Вітаю! У цій статті розповімо про податок на оренду квартири.
- Чи потрібно платити податок на здачу квартири в оренду;
- Як подається декларації про оплату;
- Чи можна уникнути сплати податку;
- Які санкції слідують за порушення термінів сплати.
Відповідно до законодавства РФ, якщо ви отримуєте дохід від здачі житла в оренду, зобов'язані сплачувати податки. Як це відбувається, в які терміни і в якому розмірі, поговоримо сьогодні.
Як здати квартиру правильно: 2 способу
Практично всі знають, що здавати житло можна двома способами: в офіційному порядку або неофіційному. При використанні першого способу полягає договір, що володіє юридичною силою, з зафіксованими правами і обов'язками як власника житла, так і квартиронаймача.
Якщо одна зі сторін порушить будь-який пункт договору, друга може сміливо подавати до суду і стягувати компенсацію. Але при виборі такого варіанту доведеться заплатити податок.
Якщо ж люди вибирають другий варіант, то ніякого договору укладено не буде. В даному випадку ні власника, ні квартиронаймача закон не захищає, а якщо буде виявлено, що укривається дохід, виникнуть проблеми ще й з податкової.
Щоб продовжувати розмову про види податків, які потрібно буде сплатити, визначимося, що розглядаємо такий варіант оренди, при якому відбувається укладення договору, тобто офіційний порядок.
системи оподаткування
- ССО - якщо ІП працює на спрощеній системі;
- ПДФО - якщо орендодавець є фізичною особою;
- Патентна - якщо ІП використовує ПСН.
Податки при здачі квартири фізичною особою
Їли ви не проходили реєстрацію як індивідуальний підприємець. значить зобов'язані сплатити державі ПДФО в розмірі 13% від тієї суми, яку ви отримали від квартирантів. А як бути якщо ви здали квартиру організації?
У цьому випадку організація утримує 13% і перераховує їх у бюджет, в момент перерахування оплати за житло вам. У цій ситуації податковий агент - організація. Але якщо з різних причин юридична особа не перераховує податок, ви повинні робити це самостійно і здавати декларацію теж.
Ставки з податку:
- Якщо ви проживаєте в Росії більше, ніж 183 днів в році - 13%;
- Якщо менше цієї кількості днів, то - 30%.
Приклад. Ви здали в оренду квартиру в РФ, при цьому більшу частину року проводите за кордоном. Значить, готуйтеся платити за підвищеною податковою ставкою.
Ви індивідуальний підприємець
Щоб заощадити кошти. можна зайнятися оформленням ІП, причому тільки для того, щоб здати квартиру. Як систему вибрати ССО, а податковою базою будуть доходи ВП. Виходить, що доходами тут буде виступати тільки сума, яку ви отримуєте від наймачів квартири.
Якщо ви здали квартиру в оренду як ІП, яке працює на ССО, то податок будете сплачувати по об'єкту оподаткування, який був обраний.
- 15% по об'єкту «доходи мінус витрати»;
- 6% по об'єкту «доходи».
Найчастіше, звичайно, застосовується ставка 6%.
Для сплати податку потрібно заповнити декларацію, а кошти перераховувати раз в квартал:
Крім податку не забудьте сплатити внески у позабюджетні фонди. Якщо у вас в ІП співробітників немає, то сума фіксована - 23 153 рублі.
Якщо квартиру здає ІП на ОСНО
Коли ви здаєте квартиру як ІП, що працює на ОСНО. потрібно платити не тільки звичайний прибутковий податок, а й протягом 12 місяців вносити авансові платежі за повідомленнями від ФНС.
Ви - ІП на ПСН
Це також варіант для економії коштів. Але і тут доведеться зайнятися оформленням ВП. Про такий варіант по оподаткуванню чули не всі. Його суть в тому, що отримується патент на оренду. Як податку ви будете оплачувати сам патент - відсоток від того доходу, який може бути отриманий.
ФНС встановила ставку 6% від планованого доходу. При цьому сам розмір доходу залежить від того, яке приміщення ви здаєте і скільки населення в вашому місті.
Насправді все просто: ваше місто не є мільйонником, в ньому проживає набагато менше населення. Орієнтовно, за патент ви заплатите від 60 до 40 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Якщо ж в місті понад мільйон жителів, вартість патенту складе 9-60 тисяч рублів. Ці цифри є приблизними, а патент можна придбати як на один, так і на кілька місяців.
Якщо купуєте патент на термін від 6 місяців до 12, то платити податок потрібно буде в 2 етапи:
- Після покупки в 5-денний термін потрібно сплатити 1/3 від суми;
- За місяць до того, як податковий період закінчиться 2/3 суми.
За цією системою оподаткування декларацію не потрібно надавати.
Ви - юрособа (ТОВ)
У разі, якщо квартиру в оренду здає юрособа, договір повинен бути укладений обов'язково. Це потрібно для того, щоб надійшли доходи були вірно відображені, а відповідно розрахований податок на прибуток.
Якщо юрособа використовує ССО, то сплачувати податок воно буде також, як і ВП. Якщо застосовує загальний режим оподаткування, потрібно платити податок на прибуток.
Як платити податок з здачі квартири в оренду
Якщо ви - фізособа, то як тільки завершиться рік, до 30.04 наступного року ви подаєте в ФНС декларацію за формою 3-ПДФО і вказуєте в ній весь дохід з здачі житла за 12 місяців. А до 15.07 податок з здачі сплачуєте до бюджету.
Бланк для заповнення декларації можна отримати декількома способами:
- Особисто прийти в ФНС і заповнити бланк там же, використовуючи зразок;
- Зайти на офіційний сайт податкової та завантажити форму там, а заповнити вдома;
- Зареєструватися на офіційному сайті ФНС і за допомогою «Особистого кабінету» заповнити декларацію і відправити її через електронну пошту.
Скласти декларацію не складно. У бланку вказуються ваші дані (прізвище, ініціали, ІПН і так далі). Потім вказуєте дохід, який отримали від оренди квартири за рік, потім відображаєте суму податку, що дорівнює 13%.
Чи є можливість не платити податок
Багато орендодавців задають питання: «а як в податковій дізнаються, що у мене є дохід»? Відповідаємо: елементарно. Якщо ви укладаєте договір оренди на термін більше 12 місяців, його потрібно реєструвати в Федеральної реєстраційної служби, а значить, податкова дізнається про це в найкоротші терміни. Та й навряд чи у вашому будинку немає свідомих сусідів, які із задоволенням нададуть цю інформацію куди слід.
Є практика укладання договорів на 10-11 місяців, щоб отримувати і гроші з квартиронаймачів, і договір ніде не реєструвати. Причому вона дуже поширена в РФ, але в будь-якому випадку - це ухилення від сплати податків.
У той же час і без договору здавати квартиру - великий ризик. Усвідомте для себе - договір необхідний. Різниця тільки в тому, що з юрособами ви будете укладати договір оренди, а з фізичними договір найму.
Таким чином, здача квартири в оренду без податків можлива, якщо квартиронаймач - фізособа. Тоді про договір найму знатимуть 2 людини: власник квартири і її наймач. Але якщо виникнуть якісь проблеми, захистити свої права орендодавцю буде складно.
Як мінімум, доведеться розповісти, що ви протягом тривалого часу отримували дохід, а податок на дохід з оренди не платили, тобто ухилялися.
Повернення налогу
Отримати відрахування з податку при здачі нерухомості в оренду можна тільки якщо нерухомість не є жилою. Так як ви здаєте квартиру, підстав одержати відрахування у вас немає.
Як держава контролює орендодавців
У багатьох містах РФ вже зараз діє система по виявленню орендодавців, які не бажають виходити «з тіні». Розширено повноваження керуючих компаній і ТСЖ, які виявляють факти незаконної здачі квартир в оренду і передають цю інформацію в ФНС.
Зокрема в деяких населених пунктах проводяться поквартирні обходи, коли дільничні перевіряють або реєстрацію громадян, або просять пред'явити договір оренди квартири.
Хоча це процес вже запущений і діє, назвати його ефективним поки не можна. За інформацією фахівців, близько 80% власників вважають за краще здавати квартири в обхід податкового законодавства.
Відповідальність для порушників
Вище ми говорили про те, що краще оформляти оренду офіційно. Але при цьому малу кількість власників вважає за краще будувати з державою повністю прозорі відносини. Далі поговоримо про те, які санкції підуть для власників, ухилення яких від сплати податків буде виявлено.
Незважаючи на те, що довести факт того, що здача квартири здійснювалася без сплати податку складно, це все одно відбувається. А наслідки для порушників можуть бути наступними: ФНС зажадає від вас погашення боргів зі зборів до бюджету.
А до цього ще будуть приплюсовані:
- Штрафи за несплату в розмірі 20% від недоїмки. Якщо судові органи доведуть, що ви ухилялися навмисне, розмір штрафу збільшать до 40%;
- Сума штрафу за подану декларацію в розмірі 5% за кожен прострочений місяць;
- Пеню за прострочений податковий платіж. Його розраховують за кожен день з останньої дати сплати до фактичного погашення. Наприклад, якщо ви погашаєте борг, сума якого 4400 рублів, додатково потрібно буде сплатити 154 рубля за кожен прострочений день.
Якщо ж ви переступили закон вже не в перший раз, все штрафи збільшуються вдвічі. Крім того, за ухилення від сплати податків існує відповідальність кримінального характеру: якщо ваші борги перевищили 300 000 рублів, то у вас можуть утримати ще від 100 до 300 тисяч, або піде позбавлення волі на термін до 12 місяців.
Якщо ж ваш дохід від нелегальної здачі квартири в оренду досяг 2 млн. Рублів на рік, до в'язниці можна потрапити вже на 3 роки.
Зрозуміло, що довести провину орендодавця складно. Але якщо це все-таки буде доведено судом, відповідальність послідує сувора.
Практика судів
Справа передається в судові органи лише тоді, коли у ФНС достатньо підстав документально підтверджених, які доводять порушення законодавства.
У суді все може бути по різному:
- Якщо договору оренди у податківців немає, довести її факт проблематично;
- Часто підставою для претензій є тільки свідчення сусідів про часту зміну мешканців в квартирі;
- Є приклади, коли власнику за допомогою адвоката вдалося довести, що в квартирі живуть його родичі
- Якщо в основі всіх звинувачень покладено тільки донос від сусіда, у власника є всі шанси виграти суд.
Набагато складніше складається ситуація, коли податкова має оформленим договором. Але і тут варіанти є: потрібно довести, що хтось передавав вам гроші. Відстежити платежі можна через банківську організацію, але якщо гроші передаються з рук в руки, зробити це складно. А якщо у вас оформлений договір безоплатного користування, про оплату взагалі мови не йде.
Дані приклади є частиною реальної практики судів, а не керівництвом до дії і приведені для ознайомлення читачів.
висновок
Найпростішим варіантом ми вважаємо оформити ІП на патентному режимі оподаткування або ССО 6%. Це вигідно і безпроблемно.