Підстави для розірвання угод
Про те, що і як потрібно робити, для того щоб купуючи квартиру, не бути обдуреним, написані мільйони рядків. Однак громадяни продовжують потрапляти на ті ж самі прийоми. Сьогодні «Власник» нагадає про поширених підставах, за якими може бути розірвана угода купівлі-продажу.
Лишається придбаної квартири можна в двох випадках: в разі розірвання укладеного договору і в разі визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. «Причому розірвати можна тільки невиконаний договір, а визнати недійсним - сповнений, - говорить юрист корпорації« Інком-Нерухомість »Наталія Кисельова. - За договором купівлі-продажу на боку покладені дві основні обов'язки: продавцеві - передати майно, покупцеві - передати гроші. Поки не виконано хоча б одне зобов'язання, договір вважається невиконаним ».
Почнемо з того, що відповідно до норм Цивільного кодексу РФ недійсні угоди підрозділяються на заперечні (ті, які можуть бути визнані недійсними за рішенням суду) і нікчемні (є недійсними з моменту вчинення, незалежно від визнання такими судом). До нікчемним операцій відносяться такі:
• суперечність угоди закону або іншим правовим актам;
• вчинення правочину з метою, суперечною основам правопорядку і моральності;
• уявність і удаваних угод (угода відбувається «про людське око», без наміру створити відповідні правові наслідки);
• вчинення правочину громадянином, визнаним недієздатним, обмеженим судом у дієздатності, не здатним розуміти значення своїх дій або керувати ними (наприклад внаслідок психічного розладу);
• вчинення правочину неповнолітньою: яка не досягла чотирнадцяти років, у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років без згоди батьків, усиновителів або піклувальника;
• вчинення юридичною особою правочину, що виходить за межі його правоздатності.
«Нікчемний правочин є такою не в силу визнання судом, а в силу закону. І в суд заявник може пред'явити тільки вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, - уточнює генеральний директор ПЦС «Осипов і партнери» Михайло Осипов. - Термін позовної давності на вимогу про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину становить три роки, причому протягом терміну позовної давності за вказаною вимогу починається з дня, коли позивач дізнався про ті обставини, які є підставою для визнання угоди недійсною ».
Втім, на сьогоднішній день висновок нікчемних правочинів на ринку - явище рідкісне. «Виявлення у угоди ознаки нікчемності автоматично призведе до її анулювання, - розповідає керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. - Чинне законодавство містить вичерпний перелік таких ознак, і, отже, велика ймовірність їх виявлення. В даний час набагато більшого поширення набули угоди заперечні: адже обдурена сторона може так і не виявити факту порушення своїх прав ».
Оспоримость, або відносна недійсність, угоди означає, що дії, вчинені у вигляді такої, визнаються судом недійсними за наявності передбачених законом підстав за позовом зацікавлених осіб. «Таким чином, якщо оспоримая угода не оскаржена, вона породжує правові наслідки як дійсна», - розповідає Костянтин Ковальов. До оспорімим операціях, за його словами, належать такі:
• угода юридичної особи за межами її правоздатності;
• угода представника (керівника) юридичної особи з перевищенням його повноважень;
• угоди неповнолітніх і обмежено дієздатних громадян;
• угоди громадян, не здатних розуміти значення своїх дій;
• угоди, зроблені під впливом помилки;
• операції, здійснені під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою або збігу тяжких обставин.
Однак, як зауважує Михайло Осипов, будь-яка оспорюваний правочин не є за замовчуванням заперечної. «Будь-яка угода може бути оскаржена в судовому порядку. Однак це не означає, що угоди не потрібно укладати взагалі. Звернутися до суду, звичайно, можна, але це не означає автоматичного отримання позитивного рішення », - говорить Осипов. З експертом погоджується Наталія Кисельова: «Основна помилка покупця полягає в тому, що при наявності хоча б найменшої ознаки того, що угода може бути заперечної, здійснювати операцію не можна».
Відповідно до думки Кисельової, здійснювати таку угоду, безумовно, можна, необхідно лише грамотно проконтролювати її протягом: «Наприклад, власник квартири зловживає алкоголем і перебуває на обліку в наркологічному диспансері. Звичайно, якщо в результаті продажу даний громадянин позбавляється єдиною нерухомості і не зрозумілі його подальші перспективи проживання, від такої покупки краще відмовитися. А якщо він разом з усією родиною набуває натомість іншу квартиру, якщо на угоді фахівець-лікар підтвердить, що він не перебуває в стані сп'яніння, всі протипоказання для здійснення даної угоди можна запобігти і подолати. Все залежить від професіоналізму фахівця, який супроводжує угоду ».