Основним документом, який регламентує порядок переведення квартири в нежитлове приміщення, є Житловий кодекс РФ (ЖК РФ). Він містить норми, присвячені умовам і порядку переведення, вказує владний орган, до компетенції якого віднесено вирішення даного питання, розкриває права і обов'язки зацікавлених осіб.
В силу ст. 5 ЖК РФ органи місцевого самоврядування мають право приймати нормативні правові акти, в сфері житлових відносин. Реалізуючи це право, муніципальна влада, з урахуванням специфіки поселення, встановлюють свої правила, які деталізують кодекс.
Умови для перекладу квартири в нежитлове приміщення
Умови, при яких можливе переведення квартири в нежитлове приміщення, визначені в ст. 22 Житлового кодексу РФ (ЖК РФ). Переклад допускається якщо:
Таким чином, законодавець, дозволяючи переклад, враховує інтереси третіх осіб, в тому числі власників інших квартир у будинку, наймача, орендаря, заставодержателя квартири.
Як перевести квартиру в нежитлове приміщення?
Порядок переведення квартири в нежитлове приміщення встановлений в ст. 23 ЖК РФ. Відповідними повноваженнями наділені органи місцевого самоврядування. Переклад здійснюється в заявному порядку.
Заява про переведення може бути подано в муніципалітет як безпосередньо, так і через багатофункціональний центр (МФЦ). Рішення за заявою має бути прийнято не пізніше ніж через 45 днів з дня його подачі.
У разі якщо для використання квартири як нежитлового приміщення необхідно провести якісь роботи (ремонт, реставрація, реконструкція, перебудова. Перепланування), в повідомленні вказується перелік таких робіт.
Квартира вважається перекладеної в нежитлове приміщення та може використовуватися в якості такого, з дня завершення робіт. зазначених у повідомленні.
Факт завершення робіт засвідчується актом комісії. сформованої органом місцевого самоврядування. Акт приймальної комісії може бути підставою для внесення змін до відомостей про квартиру, що містяться в Державному кадастрі нерухомості (ГКН). Обов'язок по напрямку акту в ГКН для обліку новознайдених характеристик, лежить на органі місцевого самоврядування.
З огляду на викладене, дозвільним документом для використання квартири в цілях, не пов'язаних з проживанням, є повідомлення про переведення квартири в нежитлове приміщення, а в разі виконання необхідних для перекладу робіт, назване повідомлення і акт приймальної комісії.
Документи для перекладу квартири в нежитлове приміщення
Перелік документів необхідних для переведення квартири в нежитлове приміщення міститься в ст. 23 ЖК РФ і є вичерпним.
Для перекладу, заявник (власник квартири) подає до органу місцевого самоврядування:
- заяву про переведення;
- правовстановлюючі і підтверджують право власності документи на квартиру, або їх нотаріальні копії;
- план квартири з технічним описом (технічний паспорт);
- поверховий план будинку;
- проект перебудови (перепланування) квартири (в разі якщо перебудову (перепланування) потрібно для використання квартири як нежитлового приміщення).
При цьому правовстановлюючі документи, план квартири і поверховий план будинку подаються заявником за бажанням.
У разі якщо дані документи не були подані, орган місцевого самоврядування самостійно запрошувати їх у відповідних інстанціях.
Закон не містить вимог до заяви про переведення. Отже, заява може бути скоєно в довільній формі. На практиці, процедура надання муніципальної послуги з перекладу житлового приміщення в нежитлове встановлюється нормативними актами місцевого законодавця. У тому числі затверджуються певні форми заяв про переведення, схеми взаємодії із зацікавленими структурами, тимчасові рамки прийому громадян і т.д.
Технічний паспорт є текстово-графічний документ, що містить інформацію про належність і інвентаризаційної вартості квартири, її технічний опис і експлікацію.
Поверховий план будинку - складова частина технічного паспорта будинку. Подібно технічного паспорту на квартиру виконується у вигляді графічних зображень кожного поверху будинку з описом в експлікації.
Визначення перебудови і перепланування дані в ст. 25 ЖК РФ. Під перебудовою розуміється установка, заміна або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного та іншого обладнання. Переплануванням же називається зміна конфігурації квартири. Проект перебудови (перепланування) квартири виконується спеціалізованою організацією на замовлення власника квартири.
Подання перерахованих документів, оформлених належним чином, є достатньою підставою для прийняття рішення про переведення квартири в нежитлове приміщення.
Згода мешканців на переклад житлового приміщення в нежитлове
Законом не передбачена відмова в перекладі квартири в нежитлове приміщення через незгоду власників інших квартир у будинку.
Оскільки, не будуть зачіпатися інтереси інших власників і громадян, отримання згоди загальних зборів власників, Товариства власників житла (ТСЖ), керуючої організації або окремих осіб, не потрібно.
Окремим випадком є приєднання до квартири частини спільного майна в результаті перепланування. Наприклад, для організації окремого входу в квартиру буде використовуватися земельну ділянку, на якій розташований будинок, тобто спільне майно. У такій ситуації, згода всіх власників приміщень у будинку необхідно (ст. 36. ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Офіс в квартирі, не переводячи її в нежитлове приміщення
Основний принцип житлового права полягає в використанні житлового приміщення за призначенням, тобто для проживання. У той же час законом не забороняється використовувати квартиру для професійної чи підприємницької діяльності (ст. 17 ЖК РФ).
Основні умови здійснення такого роду діяльності наступні:
- Проживання в квартирі на законних підставах (власність, найм, оренда і т.д.).
- Дотримання прав і законних інтересів сусідів.
Не порушуючи названих умов, громадянин може організувати в квартирі офіс.
Переведення квартири в нежитлове приміщення в даному випадку не буде потрібно.
Прикладів професійної діяльності, організованої в квартирі. предостатньо. Сюди слід віднести образотворче мистецтво, репетиторство, переклад і набір текстів, створення програм для ЕОМ, ремонт дрібної побутової техніки і т.п.
Виходячи із судової практики можна відзначити наступне. В силу п. 2 ст. 54 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ) державна реєстрація юридичної особи здійснюється за місцем знаходження одноосібного виконавчого органу цієї особи. Місцезнаходження виконавчого органу (директора) юридичної особи може не збігатися з місцем здійснення діяльності цією юридичною особою. З урахуванням цих обставин, Вищий Арбітражний Суд РФ визнав не суперечить закону реєстрацію юридичних осіб в квартирі за місцем проживання директора.
Закон містить пряму заборону на розміщення в житловому приміщенні промислового виробництва. Однак, не виключено, коли громадянином виробляються якісь товари, без шкоди інтересам сусідів. Такий варіант виробництва має право на існування і навряд чи потребує перекладу квартири в нежитлове приміщення.
висновок
Інститут перекладу житлового приміщення в нежитлове не новий для російського права і відомий ще з Житлового кодексу Української РСР 1983 року. Уже тоді, в епоху перебудови, не виключалася можливість організації невеликого бізнесу у себе в квартирі.
Сьогодні, законодавцем визначено умови переведення, перелік необхідних документів, терміни і порядок розгляду звернення. Слід звернути увагу на можливість оскарження в суді відмови у перекладі, що є свого роду гарантією реалізації даного права.
Здійснення професійної діяльності в квартирі
Сусід організував ремонт взуття в своїй квартирі. В результаті, відвідувачі зламали домофон, в під'їзді постійно насмічено, з квартири доноситься шум швейної машинки. Що робити?
Ви маєте право звернутися в регіональну державну житлову інспекцію. Дії Вашого сусіда утворюють склад адміністративного правопорушення, передбаченого ст. 7.21 КоАП РФ.