Будь-яке житло може стати унікальним і неповторним. Хтось вважає за краще великий простір і не любить ділити його на малі зони. Іншим, наприклад діловим людям, навпаки, потрібен спокій і зосередженість у власній квартирі, особливо якщо в ній проживає велика кількість народу, а тим більше дітей. І такі люди намагаються захистити себе від перешкод зовнішнього світу, організувати для себе окремий кабінет, розділивши кімнату на дві частини.
Але часом не все залежить від бажання і фантазії власника квартири. Перепланування часом так була б до речі, але якісь роботи по переобладнанню житла без санкцій керуючої компанії проводити просто заборонено. І в голові починає вибудовуватися алгоритм обтяжливого процесу паперової тяганини, яка забирає у вічно зайнятого сучасної людини час і сили.
Тому в прагненні зробити перепланування якомога скоріше люди звертаються до некваліфікованих працівників або роблять все самостійно в надії заощадити і час, і гроші. Ремонт своїми руками - це похвально, але часто люди «забувають» оформити перепланування квартири, отримати необхідну дозвільну документацію для здійснення будь-яких робіт. І з цього моменту людина залишається по ту сторону законодавства, ризикуючи отримати серйозне покарання. Особливо гостро це питання стоїть у власників приватних житлових комплексів, які чомусь забувають про можливість виникнення таких лих, як аварії лінії електропроводки, затоплення або навіть обвалення будівель. Йдучи в обхід закону, російська людина як зазвичай сподівається на «авось» і розраховує на отримання документів постфактум, заднім числом, абсолютно забуваючи про безпеку і своєї, і інших людей.
Не слід забувати про те, що за фактом виявлення порушень квартира «відзначилися» власників набуває план БТІ з червоними лініями, і таке житло дуже складно реалізувати, оскільки майбутнім власникам навряд чи захочеться оббивати пороги відомств для оформлення необхідної документації.
Проте існує абсолютно чіткий порядок оформлення перепланування квартири, і якщо вже проведені роботи, і у власника є бажання узаконити все зроблене, є певний алгоритм самостійних дій.
Що таке перепланування квартир, як оформити її, згідно з буквою закону
Якщо людина задався питанням про те, як оформити перепланування квартири самостійно, не йдучи врозріз з законом, то йому необхідно знати, що це не секрет, і існує чіткий алгоритм дій зі збору документів і відвідування відповідних інстанцій. Як визначити, що зроблено саме перепланування, що включає в себе це поняття?
Всі види будівельно-монтажних робіт необхідно узгоджувати в трьох випадках:
- При повній і частковій заміні некапітальних конструкцій.
- У випадках проведення монтажних робіт сантехніки і устаткування інженерного призначення.
- Порушення цілісності стін, просто кажучи, оформлення стінових прорізів.
При цьому будівельні роботи не повинні міняти первісного призначення приміщення, тобто якщо це житлова квартира, то зоопарком вона стати не може.
Самостійна реєстрація планованої оптимізації приміщення
Якщо ви тільки плануєте проводити перепланування вашого житла, то найпростіша процедура в рамках узаконення робіт з переобладнання приміщення - це надання ескізу тих робіт, які будуть проводитися. Цей варіант можна застосовувати в тих випадках, коли роботи стосуються некапітальних стін, і призначення приміщення не змінюється.
Інша справа, коли перепланування зачіпає несучі конструкції, і тут уже мова йде про більш трудомісткою процедурою узаконення проекту.
У будь-якому випадку, для того щоб юридично грамотно здійснити узгодження перепланування квартири, треба буде пройти наступні етапи:
- Отримання в житловій інспекції дозвільного документа на виконання робіт з перепланування.
- Виконання проекту робіт або його ескізу, безпосереднє виконання заявленого в проекті обсягу робіт.
- Засвідчення житлової інспекцією проведених робіт зі складанням акту їх приймання.
Труднощі перекладу в русло закону
Якщо ж роботи з перепланування приміщення вже проведені незаконним шляхом, то грати доведеться за іншими правилами.
У власника такої квартири в ряді випадків обов'язково виникне проблема з подальшою купівлею-продажем або обміном цього житла, а також її даруванням і навіть процедурою успадкування. Особливо якщо проводились роботи по зміні несучих конструкцій. Будь-яка нерухомість повинна проходити офіційну процедуру реєстрації в держоргані, ніхто не захоче зв'язуватися з проблемною нерухомістю і отримати план БТІ з червоними лініями, якими позначені незаконні зміни.
Якщо квартира знаходиться на першому поверсі, і її площа була збільшена за рахунок приєднання сходової клітки, то угоди купівлі-продажу та інші процедури також приречені на провал. Справа в тому, що оскільки змінювалася загальна площа приміщення, то юридично об'єкт перестає існувати в первісному вигляді, а якщо немає об'єкта, то немає і документів, що підтверджують факт його існування. Тобто, простіше кажучи, приєднавши до квартири частина першого поверху, ми втрачаємо її саму в її первісному вигляді.
Власник приміщення з незаконно проведеної переплануванням зобов'язаний повідомляти потенційних покупців його нерухомості про проведені зміни. Іноді угоди по реалізації такого майна вдається здійснити. Щоб згодом не ходити по судах, в яких, можливо, доведеться відстоювати законність проведеної операції, треба вчасно надавати повну інформацію і нічого не приховувати.
Негативні наслідки фактанезаконногопереобрудованія житлоплощі
Можливо, комусь здасться, що узгодження перепланування квартири в рамках законодавства РФ представляється досить строгим і суворим, але хіба мало негативних наслідків можна очікувати від приховування дій з перепланування?
Якщо квартиру вдасться продати, то ціна на неї виявиться набагато нижчою за ринкову. В іпотеці буде, скоріше за все, відмовлено, а якщо ж проблемна нерухомість була придбана в кредит, банк може зажадати дострокового погашення заборгованості по її оплаті.
Державні органи мають право вимагати від власника привести квартиру в первинний стан, якщо вона приватизована, і має право реалізувати її на аукціоні в разі ухилення від їх вимог.
Нотаріус не зможе видати документ про спадкування, оскільки поточний паспорт БТІ відрізняється від спочатку виданого.
Якщо житло не приватизоване, процес отримання документів про власність затягнеться, так як він можливий тільки після узаконення перепланування квартири.
Алгоритм легалізації проведеної незаконного перепланування
У разі, коли самостійно проведена перепланування квартир, як оформити необхідну документацію? Існує два способи легалізації незаконного перепланування. Перший спосіб - узаконення переобладнання квартири в адміністративному порядку. Власник звертається до органу, в обов'язки якого входять питання оформлення переобладнання приміщень, в тому числі перепланування квартир, як оформити всю документацію, вони підкажуть. Найчастіше цим займається місцева жілінспекциі. Другий спосіб - суд. У другому випадку буде необхідно зібрати всі документи, підготуватися до захисту доцільності проведених дій. В ході розгляду треба довести, що перепланування не суперечила нормативам будівництва, і ніхто з проживають на житлоплощі ні обмежений в правах.
Візит в спеціалізований територіальний орган за отриманням консультації
Це може бути ваша місцева житлова інспекція, яка відповідає за узгодження перепланування приміщень. З собою необхідно мати техпаспорт об'єкта, поверховий план і експлікацію. У них необхідно відзначити все проведені зміни. Якщо ці документи відсутні, слід звернутися в БТІ за їх отриманням, і в них уже будуть відзначені червоними лініями всі незаконні зміни перепланування.
Замовлення ескізу або проекту перепланування
Якщо власником задумана перепланування квартир, то як оформити проект або ескіз робіт? Це можна зробити своїми силами, якщо це нескладний ескіз, або за допомогою компетентного органу, який має допуск на проектування. Далі цей проект підлягає реєстрації в СЕС, органах пожежного нагляду, і в управлінні, що відповідає за архітектурні планування.
Якщо оформлення перепланування квартири, проведеної незаконно, проводиться в адміністративному порядку, то готується пакет документів і прямує до відповідних органів. Пакет документів включає в себе:
- Заява.
- Документи про власність на квартиру
- Дозвіл від власників житлоплощі на реалізацію робіт з переобладнання приміщення.
- Документи БТІ.
- Ескіз або проект.
- Контракт з будівельною компанією на проведення подальших робіт з перепланування.
- Технічне дозвіл на заплановані роботи.
Перепланування квартир - як оформити дозвільну документацію через суд
На винесення відповідного рішення буде потрібно близько місяця. Негативне рішення можна оскаржити в суді. Щоб звернутися до суду, необхідно зібрати наступні документи:
- Позов про збереження квартири в переобладнаному стані.
- Сплачена квитанція держмита, сума становить 200 р.
- Правовстановлюючі документи, а також документи БТІ.
- Проект або ескіз.
- Контракт з проектувальником, висновки СЕС, Росспоживнагляду і органів пожежної безпеки.
Засідання суду
Краще брати безпосередню участь в судовому засіданні. Рішення суду може бути отримано протягом одного місяця. Як тільки власник отримав дозвіл на перепланування квартири, нові документи необхідно зареєструвати в БТІ.
Які види робіт не підлягають узаконення
Не зайвим буде знати, що є перелік робіт, після проведення яких жоден суд не визнає перепланування законної і зажадає повернути квартирі її первісний вигляд.
- Перебазування санвузла в кімнату.
- Демонтаж балкона.
- Перенесення елементів опалення на балкон або лоджію.
- Вертикальне поєднання житлового простору методом знесення перекриттів між поверхами.
- Ліквідація звукоізоляції підлоги.
- Демонтаж вентиляційних систем.
- Приєднання до житлової квартири на першому поверсі багатоквартирного будинку прибудови та обладнання погреба за рахунок цієї прибудови.
Допомога кваліфікованих фахівців ніколи не буде зайвою в питаннях оформлення перепланування приміщення. Якщо немає часу і можливості діяти самим, слід звернутися в спеціалізовані фірми, професійні юристи яких не тільки знають, як правильно оформити перепланування квартири, а й зможуть відстояти інтереси власника в суді.