Перша трудність чекає військовослужбовців - учасників НІС відразу ж після отримання Свідоцтва про право на отримання цільового житлової позики (далі - Свідоцтво). Термін дії Свідоцтва становить шість місяців * (1), причому не з моменту його отримання військовослужбовцям, а з дня його підписання в ФГУ "Федеральне управління накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців" (Росвоеніпотека). На жаль, нерідко мають місце випадки, коли Свідоцтво доходить до військовослужбовця через 2-3 тижні після його підписання, в зв'язку з чим скорочуються терміни на пошук житлового приміщення і оформлення документів для отримання кредиту.
Військовослужбовець досить швидко відчуває і тягар додаткових витрат, які він повинен зробити з "власної кишені" для укладення кредитного договору. Розмір цих так званих транзакційних витрат досить істотний, щоб не звертати на них увагу. Крім того, військовослужбовець повинен накопичити відносно велику грошову суму за рахунок особистих коштів ще до отримання кредиту, щоб оплатити зазначені витрати.
По-перше, військовослужбовець повинен підготувати за свій рахунок документи, необхідні банком для розгляду анкети на отримання іпотечного кредиту учасника НІС. Перелік цих документів для кожного конкретного випадку індивідуальний. Наприклад, серед "оплачуваних" документів можна назвати: нотаріально завірена згода чоловіка (дружини) військовослужбовця - учасника НІС на покупку квартири; звіт про оцінку ринкової вартості житлового приміщення, складений незалежним оцінювачем; довідку про відсутність планів на знесення та реконструкцію (якщо вдома більше 20 років).
По-друге, для пошуку предмета покупки військовослужбовець часто змушений вдаватися до ріелторських послуг, що також вимагає додаткових витрат. Ці послуги можна і не замовляти, проте в умовах обмеженості терміну дії Свідоцтва вкрай складно самостійно підібрати квартиру, а також своєчасно і правильно підготувати документи, необхідні банком.
По-третє, на практиці досить поширеною є ситуація, коли продавець квартири вимагає від покупця укладення так званого авансового угоди ще до укладення кредитного договору. Передана майбутнім покупцем грошова сума не є завдатком, її сплата спрямована на підтвердження серйозності намірів потенційного покупця квартири. Після розрахунків за допомогою отриманого кредиту за договором купівлі-продажу продавець квартири повертає покупцеві аванс, в іншому випадку відносини між продавцем і покупцем слід кваліфікувати як позикові. Але, навіть не дивлячись на повернення авансу військовослужбовцю - учаснику НІС після виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу, він повинен бути готовий до цих витрат, які можуть бути від кількох десятків до сотень тисяч рублів.
По-четверте, військовослужбовець - учасник НІС несе певні витрати і при оформленні кредитного договору. Зокрема, за його рахунок орендується банківська комірка для розрахунків з продавцем квартири. Крім того, учасник НІС несе витрати у вигляді комісійної винагороди банку за організацію кредиту. Ця сума становить близько 1,5-2,5% від суми виданих кредитних коштів.
По-п'яте, згідно з умовами кредитного договору військовослужбовець - учасник НІС зобов'язаний з метою забезпечення виконання зобов'язань застрахувати на термін дії кредитного договору своє життя і ризик, пов'язаний з володінням, користуванням і розпорядженням предметом іпотеки - квартирою. Вигодонабувачем в цих випадках за договором страхування буде виступати не учасник НІС, а кредитор. Витрати на виплату страхового внеску несе учасник НІС.
По-шосте, хоча чинне цивільне законодавство не встановлює обов'язкову нотаріальну форму договору купівлі-продажу житлового приміщення, сторони договору можуть з метою зниження правових ризиків за власним бажанням звернутися до нотаріуса за посвідченням угоди. При цьому, за вчинену нотаріальну дію доведеться сплатити тариф, розмір якого встановлений в ст. 22.1 Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат. Відзначимо також, що в даний час на заключному етапі своєї реалізації знаходиться Концепція розвитку цивільного законодавства Російської Федерації * (2). У проекті змін до Цивільного кодексу Російської Федерації * (3) (ст. 81), підготовленому на основі зазначеної Концепції, передбачена вже не добровільний, а обов'язкове нотаріальне посвідчення угод, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення прав, які підлягають державній реєстрації. Це означає, що велика ймовірність збільшення в найближчій перспективі транзакційних витрат учасників НІС.
Учасник НІС досить швидко відчуває ризик витратити власні кошти "вхолосту", адже плата за оформлення документів та надані ріелторські послуги може виявитися марною внаслідок закінчення шестимісячного терміну дії Свідоцтва. Військовослужбовцю на етапі підбору житлового приміщення для придбання необхідно діяти оперативно, так як в означений шестимісячний термін входить і час на перевірку зібраних на квартиру документів у банку-кредиторі, розгляд звернення учасника НІС спеціалізованим підрозділом банку (наприклад, кредитним комітетом) і прийняття банком рішення про надання кредиту. Цей термін може затягнутися на кілька тижнів, так як нормативно він не закріплений. Крім того, необхідно враховувати і термін для прийняття уповноваженим центральним органом рішення про укладення договору цільового житлового позики і перерахування коштів цільового житлової позики на банківський рахунок учасника НІС. Даний термін становить 10 робочих днів з дати отримання необхідних документів (п. 13 Правил надання учасникам накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців цільових житлових позик, а також погашення цільових житлових позик). В силу того що перебіг строку починається з дати отримання необхідних документів, необхідно враховувати і терміни проходження поштових повідомлень, так як необхідні документи на практиці направляються в уповноважений державний орган банком-кредитором.
А.Е. Свинина,
кандидат юридичних наук, доцент