загальні положення
Згідно ст. 390 ГК РК Цивільного кодексу РК попереднім договором є угода, сторони якого зобов'язуються в майбутньому укласти договір (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Дана норма ГК РК визначає і загальні правила укладення попереднього договору.
Попередній договір укладається у формі, встановленій законодавством для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, то в письмовій формі. Письмова форма обов'язкова і її недотримання (порушення) спричиняє недійсність попереднього договору. Наприклад, якщо сторони укладають попередній договір про укладення договору ренти, то полягає він у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, так як така форма передбачена для договору ренти.
Попередній договір повинен містити умови, які дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору.
Сторони в попередньому договорі, за загальним правилом, самі визначають термін, протягом якого має бути укладений основний договір. Законом встановлено, що якщо такий термін у попередньому договорі відсутній, то передбачений в ньому договір підлягає висновку протягом року з моменту укладення попереднього договору.
Відповідальність за ухилення від укладення основного договору
Законодавчо закріплена цивільно-правова відповідальність за ухилення від укладення основного договору. Так, сторона, необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні викликані цим збитки, якщо інше не встановлено попереднім договором (п. 5 ст. 390 ЦК РК). Іншими словами, є реальний механізм захисту прав і інтересів однієї сторони від необґрунтованої відмови іншої сторони укласти угоду, яке було визначено попереднім договором.
Разом з тим якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором, законом або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення, законодавчо визначено, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється.
Отже, попередній договір обумовлює виникнення у сторін, які уклали його, зобов'язання щодо укладання в майбутньому основного договору, в разі невиконання яких передбачена юридична відповідальність. Іншими словами попередній договір є різновидом цивільно-правового договору. Разом з тим попередній договір в договірній практиці розглядається як різновид документа про наміри. Тут потрібно взяти на замітку, що не всякий такий документ може визнаватися попереднім договором. Документом про наміри визнається і протокол про наміри, але на відміну від попереднього договору такий документ не тягне обов'язки в майбутньому укласти договір.
Для того, щоб документ про наміри вважався цивільно-правовим договором - попереднім договором, в самому цьому документі сторони повинні прямо передбачити свій намір надати йому силу попереднього договору. В іншому випадку такий документ не визнається цивільно-правовим договором і розглядається як протокол про наміри, а його невиконання не тягне для сторін правові наслідки (п.7 ст. 390 ЦК РК).
Таким чином, попередній договір обумовлює виникнення у сторін, його уклали, визначених зобов'язань щодо укладення основного договору. Невиконання зобов'язань за попереднім договором загрожує сторонам настанням несприятливих наслідків у вигляді передбаченої законом юридичної відповідальності (також як при порушенні умов будь-якого цивільно-правового договору). Тоді як складання та підписання протоколу про наміри ні до чого сторони не зобов'язує.