У великої кількості громадян, які отримали свого часу земельні ділянки на підприємствах і організаціях для ведення садівництва, городництва і дачного господарства, відсутні документи, що підтверджують їх права на ці об'єкти нерухомого майна. А в сільських поселеннях - безліч житлових будинків, побудованих в колишні часи, також не мають будь-яких документів, що підтверджують права громадян на такі будинки. Все це не дозволяє залучати такі об'єкти нерухомого майна в цивільно-правовий обіг, використовувати їх в якості застави, в тому числі для цілей іпотечного житлового кредитування, знижує доходи місцевого бюджету, який формується за рахунок земельного податку та податку на майно фізичних осіб, і ускладнює передачу їх у спадок.
Реєстрацію раніше зведених будівель здійснять на підставі документів, що підтверджують право на земельну ділянку, та технічного паспорта на будівлю. У зв'язку власникам таких ділянок необхідно пройти спрощену процедуру перевірки, в ході якої з'ясується, чи відповідає земельний наділ містобудівним регламентам і будівельним нормам.
Крім того, якщо в документах на земельну ділянку не вказано, на яких підставах його власник їм володіє, в разі дотримання необхідних вимог буде за замовчуванням встановлено право власності. Таким чином, можна буде зареєструвати володіння ділянками, отриманими до введення в дію Земельного і Містобудівного кодексів. Для реєстрації дачних ділянок необхідні будуть документи: про надання земельної ділянки, на право власності та кадастровий план земельної ділянки. Вся процедура оформлення повинна займати до 15 днів, а підставою для відмови можуть бути тільки недостатній перелік документів і те, що ділянка з якихось причин заборонений до приватизації.
Оцінка земельних ділянок
Якщо виникне необхідність продати земельну ділянку, то треба зробити його оцінку, яка передбачає двосторонній підхід. З одного боку, земля являє собою природний ресурс, що характеризується простором, рельєфом, грунтами, рослинним і тваринним світом, і оцінюється з позиції можливості виконання нею багатоцільових функцій, не завжди пов'язаних з отриманням доходу. З іншого боку, земля розглядається як складова і невід'ємна частина будь-якого об'єкта нерухомості і оцінюється з позиції корисності і прибутковості використання конкретної земельної ділянки.
Оцінка земельних ділянок може проводитися в наступних випадках:
- здійснення угоди з єдиним об'єктом нерухомості;
- залучення земельних ділянок в угоду, в тому числі їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;
- визначення початкової ціни земельної ділянки на торгах;
- вилучення земельних ділянок для державних і муніципальних потреб;
- отримання кредиту під заставу об'єктів нерухомості;
- внесення земельних ділянок до статутних капіталів компаній;
- визначення найкращого і найбільш ефективного використання земельних ділянок;
- розробки та здійснення інвестиційних проектів;
- в інших випадках, передбачених законодавством про оціночну діяльність.
При проведенні оцінки власник ділянки повинен буде надати наступні документи та інформацію:
- правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
- кадастровий план земельної ділянки;
- площа земельної ділянки;
- відомості про обмеження та обтяження земельної ділянки;
- відомості про стан і наявність інженерних комунікацій;
- при наявності, відомості про об'єкти нерухомості, розташованих на земельних ділянках.
Залежно від типу земельної ділянки до нього застосовуються різні методи оцінки. Але суть їх зводиться до визначення доходу, який може дати об'єкт, побудований на цій землі.
Земельна іпотека
Купівля землі завжди вважалася одним з найнадійніших вкладень грошей. Вже що-що, а земля не згорить, не потрапить в аварію, не буде зруйнована ураганом, її вкрадуть і не поженуть. Однак в даний час про земельну іпотеку в Росії в повному розумінні говорити не доводиться. Причина проста. Предметом іпотеки можуть бути лише приватні землі. Державні, муніципальні землі та землі сільськогосподарського призначення закладені бути не можуть. А в приватну власність, на думку експертів, в даний час оформлено не більше 10% землі, що не може сприяти розвитку іпотеки.
Власне, іпотека (в перекладі з грецького "заставу, заклад") - це кредит, що видається банком під заставу нерухомого майна. Природно, не всі земельні ділянки можуть бути предметом іпотеки. Існують пріоритети.
Відповідно до чинного законодавства в заставу можуть бути передані:
- земельні ділянки, що належать фізичній або юридичній особі на праві власності;
- земельні ділянки, виділені в натурі в рахунок частки у праві спільної часткової власності на земельні ділянки.
Не можуть бути предметом іпотеки:
- ділянки лісового фонду, землі сільськогосподарського призначення, землі, забруднені небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, інші землі, які зазнали деградації;
- землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності;
- частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого законом.
До всього, розвиток ринку стримується складністю оцінки земельних ділянок та недосконалістю російського законодавства, а сам процес оформлення прав на землю вимагає маси часу і грошей.
Та й сама законодавча база розроблена тільки для першої частини іпотечної схеми - надання кредиту під заставу земельної ділянки. Друга частина, пов'язана з акумулюванням землі, перетворенням її в ліквідні активи, залученням коштів і рефінансуванням кредитних організацій, емісією та обігом цінних паперів, зяє пробілами, а в окремих випадках і чорними дірами.
Крім прогалин в законодавстві, є ще й ризики, сформовані самим ринком. Наприклад, земля, під яку видається кредит, раніше мала статус сільськогосподарських угідь, а зміна статусу була проведена некоректно. Відповідно, це може стати підставою для банку відмовити в наданні іпотечного кредиту через те, що оборот сільгоспземель в країні не дозволено і такий актив не буде ліквідним для банку.
Проте земельна іпотека розвивається. Підготовлена концепція розвитку земельно-іпотечного кредитування, на основі якої розробляється цільова програма. Відповідно до цієї програми передбачаються:
- формування технології довгострокового кредитування сільських товаровиробників під заставу земельних ділянок;
- видача довгострокових кредитів терміном до 15 років, забезпечених заставою земельних ділянок, на створення, реконструкцію і модернізацію матеріально-технічної бази сільських господарств;
- залучення комерційних банків до участі в проекті на основі запропонованої технології рефінансування їх земельно-іпотечних активів;
- формування ринку іпотечних цінних паперів, забезпечених земельними активами, що дозволить залучати ресурси, необхідні для подальшого нарощування обсягів кредитування за допомогою земельної іпотеки.
Для запуску іпотеки під заставу землі в країні створено Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Агентство вже приступило до роботи і розробляє стандарти по земельній іпотеці для фізичних, юридичних осіб, а також для муніципалітетів.
Стандарти розробляються спільно з Міністерством економічного розвитку і Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості РФ. Створення стандартів земельної іпотеки дозволить вважати землю об'єктом застави і залучати під заставу землі довгостроковий позиковий капітал. Кредитування під заставу землі за певними правилами має вирішити проблему з дефіцитом земельних ділянок під житлове будівництво. Схема кредитування наступна. Під заставу земельної ділянки позичальник (як приватна особа, так і юридична або муніципалітет) отримує кредит, і на ці кошти він починає облаштування землі - підведення комунікацій і колекторів. Потім майданчик переоцінюється, її вартість з урахуванням виконаних робіт зростає, що дає можливість позичальникові отримати додаткові кошти для подальшого будівництва. На отриманий в результаті об'єкт нерухомості - після введення його в експлуатацію - оформляється стандартна заставна, і агентство її рефінансує. Так як угода стандартна і має високий ступінь прозорості, все відбувається дуже швидко.
Стандарти земельної іпотеки для фізичних осіб практично готові і дуже скоро система почне діяти. Реалізація програми для юридичних осіб і муніципалітетів знаходиться в стадії доопрацювання.
Банки поки з обережністю підходять до існуючої проблеми земельної іпотеки через в першу чергу недосконалість законодавства. Але сама можливість кредитування під заставу земельних ділянок для банків приваблива своєю надійністю. Земля з часом не зношується, як інші об'єкти нерухомості, а її вартість постійно зростає.
Поки ж іпотечні кредити під заставу землі надають лише кілька банків: Московський кредитний банк, Сбербанк, Міський іпотечний банк, банк "Сосьєте Женераль Схід", Райффайзенбанк, банк "Зеніт". Умови кредитування у всіх банках практично однакові: 30% вартості ділянки потрібне внести одноразово, а решта 70% доведеться виплачувати протягом 10-15 років за ставками 11-16% річних в доларах і 16-18% річних у рублях.
Але процес уже пішов. Необхідно вносити поправки в законодавство і в разі реалізації цих пропозицій місцева влада отримає доступ до банківських кредитів на розвиток комунікацій, а забудовники - ділянки з готовою інфраструктурою. У теперішній же час муніципалітет, ведучи будівництво на своїй території, не має права отримати кредит під заставу ділянки, оскільки закон не допускає іпотеку земельних ділянок, що знаходяться в муніципальній власності.
При роботі над даною темою використовувався матеріал статей сучасних наукових журналів, які надали ключову інформацію. За основу роботи був узятий Земельний Кодекс Російської Федерації.
Поставлені на початку роботи мети можна вважати досягнутими, так як робота найбільш повно відображає всю структуру поняття «Земля - об'єкт нерухомості». У рефераті були розглянуті основні юридичні та економічні аспекти.
Робота з вивчення «Землі - як об'єкта нерухомості» дозволила найбільш реалістично уявити всю картину, що склалася в результаті сьогоднішньої економічної та політичної ситуації. І все ж виконана робота торкнулася лише верхівку айсберга, тому що існує ряд проблем, вихід з яких, я спробую знайти, якщо мені пощастить працювати в області економіки і управління в будівництві.
Список використаної літератури