За статистикою, власник квартири в середньому до п'яти разів бере участь в угодах по нерухомості. Люди змінюють місце проживання, набувають майно для дітей, вкладають кошти в нерухомість. Участь в майнові операції вимагає особливої уваги, оскільки мова йде про значні суми.
Процедури слід проводити з дотриманням всіх встановлених правових нормативів, інакше існуючі ризики можуть призвести до значних втрат. Наприклад, закон про податок з продажу квартири у власності менше трьох років зазнав значних змін.
Прибутковий податок ПДФО
В даний час податок обчислюється в процентному співвідношенні до отриманого за календарний період доходу фізичної особи і становить 13%. ПДФО сплачується з будь-якого виду доходу, наприклад, з зарплати або додаткових заробітків, різниці між ціною придбання і продажу майна. Кожен платник податків зобов'язаний подавати декларацію про доходи за підсумками звітного року. Заповнення і подання декларації не становить труднощів, процедура налагоджена і на виконання дається достатній термін.
Попередньо варто проконсультуватися з фахівцем, який порекомендує правильний розрахунок оподаткування. Подану і зареєстровану декларацію важко буде оскаржити, відмовитися від заявлених сум, зробити це можливо в судовому порядку. Не варто поспішати, тим більше правила розрахунку змінилися, багато платників податків ще не прийшли до висновку, за якою схемою розрахуватися з державою.
У службові обов'язки співробітників входить консультація клієнтів за діючими правилами оподаткування. При зверненні в зв'язку з труднощами заповнення, вам дадуть пояснення і представлять всі допустимі шляхи платежів. Вибір остаточної схеми залишається за подавцем декларації.
Підвищення термінів при стягненні податків
До теперішнього року НК РФ регламентував стягнення прибуткового платежів з власника при операціях з нерухомістю, якщо об'єкт знаходився у власності менше трьох років. Зараз правила посилилися, термін збільшений до п'яти років, внесено зміни до ФЗ №382. Якщо ви вирішили продати майно, яким володієте менше п'яти років, то доведеться заплатити державі прибуткове стягнення з отриманого доходу. Поправки закону передбачають виключення, за якими громадяни мають послаблення і як і раніше можуть не платити ПДФО, якщо житлоплоща продається до трьох років володіння.
Колишні правила зберігаються в ситуації, коли майно придбано в такий спосіб:
- нерухомість отримана в спадщину;
- за договором дарування між близькими родичами;
- проведена процедура приватизації і квартира вперше отримала фізичного власника;
- після укладення договору довічної ренти на нерухомість.
Приклад: ви продаєте нерухомість
Власність отримана у спадок від родича. Володіючи нею більше 3 років, продати нерухомість можна без стягнення прибуткового платежу. При цьому не потрібно декларувати дохід, незалежно від ціни придбання.
Житлоплощу придбана у стороннього фізичної особи. Чи не буде потрібно платити, якщо термін володіння перевищує 5 років. Прибуток від продажу не обкладається збором, а також не зажадає звіту в інспекції.
Термін володіння встановлюється з моменту реєстрації в державному реєстрі та отримання свідоцтва на право власності із зазначеною датою. У ситуації, коли розглядається варіант трьох років, буде потрібно проходження 36 місяців, п'яти років - 60 місяців. Існують угоди з нерухомістю, при яких термін володіння відраховується іншим способом:
Податок з продажу квартири у власності менше 5, в особливих випадках, 3 років платити доведеться в будь-якому випадку. Але величина відрахування може бути різною і залежати від ціни договору купівлі / продажу.
Реалізація власності, що знаходиться у володінні менш 3 або 5 років
Припустимо, ситуація вимагає реалізації власності раніше встановленого терміну, що дозволяє уникнути виплати податку. Існують способи, які можуть знизити податкове навантаження. Власник має право отримати майнове відрахування, що розраховується з різниці між придбанням і продажем. В даний час, ст.222 НК РФ встановлює суму в 1 млн рублів, на яку знижується дохід від продажу нерухомості для розрахунку податку.
Якщо кадастрова або договірна ціна майна менше або дорівнює 1 млн рублів, то прибутковий податок в розмірі 13% з володіння не стягується. Продаж об'єкта, що знаходиться в частковій власності, здійснюється з податковими відрахуваннями в пропорціях до пайової володінню. Ця умова діє, якщо нерухомість продається єдиним лотом, без виділення часток. Наприклад, подружжя реалізують власність, якою володіють в рівних частках.
Тоді податкове вирахування має право зажадати кожен з них, подавши окрему декларацію в податкову інспекцію. 1 млн рублів, Суд має розглянути може бути врахований порівну. Якщо ж часткові власники житлоплощі продають свої частки за окремими договорами, то кожному надається податкове вирахування в повному обсязі.
Приклади розрахунку оподаткування
Продаж квартири раніше встановлених термінів при відсутності документів про понесені витрати на придбання. Ціна угоди складає 3 млн рублів, тоді прибуток складе: 3 млн (ціна) - 1 млн (відрахування) = 2 млн рублів. З цієї суми потрібно сплатити ПДФО, в розмірі 13%: 2 млн х 13% = 260 тис. Рублів.
Якщо у громадянина є що підтверджують витрати документи, то на цей факт значно впливає на розмір нарахування. Розрахунок проводиться таким порядком: 3 млн (за договором) - 2 млн (за документами витрат) = 1 млн рублів. Податок береться з даної суми і становить: 1 млн х 13% = 130 тис. Рублів.
На прикладах видно, що при обліку вкладених витрат, можливо значно знизити податковий тягар. Слід врахувати, що при операціях з нерухомістю, що належить менше встановлених законом термінів, обов'язково подавати декларацію. При цьому не має значення, який і був отриманий дохід. Відсутність своєчасного звернення до УФНС призведе до штрафу в розмірі 1 тис. Рублів.
Варіанти зниження податку
Велике значення має наявність документів, які підтверджують понесені витрати при первісному придбанні майна. До декларації можна прикласти платіжні документи про зроблений ремонт. Сюди відносяться договори з підрядниками або квитанції і чеки на придбання матеріалів. Купуючи об'єкт без ремонту від забудовника, громадянин має право наступні роботи включити до витрат з придбання житла.
Щоб уникнути оподаткування, необхідно подати однакову вартість покупки і продажу даній житлоплощі. Оскільки ціна на ринку постійно зростає, то такий варіант малоймовірний. Якщо ви впевнені в другому учаснику угоди, то можна скласти договір купівлі / продажу, в якому відображається первісна ціна квартири. На різницю складається розписка в отриманні коштів, в такому випадку подається нульова декларація, оскільки дохід не відображений.
Наприклад, громадянин вирішує продати житлоплощу, якою володіє менше трьох або п'яти років. Уникнути оподаткування можна тільки в тому випадку, якщо в договорі купівлі / продажу проставлена ціна майна в 1 млн рублів. Формально громадянин не отримав прибутку з угоди, але декларацію все одно доведеться подати.
Скористатися цією схемою можливо, але при значному розбіжності з кадастрової або ринковою вартістю податкова інспекція може стягнути платіж за існуючими на момент угоди оцінним нормативам. Крім того, завжди існує ризик зриву домовленостей між учасниками угоди, що призводить до значних втрат і судових розглядів.
При проведенні операції через ріелтерські агентство учасникам часто пропонують оформити договір купівлі / продажу за оціночною вартістю майна. У документах вказується ціна, яку встановлює незалежне експертне агентство. Оціночна вартість відрізняється від ринкової, але дозволяє зацікавленим особам знизити майновий платіж в УФМС.
Внесення змін до НК РФ відсунуло терміни реалізації майна без оподаткування, дозволило посилити контроль за операціями з нерухомістю. Тепер неможливо вказувати занижену ціну, оскільки податкова має право стягнути платіж по кадастрової вартості, незалежно від зазначеної в договорі.
Подаючи декларацію, слід надавати достовірну інформацію, щоб уникнути можливої відповідальності.