Щоб отримати доступ до кредитних ресурсів банку, завдяки яким можна придбати житло, недостатньо мати хорошу кредитну історію і хороший заробіток. Потрібно мати початковий внесок по іпотеці.
Початковий (первинний) внесок за іпотекою є частиною вартості придбаного об'єкта нерухомості. Коли і як покупець повинен його внести обмовляється в попередньому договорі купівлі-продажу, але точно до отримання кредитних коштів.
Сутність початкового внеску
- досить платоспроможний;
- схильний до ощадливості;
- здатний протягом тривалого часу послідовно йти до своєї мети.
Тобто він досить надійний, тому що зміг заробити велику суму грошей або, якщо отримав її іншим шляхом, знайти їй розумне застосування. Такій людині можна довірити велику позику на тривалий термін.
Проблема, чи обов'язковий перший внесок при іпотеці, особливо гостро стоїть у тих, хто в житло потребує, але чиї доходи не дозволяють вирішити дане питання.
Для таких людей це вимога стає перепоною, за допомогою якої банки відсівають ризикових позичальників: якщо у них немає початкового внеску, значить, вони не можуть дозволити собі робити накопичення, значить згодом не зможуть вчасно гасити позику.
Однак така логіка не враховує випадки, коли кошти, що могли б спочатку відкладатися, а згодом направлятися на сплату платежів по іпотеці, в поточний момент витрачаються на оплату оренди житла.
Початковий внесок входить в суму іпотеки? Ні, це власні кошти позичальника, які направляються на оплату певної частки майна, що набуває. Для кредитора це означає, що в разі судових розглядів через невиконання клієнтом договірних зобов'язань, банк не тільки зможе повернути свої гроші (суму, надану в якості кредиту), а й покрити всі супутні витрати: на проведення аукціону, на погашення відсотків і нарахованих пені .
У таких ситуаціях, як не була б велика частка власних коштів, як довго б не сплачувався кредит, і скільки б не було сплачено відсотків, позичальникові повернуть лише те, що залишиться після оплати всіх витрат. Отримана в результаті подібних дій сума може бути менше витраченої позичальником.
Частка власних коштів
- за програмою «Військова іпотека» - 20%;
- якщо потенційний позичальник вирішив обмежитися наданням банку всього двох документів, то 50% незалежно від обраного пакета;
- для покупки житла на первинному ринку - 15%;
- чекаючи набуття чи будівництва будинку - 25%;
- в інших випадках - 20%.
На даному прикладі можна чітко простежити залежність: чим ликвиднее заставу і надійніше клієнт, тим лояльніше до позичальника відносяться - йому пропонують більш вигідні умови і дозволяють вкласти в проект меншу частку власних коштів.
Гарантом по «Військової іпотеку» виступає Міністерство оборони РФ, з яким військовослужбовець укладає контракт на досить жорстких умовах. Тому частка власних коштів мінімальна. Максимальні витрати чекають тих, хто не може підтвердити свою платоспроможність і трудову зайнятість. Від них банк зажадає 50% -ного участі в покупці.
Якщо початковий внесок не потрібно, банк убезпечить себе за допомогою:
- високого відсотка по кредиту;
- вимоги від клієнта укладення максимального числа страхових договорів;
- введення різноманітних комісій;
- встановлення інших обмежень.
Уважне вивчення іпотечних програм Ощадбанку покаже, що чим більше частка першого внеску, тим менше процентна ставка, тому що така ситуація для кредитора більш безпечна.
Який повинен бути перший внесок для іпотеки визначає керівництво кредитора. Позичальникам вигідніше, щоб він спочатку був більше, т.к .:
- їм нададуть більш вигідну процентну ставку;
- чим менше сума боргу, тим меншу суму відсотків нарахують за весь термін кредитування;
- страхові виплати по будь-яким іпотечними програмами враховують, в тому числі, залишок позичкового рахунку - чим менша сума боргу, тим дешевше обійдеться страхування;
- чим менше борг, тим менше платежі, тим вони більш прийнятні для бюджету родини.
Підтвердження наявності власних коштів
Як вноситься початковий внесок по іпотеці, покупець нерухомості і її продавець вирішують самостійно, без участі банку: це може бути передача готівки під розписку, перерахування на рахунок, розрахунки з використанням банківської комірки. Кредитор встановлює, скільки відсотків перший внесок по іпотеці складе, тобто мінімально допустиму його величину в конкретній угоді. Також банк вимагає, щоб підтвердження платоспроможності клієнта було надано до того, як буде видано позику.
Куди йде початковий внесок по іпотеці, прописується в договорі купівлі-продажу: він оплачується безпосередньо продавцеві. Це особливо важливо, коли у придбаного об'єкта нерухомості кілька власників. У документі слід вказати, кому сплачується початковий внесок по іпотеці: одному з власників або кожному з них. В останньому випадку потрібно приписати суми, належні кожному, а також те, куди (за якими реквізитами) необхідно перерахувати кошти.
Який перший внесок по іпотеці за квартиру повинен бути, і як його підтверджувати, слід уточнювати у кредитора.
Якщо з боку банку відсутні будь-які особливі вимоги по організації порядку розрахунків у вигляді застосування сейфів та іншого, то стандартно використовується поетапний порядок розрахунків між покупцями і продавцями нерухомості.
1-ша частина загальної суми, що необхідно сплатити за покупку, - це авансовий платіж або заставу. У першому випадку при відмові від угоди однією зі сторін гроші в повному обсязі повертаються покупцеві. У другому - якщо ініціатор розірвання угоди покупець, він втрачає заставу, якщо продавець - він відшкодовує суму в подвійному розмірі. Даний платіж відбувається в момент підписання попереднього договору купівлі-продажу. Зазвичай гроші йдуть готівкою. Факт отримання коштів продавець підтверджує, власноруч зробленої, написом на договорі. На папері він вказує суму цифрами і прописом, пише повністю ПІБ, ставить підпис. Можна розплатитися і за допомогою внеску або безготівкового переказу коштів на рахунок продавця в день угоди. У банку видадуть документальне підтвердження здійснення операції. Оригінал залишається у покупця. Продавцю можна зробити копію;
2-а частина являє собою різницю між загальною сумою власних коштів і авансом (заставою). Наприклад, уточнивши, скільки повинен бути початковий внесок по іпотеці в Ощадбанку. обчислюють згідно вартості об'єкта мінімально необхідну частку власних коштів. Деяка сума (1-а частина) визначається за погодженням з продавцем. Зазвичай вона трохи більше або дорівнює вартості послуг ріелтора. Залишок (2-а частина) визначається як різниця між загальним обсягом власних коштів і сумою, вже переданої продавцю. Факт передачі 2-ий частини підтверджується одним із способів, зазначених вище. Але при розрахунку готівкою крім посвідчувального напису на договорі кредитор має право вимагати надати розписку від продавця про отримання всієї суми початкового внеску.
3-тя частина - позикові кошти. Їх перераховує банк на рахунок продавця на, зазначені ним, реквізити після надання покупцем зареєстрованих документів по угоді.
Що можна використовувати в якості початкового внеску
Скільки потрібно внести початковий внесок за іпотеку, на консультації уточнить співробітник банку. Він же повинен роз'яснити, чи працює ця кредитна установа з материнським сертифікатом і за якою схемою. Сьогодні зазначені кошти банки приймають як підтвердження наявності у позичальника власних коштів. Зазвичай банк приймає документ і вже сам на підставі заяви позичальника проводить необхідну роботу з Пенсійним фондом. У такій ситуації всі розрахунки проводяться в безготівковій формі.
Деякі кредитні установи приймають замість початкового внеску додаткове забезпечення - наявне житло. Скільки відсотків початковий внесок при іпотеці складе в такому випадку, залежить від результатів оцінки об'єкта нерухомості та умов банку. Іноді за позичальниками зберігається право тимчасового користування, переданим в якості початкового внеску, майном на час побудови нової квартири або ремонту в ній. Це зручно при купівлі об'єкта нерухомості на первинному ринку новобудов або при переїзді з іншого регіону.
Потрібно ретельно прорахувати всі можливі втрати як в разі самостійного продажу наявного житла, так і при його передачі його в заставу банку замість початкового внеску.
При відсутності можливості підтвердити наявність власних коштів іноді звертаються до одночасного оформлення двох кредитів - споживчого та іпотечного. Кошти, отримані за першим договором, будуть вноситися в якості початкового внеску. Рішення дуже ризикована. Так можна поступати тільки тим, хто має достатньо великий дохід, щоб:
- при перевірці кредитної історії службою банку рівень платоспроможності претендента на кредит з урахуванням обох зобов'язань виявився прийнятним;
- одночасно виконувати зобов'язання по сплаті обох позик.
Про наявність поданої заявки або вже оформленому кредиті по БКІ дізнаються швидко. Початковий внесок (навіть в мінімально можливий розмір) становить досить пристойну суму. Відповідно і платежі будуть істотні, особливо з урахуванням того, що такий позику зазвичай дають максимум на 5 років. Уже тоді, коли перший платіж по іпотеці співпаде з першою виплатою за споживчим кредитом, це буде дуже відчутна сума.
Бажано заздалегідь, на етапі консультацій у кредитора, прорахувати, скільки складе сукупний обов'язковий платіж. Якщо отримане значення вилучити з бюджету хоча б в одному місяці (відкласти на перший внесок або оплату супутніх оформлення іпотечної позики витрат), можна зрозуміти, наскільки прийнятно буде таке рішення.
Потрібно пам'ятати про та необхідності продовження страховок. Один раз на рік доведеться внести в касу страхової компанії близько 1-1,5% від залишку заборгованості по іпотеці для продовження дії поліса страхування, що також негативно позначиться на фінансовому становищі позичальника.
Також вас може зацікавити: