Під правом забудови розуміється речове право термінового, отчуж-даємо і успадкованого володіння чужою землею як будівельної площа-дью за винагороду 2.
1. Право забудови є речове право; його суб'єкт володіє і користь-ється ділянкою незалежно від господаря землі, захищається речовими позовами проти всіх третіх осіб, в тому числі і проти самого власника. Уже характером захисту право забудови істотно відрізняється від найму землі під будівництво, оскільки в останньому випадку наймач име-ет зобов'язальний позов проти наймодавця, а для захисту від претендуючи-ний з боку інших осіб повинен вдатися до допомоги власника.
_______2. Право забудови в російській дореволюційному праві
забудована, але в будь-якому випадку незабудована поверхня повинна викорис-тися для потреб самої споруди.
Остання ознака дозволяє відрізнити інститут забудови від чин-шевого володіння (також ius in re), в якому земля використовувалася перш за все для сільськогосподарського виробництва, хоча б і сполученого з можливістю (а не обов'язком) чиншовики вести будівельні робо-ти. Загальним же властивістю цих iura in re aliena no російської цивільного законодавства було те, що предметом в обох випадках міг бути толь-ко земельну ділянку.
У римській цивілістиці, нагадаємо, предмет суперфіцію формули-ровать як «будова на чужій землі». Пояснення такої колізії, ве-роятно, слід шукати у відповіді на питання, чи можна застосувати правило super-ficies solo cedit до цивільного права Російської імперії (про це буде сказано трохи пізніше).
Нарешті, розглядаючи співвідношення забудови і сервітутного права (іншого ius in re), слід зауважити, що від особистого сервітуту право забудови відрізняється оплатним і отчуждаема, а від речового -ще й тим, що воно належить певній особі, а не будь-якому собст- Веніка даної нерухомості і не грунтується на зв'язку пануючого і службовця ділянки 1.
2. Право забудови є термінове право, яке встановлюється по угоді-ня сторін на терміни не менше 36 і не більше 99 років (ст. 3 Закону від 23 ію-ня 1912 г.).
1 Звід законів Російської імперії. Т. X. Ч. 1.
2 Див. Синайський В.І. Російське громадянське право. Вип. I: Загальна частина і речове право. Київ, 1914. С. 267.
Див. Mumunuuo М.І. Право забудови: Досвід цивілістичного дослідження інституту.
Глава III. Будова на чужій землі: від суперфіцію до права забудови
правилам раніше діючого законодавства), зберігав своє дію-віє в якості зобов'язального права і після прийняття Закону про право забудови. Угоди про встановлення забудови терміном менше 36 років при-знав недійсними (такий наслідок мало місце і в відно-шении договорів, укладених без зазначення строку).
Якщо необхідність визначення мінімального терміну забудови при створенні відповідного законопроекту не викликала ніяких раз-ності, то питання про обмеження цього інституту граничним терміном вирішувалося не настільки однозначно. Так, в ст. 2 проекту Міністерства внут-них справ і Державної Думи Росії було зазначено, що «право за-будівництва може встановлюватися на вічні часи або на термін по злагоди-шенням сторін, але не менше 36 років» 1. У даному випадку розробники ис-пользовали відповідні норми німецького Цивільного укластися-ня, яке запозичило положення римського суперфіцію, сохранявше-го дію як на час (джерела згадують 90 років), так і на неогр-ніченний термін.
Думки 15 членів Особливою комісії Державної Ради, рас-розглядати названий проект, розділилися. Менша кількість участни-ков Комісії вважали справедливою можливість існування вічної забудови, оскільки безстроковість найбільше характерна для речових прав. Практичним підтвердженням такої позиції служило чиншового володіння, яке діяло в Західних губерніях і Новоросійському краї Російської імперії.
1 Цит. по: Виленкин М.В. Видрін А.С. Закон про право забудови. М, 1913. С. 33.
_______2. Право забудови в російській дореволюційному праві _______
логічне правило застосовувалося в ч. 4 ст. 277 Цивільного кодексу Української РСР 1964 року щодо майнового найму).
Відчуження права забудови могло здійснюватися як доброволь-но, так і з торгів, але тільки на час його дії. Згоди власності-ка землі на передачу забудови третім особам не було потрібно, не мав він і права переважної купівлі в разі продажу. Заборона або від-мена отчуждаемості забудови, встановлені в договірному порядку, не мали юридичної сили. Дещо по-іншому вирішувалося питання з ограниче-ням права на відчуження (наприклад, якщо будівельник брав на себе зо-занності не передавати своє право на користь деяких осіб). Оскільки забудова визнавалася речовим інститутом, істотним властивістю якого є отчуждаемость, а сама норма, яка міститься в упом-нутой ст. 2, мала в цій частині імперативного характеру, то буде цілком логічним визнати, що таке обмеження не може носити речовий характер. Однак особистий обов'язок забудовника перед господарем землі