупця. В умови доступу за угодою сторін можуть бути внесені і інші документи. Це залежить від попередніх домовленостей з Покупцем. На практиці термін доступу Продавця прописують від 20 днів і довше, на це потрібно звернути особливу увагу, щоб не виявилося так, що Ви не встигнете забрати свої гроші за продану квартиру у відведені терміни, якщо виникне затримка з отриманням необхідних документів для пред'явлення їх в банк .
Зверніть увагу, що в деяких банках умовою допуску Продавця до осередку після реєстрації переходу прав власності на квартиру на ім'я Покупця є ключ від банківської комірки, а в разі його втрати банк дозволяє допуск до осередку тільки одночасно і Продавцю, і Покупцеві.
Ключ від осередку після закладки грошової суми Банк завжди видає сторонам (за рідкісним винятком, коли ключ залишається на зберіганні в Банку), але не завжди він є умовою доступу при виконанні сторонами умов Договору. Якщо він не є умовою доступу, то при втраті ключа Ви пишіть відповідну заяву в Банк, платите штраф (в середньому - від 3000 до 10 000 рублів) і через деякий час Вас допускають до осередку без Покупця (термін може відрізнятися від декількох годин до декількох днів).
Це всього лише один з безлічі нюансів практики; при взаєморозрахунках часто виникають також питання про розписках, гарантійних листах і т.п. Всі вони вимагають певних знань і досвіду, непідготовленій людині краще не намагатися самостійно вирішити їх.
Підписання договору купівлі-продажу квартири.
Цей етап зазвичай проходить в один день з попереднім. Нерідко сторони підписують договір купівлі-продажу прямо в Банку, в якому проводиться операція. Як ми вже говорили вище, проект Договору повинен бути вже у Вас на руках. Він повинен бути вичитаний і схвалений. Ніяких додавань в порівнянні з тим Договором, який був узгоджений раніше, не повинно бути. Якщо все-таки зміни необхідні, краще звернутися до професіонала. Кількість примірників Договору підписується зазвичай на один більше, ніж учасників Договору. Один примірник залишається в органі, що реєструє, інші повертаються учасникам угоди купівлі-продажу квартири після реєстрації переходу прав.
Реєстрація переходу прав власності в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Москві. (Управління Росреестра по Москві).
Після того як Ви підписали Договір купівлі-продажу, необхідне число його екземплярів треба віддати на реєстрацію перхода прав власності в Управління Росреестра по Москві. Не обов'язково їхати і здавати документи самостійно, можна доручити це своєму представникові. Тоді Вам знадобитися видати цільову Довіреність на виконання даних дій. Після того як Ви або Ваш представник здали необхідні документи в Управління Ростреестра по Москві необхідно отримати Розписку про прийняття документів. У разі потреби за її номером можна відстежити готовність документа.
Отримання сторонами документів після реєстрації переходу прав власності на квартиру в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Москві.
В середньому через 10 робочих днів перехід права власності на квартиру буде зареєстрований. Ваш представник сповістить Вас про це. Ви, як Продавець, отримуєте на руки Договір купівлі-продажу квартири, з відміткою Управління Росреестра по Москві про перехід права власності на ім'я Покупця. Цей договір з даної відміткою Управління Россреестра по суті і є допуском до Ваших грошей, які знаходяться в осередку Банку. На цьому етапі, як ми говорили вище, нерідко відбувається передача Продавцеві ключа від комірки.
Отримання грошової суми продавцем. (Передача розписки).
Після того як Ви отримали в Управлінні Росреестра по Москві Договір купівлі-продажу квартири з відміткою про перехід права власності на ім'я Покупця на руки, ви повинні здійснити доступ до осередку в ті терміни, які обумовлені в Договорі оренди комірки з Банком. Навіть, якщо Ви не збираєтеся найближчим часом витратити ці гроші, краще за все здійснити доступ до осередку в найближчий день-два. Може виявитися, що при складанні банківського Договору була допущена помилка і для того, щоб підійти до банківському сейфі, де зберігаються Ваші гроші, Вам знадобиться присутність Покупця. (Цього не відбувається, якщо банківський Договір оренди комірки і Договір купівлі-продажу квартири були вивірені заздалегідь, в тому числі і на відповідність один одному).
Це важливо зробити ще з тієї причини, що після реєстрації переходу прав на квартиру в Управлінні Росреестра, як правило відбувається передача розписки Продавця про те, що він отримав всю грошову суму повністю, Покупцеві.
Ідеальний варіант для Вас, як Продавця, -Передача розписки про отримання грошової суми за продану квартиру після того, як Ви здійснили доступ до власної осередку.
Ви здійснили доступ до банківському сейфі. Не поспішайте забирати гроші з Банку. Занадто багато учасників угоди, багато хто знає про те, що угода купівлі-продажу пройшла з Вашою участю в конкретні терміни. Рекомендую орендувати комірку у цьому ж Банку на своє ім'я терміном на місяць і в подальшому здійснювати доступ до неї за власним графіком або відкрити рахунок в цьому ж банку, а потім перевести з нього необхідну грошову суму на Ваш рахунок в "вашому" банку.
Підписання акту передачі квартири.
Як ми говорили вище, ми розглядаємо варіант, коли Ви продаєте вільну квартиру, нічого не купуючи натомість. Як правило, протягом 1-2 днів з моменту отримання Вами грошової суми сторони підписують Акт передачі, в якому вказується, що Договір купівлі-продажу виконаний повністю, взаєморозрахунки зроблені, підтверджується, що Покупець прийняв квартиру і претензій до Вас не має. Нерідко продавці, не надають належної уваги такому документу, як Акт передачі. Вважається, що він більше потрібен Покупцеві. І в цьому криється велика помилка. В відповідність зі ст.556 ГК РФ "зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна та підписання сторонами відповідного документа про передачу." Саме Акт передачі підтверджує відбулося вручення Покупцеві квартири. Наприклад, передача ключів від квартири не може розцінюватися як виконання Продавцем зобов'язань по передачі квартири.
Непідписання Акту передачі Продавцем може розцінюватися як невиконання своїх зобов'язань за Договором, що може спричинити за собою певні санкції. Покупець в даному випадку може вимагати відшкодування завданих збитків, також може вимагати стягнути неустойку, якщо це прописано в Договорі. (Наприклад, за кожен день прострочення зобов'язання по передачі квартири Покупцю, Продавець зобов'язаний виплатити 0,1% від вартості квартири за кожен день прострочення.)
Ще одне "за" підписання Акту передачі Продавцем. Поки Продавець не підписав Акт передачі і не передав квартиру Покупцю, на ньому лежить обов'язок по оплаті комунальних платежів за квартиру.
Після підписання Акта передачі і вручення ключів Покупцеві, Вас можна привітати з успішним продажем квартири. Не забудьте тільки залишити свій екземпляр Акту передачі проданої квартири у себе в архіві.
Зразок Акта передачі можна знайти У розділі - "Шаблони документів".