Хоча забудовники сьогодні пропонують на вибір найрізноманітніші варіанти планування квартир, частина покупців все одно хотіли б внести в них свої зміни. В цьому немає нічого дивного. Купівля квартири - задоволення дороге, йдучи на такі витрати, покупцеві хочеться подбати про проект, що враховує його індивідуальні запити до житла. Одному потрібно місце під гардеробну, іншому - щоб була відсутня перегородка між кухнею і залом, третій хотілося б, щоб в квартирі було побільше сонячного світла. Наблизити квартиру до індивідуальних уявленням про комфорт дозволяє перепланування. Проводити її краще на етапі будівництва, до того як будинок буде введений в експлуатацію.
Зробити перепланування квартири на етапі будівництва для покупців простіше і дешевше, ніж намагатися щось в ній змінити, коли будинок вже зданий.
- Ми завжди закликали забудовників більше працювати з інвесторами в процесі будівництва у взаємодії з проектувальниками, - розповідає начальник відділу нагляду за житловим будівництвом служби будівельного нагляду Красноярського краю Галина Стасюк. - Ще недавно перепланування починалися відразу після введення житлового будинку в експлуатацію, тепер все більше число покупців прагнуть внести зміни в проект під час будівництва.
Варіанти ремонту в квартирі і перепланування
Другим за популярністю у покупців зміною в проект після об'єднання кухні з вітальні є збільшення габаритів санвузла, його прагнуть об'єднати з ванною кімнатою, щоб утворився в результаті простору виявилося досить для установки душа або пральної машини. Крім того, останнім часом все більше покупців на етапі будівництва хочуть виділити в квартирі окрему кімнату під гардеробну.
Два етапи перебудов
Найкращим часом для внесення змін в проект вважається момент, коли будівництво будинку не дійшло до того поверху, на якому знаходиться куплена квартира.
Якщо покупець приходить з бажанням зробити перепланування на цій стадії, робота складається з двох етапів. Перший - узгодження майбутньої перепланування із забудовником, під час цього етапу представник будівельної компанії обговорює з покупцем споруджуваної квартири саму можливість змін в проекті. Тому що далеко не всяке задумане інвестором перебудову може бути реалізовано на практиці.
По-перше, забудовникам доводиться рахуватися з особливостями технології будівництва. Можливості для проведення перепланування є в монолітному, цегляному і в монолітно-цегляному будинку. По-друге, внести в проект пропоновані корективи можуть не дозволити будівельні норми і правила.
Так, наприклад, не можна поміняти розміщення санвузла та ванної кімнати в квартирі, відповідно до санітарних норм ці приміщення не можуть перебувати над житловими кімнатами. Причому розширити площу, приєднавши до санвузлу частина коридору, можливо, а ось перемістити ванну або санвузол на свій розсуд в іншу частину квартири вже не дозволять норми. З тієї ж причини не можна міняти розташування кухні.
Не можуть бути внесені в проект зміни, якщо вони призводять до порушення норми освітленості приміщення.
Якщо з якоїсь причини той варіант планування, що пропонує інвестор, не може бути втілений, тоді йому в будівельній компанії запропонують альтернативне рішення.
Робота над дизайн-проектом квартири
Другий етап являє собою вже безпосередню роботу над проектом. Після того, як покупець отримує від забудовника план квартири і вносить в нього зміни, проект перепланування для нього розробляє та ж проектна організація, що займалася розробкою проекту для житлового будинку.
«Право внесення змін до проектної документації має тільки головний інженер проекту, - пояснює начальник відділу нагляду за житловим будівництвом служби будівельного нагляду Красноярського краю Галина Стасюк. - Він несе відповідальність за початковий проект і за все зміни, що були до нього внесені. Якщо зміни вносяться в межах квартири і ніяких принципових переробок в ході перепланування не передбачається, запропоновані рішення не зачіпають несучі стіни будинку, досить буде його погодження. Такий проект не потребує повторної експертної оцінки органів державної експертизи ».
Повторна експертна оцінка проекту може знадобитися тільки в тих випадках, коли перебудову квартири зачіпає несучі конструкції будівлі. Наприклад, покупець придбав кілька квартир на поверсі, з тим щоб, зламавши розділяють їх стіни, зробити з них один великий простір, або купив дві квартири, розташовані одна під одною на різних поверхах, і хотів би зробити дворівневу квартиру. У таких випадках без повторної експертизи проекту не обійтися.
При цьому самі забудовники, як правило, не йдуть на такі зміни в проект, які вимагають повторної експертизи. У них для цього є підстави: повторне погодження займає чимало часу, а у забудовника, який несе відповідальність перед покупцями квартир в цьому будинку, існує графік будівництва і терміни введення будинку в експлуатацію.
На те, щоб внести зміни в проект, як правило, потрібно не більше місяця, після чого забудовник передає змінений проект підрядної організації, яка займається виконанням будівельних робіт на об'єкті. Далі квартира будується вже по новому, зміненим проектом з урахуванням побажань покупця. При цьому фахівці компанії-забудовника контролюють, щоб всі внесені зміни були виконані.
Перепланування в готовій квартирі
І забудовники, і фахівці сходяться на думці, що ідеальним часом для перепланування в новому будинку є той момент, коли квартира ще не побудована. Але далеко не всякий покупець здатний ще на етапі будівництва по одному тільки планом уявити, наскільки комфортно йому буде жити в новій квартирі, і зрозуміти, що йому хотілося б в ній змінити. Тому внести зміни в планування можна і в побудованій квартирі, ось тільки в цьому випадку покупця чекають додаткові витрати на демонтаж.
При цьому будівельні компанії встановлюють термін, після якого вже неможливо внести якісь корективи в проект. Як правило, він становить шість місяців до передбачуваної дати введення об'єкта в експлуатацію.
У компанії «Омега» готові йти на перепланування і після цього терміну, але тільки за умови, що пропоновані покупцем зміни незначні, наприклад, якщо потрібно розширити дверний проріз або поставити додаткові розетки для електроприладів, і під чистове оздоблення в цій квартирі ще не починалася.
Перепланування квартири на стадії будівництва зажадає від покупця додаткових витрат на оплату праці проектної організації, яка буде вносити зміни в проект. Витрати на внесення запропонованих покупцем рішень в проект залежать від обсягу проектних робіт і складають від 15 до 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Додаткових витрат на те, щоб підрядники втілили в життя запропоновані зміни, нести не доведеться. Єдиний виняток - якщо квартира вже побудована і належить переробка, наприклад, потрібно знести вже встановлені в квартирі перегородки, тоді замовнику необхідно буде оплатити роботу будівельників. У таких випадках складається додаткова угода до договору пайової участі та кошторис робіт.
Зміна площі квартири при ремонті
Найчастіше після обміру вже готової квартири органами технічної інвентаризації з'ясовується, що її фактична площа відрізняється від тієї, що спочатку була вказана в договорі. У такій ситуації подальший розвиток подій буде залежати від того, що сказано в укладеному з забудовником договорі.
Якщо в ньому обмовляється можливість перерахунку вартості при зміні площі, покупцеві доведеться сплатити додаткові квадратні метри незалежно від того, з'явилася ця різниця на етапі будівництва або виникла в ході перепланування.
Якщо ціна квартири була зафіксована в договорі, і в ньому сказано, що ціна не підлягає зміні, то у покупця не виникає обов'язку додатково оплатити змінилася площа.
Незважаючи на те, що перепланування для забудовників пов'язана з додатковою роботою, більшість компаній готове йти назустріч покупцям і надавати їм можливість внести зміни в проект на стадії будівництва.
«Ми будуємо житло класу комфорт плюс, це передбачає індивідуальний підхід до кожного покупця, тому ми йдемо на перепланування квартир на етапі будівництва, - розповідає начальник відділу проектного інжинірингу компанії" СМ. СІТІ "Ірина Потиліціна. - Хоча для забудовника перепланування в квартирі - це завжди додаткові тимчасові витрати на внесення змін в проект, а якщо покупець замислюється про перепланування, коли квартира вже готова, то і на переробку. Притому що переданий об'єкт новоселам повинен бути вчасно, згідно із затвердженим терміну. А крім того, для забудовників перепланування - це необхідність постійно контролювати підрядників, що виконують роботи на об'єкті. Стежити, щоб вони виконали будівельно-монтажні роботи в конкретній квартирі за індивідуальним проектом ».
Компанія «Арбан», яка зводить цегляні будинки підвищеної комфортності, в тих об'єктах, на яких працює в цьому році, не пропонує покупцям можливості зробити перепланування на етапі будівництва, але збирається повернутися до цієї схеми в подальшому. Останнім часом все більше забудовників готові йти назустріч інвесторам і проводити перепланування на стадії будівництва, щоб покупці змогли переїхати в квартиру, яка буде відповідати їх уявленням про комфортне житло.