Більшість новобудов, які сьогодні будуються, зводиться за індивідуальним проектом, і, найчастіше, людям вдається купити житло, планування якого в повній мірі відповідає їхнім очікуванням.
Однак всім догодити неможливо, і у покупців нових квартир може виникнути бажання «трохи» пересунути стіну, поєднати санвузол (або навпаки), щоб все в їх рідній обителі було ідеально.
І кожен хоче, щоб всі подібні роботи були завершені до отримання права власності.
Правила узгодження
Згідно житловим законодавством РФ переплануванням квартири є зміни її конфігурації, відомості про яких в обов'язковому порядку необхідно занести в технічний паспорт житлового приміщення.
Правила узгодження перепланування квартири в новобудові до отримання власності залежать від того, до якого виду узгодження належать проводяться в майбутньому ремонтні роботи.
Узгодження може бути двох видів:
- Дозвільне - для проведення перепланування потрібно спеціальний дозвіл від територіального органу державної житлової інспекції.
- Повідомну - для проведення перепланування не буде потрібно подібного дозволу.
Отримання спеціального дозволу від місцевої державної житлової інспекції необхідно в наступних випадках:
- переміщення санвузлів;
- пристрій прорізів в перегородках, які є несучими;
- пристрій перегородок, які створюють навантаження понад встановлену норму на перекриття (в будинках із залізобетонними перекриттями).
Отримання спеціального дозволу від місцевої державної житлової інспекції не потрібно на підставі статті 26 ЖК РФ в наступних випадках:
- заміна покриття підлоги;
- монтаж антен супутникового ТБ на фасаді;
- заміна унітазу;
- повне або часткове усунення перегородок, які не є несучими (за винятком міжквартирних);
- пристрій прорізів в перегородках, які не є несучими;
- пристрій другорядних перегородок з легких матеріалів.
Забороняється в будь-якому випадку:
- збільшувати кухню за рахунок санвузла, виняток: останній поверх будинку;
- збільшувати кухню або санвузол більше, ніж на 25 відсотків за рахунок житлоплощі;
- з'єднувати кухню і кімнату за допомогою арки, якщо на кухні стоїть газова плита;
- демонтувати стіни, які є несучими;
- зменшувати, зносити і переміщати загальнобудинкові комунікації;
- переміщати санвузол в місця, де в квартирі, що знаходиться знизу, розташована житлова кімната;
- використовувати будинковий опалення, щоб підігрівати підлоги на балконі;
- збільшувати балкон за рахунок житлоплощі.
Дозвільне узгодження має на увазі перепланування квартири в новобудові до отримання власності тільки після отримання відповідного дозволу від територіального органу державної житлової інспекції.
Дозвіл видається тільки після надання проекту перепланування квартири.
Проект перепланування готується спеціалізованими організаціями, що мають відповідне свідоцтво.
На підставі заяви, проекту перепланування квартири та іншої необхідної документації. територіальний орган державної житлової інспекції приймає рішення про погодження.
Роботи з перепланування повинні бути виконані в межах терміну дії відповідного рішення.
У випадках, коли отримання спеціального дозволу від місцевої державної житлової інспекції не потрібно, після перепланування квартири необхідно внести відповідні зміни в техпаспорт квартири. Це особливо важливо, якщо в майбутньому будуть плануватися будь-які угоди з квартирою.
Цікавить реєстрація перепланування нежитлових приміщень? Дивіться тут.
Оформлення перепланування в новобудові до отримання власності
У кожного власника квартири в новобудові існує два варіанти виконати перепланування:
- Провести всі роботи, а потім «постаратися» узаконити «заднім числом».
- Одержати необхідний дозвіл, а вже після проводити необхідні роботи.
Варто відзначити, що, не маючи на руках свідоцтва про право власності, узгодити перепланування складно, але все-таки можливо.
Необхідно пам'ятати, що при першому варіанті, власники житла можуть завдати непоправної шкоди конструкції будинку, а згодом не отримати необхідну дозвільну документацію.
У подібному випадку доведеться повертати планування в первісний стан.
Правозахисники радять проводити перепланування в новобудові до отримання власності в установленому законом порядку.
Вони роблять акцент на те, що для цього лише необхідно зібрати і надати вірні документи.
Необхідні документи
Щоб звернутися за дозволом на узгодження перепланування потрібно надати, в першу чергу, свідоцтво про право власності на квартиру.
Якщо такого немає, для узгодження необхідно надати пакет документів, які його замінюють:
- оригінал або завірена у нотаріуса копія договору участі в пайовому будівництві;
- копія дозволу на введення будинку в експлуатацію;
- оригінал або завірена у нотаріуса копія акта прийому-передачі квартири;
- згода забудовника на проведення перепланування;
- довідка від забудовника, в якій міститься інформація про виконання учасником пайового будівництва всіх договірних зобов'язань.
До цих документів необхідно додати заяву, техпаспорт, проект перепланування квартири.
Куди звернутися?
Процедура проведення перепланування квартири в новобудові до отримання власності, «за проектом» (коли необхідний дозвіл), виглядає наступним чином:
- Отримання техпаспорта на квартиру.
- Складання проекту.
- Звернення до територіального органу Житлової інспекції з необхідним пакетом документів.
- Отримання відповідного дозволу.
- Проведення ремонтних робіт одночасно з веденням Журналу робіт.
- Після завершення робіт з перепланування необхідно запросити комісію з територіального органу Державної житлової інспекції, щоб скласти акт про завершеною перепланування (на підставі статті 28 ЖК РФ).
- Обмір приміщень співробітником БТІ.
- Отримання кадастрового паспорта в кадастровій палаті Росреестра, в якому будуть відображені всі проведені зміни.
Процедура проведення перепланування квартири в новобудові до отримання власності, якщо спеціального дозволу не потрібно, здійснюється та до:
- Отримання в БТІ плану квартири (якщо такий відсутній).
- Проведення ремонтних робіт.
- Відображення на плані проведених змін (самостійно).
- Звернення до територіального органу державної житлової інспекції. Подається відповідна заява і план.
- Отримання на руки акту про виконану перепланування.
- Виклик співробітника БТІ, щоб він вніс зміни в план квартири.
- Отримання нового плану БТІ.
Багато хто вважає, що провести перепланування квартири, яка знаходиться в іпотеці. не можна, однак це не так.
Ця думка є поширеним через те, що мешканці не є повноправними власниками до тих пір, поки не погасять повністю зобов'язання перед банком.
Законодавство Росії надає кожному власникові іпотечної квартири здійснювати перепланування, але з однією умовою - потрібно надати письмову згоду від банківської установи, яка видала кредит.
Отримати дозвіл на перепланування від банківської установи нескладно. Особливо в разі, коли в іпотечному договорі відсутня заборона на перепланування квартири.
Процедура проведення перепланування квартири в новобудові до отримання власності, якщо вона знаходиться в іпотеці:
- Звернення до банківської установи з заявою, де вказується прохання про розгляд проекту перепланування та отриманні на це дозволу. Дуже часто, на вимогу банку, необхідно буде додатково надати звіт страхової компанії. Подібний звіт містить відомості про ризики виникнення страхових випадків під час проведення ремонтних робіт, а також в майбутньому після їх закінчення. Іноді банківську установу може зажадати оцінку вартості квартири після передбачуваної перепланування.
- Коли банк «дав добро», необхідно звернутися з дозволом на перепланування від банківської установи і іншими необхідними документами до територіального органу Державної житлової інспекції, щоб уже сам орган видав дозвіл на перепланування.
- У разі позитивної відповіді від територіального органу державної житлової інспекції необхідно буде діяти відповідно до встановлених законом загальними правилами, і додатково до цього, встановленим вимогам банку.
Найчастіше банківські установи обмежують термін, протягом якого необхідно:
- пройти всю процедуру узгодження;
- провести перепланування;
- отримати нову технічну документацію.
Нові документи необхідно буде надати банку, а звичайний термін для проведення перепланування - 6 місяців.
Як узаконити?
На сьогоднішній день багато власників квартир в новобудовах стикаються з проблемою узаконення вже зробленої перепланування квартири.
Згідно житловим законодавством РФ, статті 29. таке перепланування можливо узаконити виключно за рішенням суду.
Для того щоб узаконити вже проведене перепланування необхідно:
- Зібрати документи для БТІ, щоб отримати новий техпаспорт, а саме: існуючий техпаспорт, свідоцтво про право власності або документи, які його замінюють, заяву на отримання нового техпаспорта, заяву на виклик техніка.
- Технік БТІ проведе огляд, виміри і так далі, порівнявши все це з наявними техпаспортом.
- Отримати новий техпаспорт на квартиру і, разом з ним, звернутися в проектну організацію, де необхідно замовити технічний проект перепланування. У них також необхідно отримати висновок про можливість збереження перепланування квартири.
- Звернутися із зібраним пакетом документів в архітектурний відділ місцевого органу виконавчої влади, щоб вони внесли відомості про існуючу перепланування.
- Звернутися з заявою до суду за місцем проживання, щоб планування узаконили і залишили «все як є».
- У разі позитивного рішення необхідно звернутися в кадастрову палату при Росреестра, щоб отримати новий кадастровий паспорт.
Варто зазначити, що суд може зобов'язати повернути квартиру в стан, який був до перепланування.
Потрібен зразок технічного висновку по переплануванню квартири? Подробиці в цій статті.
На вартість перепланування квартири впливають такі чинники:
- Загальна площа квартири.
- Кількість кімнат.
- Складність майбутньої перепланування.
- Розташування багатоквартирного будинку.
- Рік будівництва.
- Деякі інші фактори.
У таблиці представлені середні ціни на оформлення перепланування:
Розробка та узгодження проекту перепланування, при зверненні до посередників (без звернення)
Розробка проекту перепланування у відповідній організації.
10000 - 80000 рублів
Виконання перепланування, зачіпаючи несучі перегородки.