За цим посиланням можна прослухати аудиоверсию інтерв'ю.
Однак, купуючи житло в новобудові (стаючи пайовиком), особливо на початковій стадії будівництва, люди йдуть на певний ризик, оскільки не завжди процес будівництва йде благополучно. У зв'язку з цим, часто в новинах в ЗМІ ми чуємо такі словосполучення: «ошукані пайовики», «довгобуд», «незаконне будівництво» і т.д.
Як підстрахувати себе, стаючи пайовиком? Що необхідно нам знати про правові аспекти покупки житла в новобудовах? І, нарешті, якщо все-таки не вдалося уникнути проблем і ваш забудовник виявився не зовсім сумлінним, то як необхідно вести себе в такій ситуації?
Про це ми сьогодні поговоримо з адвокатом Інною Шефер.
- Вітаю! Пайова участь - це такий законний спосіб придбання нерухомості в нових будинках. Договір пайової участі укладається між пайовиком - людиною, що побажали придбати житло в споруджуваному будинку, - і забудовником - організацією, яка має право на будівництво багатоквартирного будинку.
- Якими нормативними актами регулюються відносини пайовика і забудовника?
- Існує федеральний закон №214 «Про участь у пайовому будівництві», яким і регулюються всі відносини пайовика і забудовника.
Також, частково, якщо виникають спірні питання, можна застосовувати закон про захист прав споживачів. Зокрема, коли мова йде про стягнення неустойки, про штрафні санкції. Якщо забудовник не задовольняє в добровільному порядку вимоги споживачів, то в цьому випадку, відповідно до закону про захист прав споживачів, з забудовника стягується штраф у розмірі 50% від суми незадоволених вимог пайовика.
- На що потрібно особливо звернути увагу дольщику при укладенні договору із забудовником?
- Дуже важливий момент при укладанні такого договору - наявність у забудовника дозволу на будівництво. Власне кажучи, без цього дозволу у вас не пройде реєстрація договору пайової участі.
Кілька слів про підстрахування пайовиків при укладенні договору. В першу чергу треба уточнити - наскільки сумлінним є забудовник. Ця інформація є на сайті Госстройнадзора, це відкриті відомості. Сумлінні забудовники - це ті організації, які проявили себе за час своєї роботи як сумлінні: закінчували будівництво своїх об'єктів, не доводили до банкрутства свою компанію.
Крім того, майбутні пайовики повинні перевірити право на земельну ділянку у забудовника. Не завжди ця ділянка знаходиться у власності компанії-забудовника. І тут є нюанси. Якщо ділянку у забудовника знаходиться в оренді, то в цьому випадку треба дивитися на який саме термін укладена ця оренда.
Ще один момент, на який необхідно звернути увагу ще до укладення договору - за чий рахунок здійснюється будівництво. Якщо тільки за рахунок коштів пайовиків, то в цьому випадку є великі ризики. Тобто, або організація-забудовник має бути досить забезпеченої, що має інші ресурси, окрім вкладення пайовиків, або це повинні бути якісь кредитні кошти. Таким чином, розраховувати на те, що будинок буде побудований тільки за рахунок коштів пайовиків не можна. На жаль, за вашою практикою, дуже багато таких забудовників, що не виконують в строк свої зобов'язання, а часто і взагалі не доводять будівництво до кінця.
- Бувають такі ситуації, коли забудовник набуває ділянку для малоповерхового або індивідуального будівництва і починає будувати багатоповерховий будинок, не маючи дозволу на багатоповерхове будівництво. Як бути в цьому випадку?
- Які права є у пайовика в ситуації, коли забудовник в строк не завершив будівництво житла? І що в цьому випадку найкраще робити дольщику?
- Пайовик має право стягнути неустойку, починаючи з моменту, коли квартира повинна була бути передана дольщику і по момент передачі. Не обов'язково чекати кінця терміну, коли вам передадуть квартиру, можна вже протягом цього терміну подавати претензію, позовну заяву в суд. І якщо до моменту винесення рішення судом будинок не буде зданий, у пайовика зберігається право повторно подати на неустойку. Сильно затягувати з цим питанням не рекомендую, тому що, якщо мова йде про велику простроченні, швидше за все забудовник зникне в невідомому напрямку відразу після того, як «всіма силами» здасть будинок. І в цьому випадку стягувати не буде ні з кого.
Також якщо пайовик бачить, що прострочення вже досить велика, будинок не добудовується, то він має право розірвати договір участі в пайовому будівництві після закінчення 2-х місяців з моменту, коли квартира повинна бути йому передана. Для цього потрібно направити в організацію забудовника рекомендованим листом з повідомленням і з описом вкладення повідомлення про розірвання договору участі в пайовому будівництві. Також потрібно докласти банківські реквізити, на які забудовник повинен буде протягом 20 робочих днів перерахувати кошти пайовика, які він вкладав в придбання житла, а також відсотки за користування грошовими коштами пайовика. Відсотки розраховуються так само як і неустойка і складають подвійну ставку рефінансування на сьогоднішній день. Якщо після закінчення 20 днів забудовник не перерахував на рахунок пайовика його грошові кошти, то пайовик має право звернутися до суду.
- Що робити, якщо забудовник не завершивши до кінця будівництва житла виявився в процедурі банкрутства?
- Це найгірша ситуація для пайовика. Банкрутство - це процедура досить тривала і якщо є у забудовника майно якесь - активи - вони будуть ділитися пропорційно між усіма пайовиками. За практикою, навряд чи цього вистачить для покриття всіх збитків пайовика. Я вже не кажу про неустойку, тут мова йде про повернення суми основного боргу.
- Якщо «вступ в частку» відбувається не за допомогою укладення договору із забудовником, а за допомогою придбання права вимоги до забудовника в іншого пайовика, на що звернути увагу?
- Це так званий договір цесії - поступка права. Тобто всі права, які були у учасника пайового будівництва переходять новому учаснику за договором цесії в тому ж обсязі, який був у попереднього пайовика, в тому числі з правом стягувати неустойку. Цей договір підлягає держреєстрації. Також потрібно обов'язково попросити у первісного пайовика копію договору про участь у пайовому будівництві і довідку про оплату вартості квартири.
- Дякую, Інна, за Ваші відповіді! Сподіваюся, що наші читачі і слухачі, які бажають стати пайовиками, скориставшись вашими порадами, підійдуть до покупки житла більш «підкованими» в правовому відношенні і процес придбання житла принесе задоволення, а не проблеми.
- Дуже сподіваюся на те, що у пайовиків підвищиться правова грамотність. А також хотіла б порекомендувати звертатися пайовикам в громадські організації, що займаються захистом власників житла. Наприклад, в Волгограді існує Центр захисту прав споживачів і власників житла, де надають безкоштовну юридичну допомогу з питань участі в пайовому будівництві. А така допомога вкрай необхідна громадянину, який вирішив взяти участь у пайовому будівництві.
Розмовляв Віталій Коровін