Типовий під'їзд масового житлового будинку. Дерев'яна облуплена двері. Зламаний кодовий замок. Лампочки горять, в кращому випадку, на першому і останньому поверхах, на стінах - написи пристойного, а частіше не дуже, змісту. Ну, а під сходами мирно сопе не зовсім тверезе особа без певного місця проживання, неабияк «озонує» атмосферу. Страшно? А то! Але, на жаль, для багатьох російських міст це звичний пейзаж.
Рівень сервісу - відповідний. Прорвало трубу? Сантехнік з'явиться не раніше, ніж через добу. Закоротити проводку? Сидіть без електрики і чекайте. Електрик прийде «як тільки, так відразу». Після цього вже ніхто не дивується ні вгодованим щурам в підвалах, ні іржаво-помаранчевим потьокам на стінах, ні вибитим стеклам. Росія, звичайно, рухається до цивілізації. Але поблукавши по нашим багатоповерхівок, починаєш в цьому сильно сумніватися.
Очевидно: проблема не в конкретних сантехніків і електриках. Серед них дуже часто можна зустріти цілком порядних людей, які вміють і люблять робити свою роботу. Вся справа в структурі і логіці існування нинішньої російської системи ЖКГ, яку ось уже багато років намагаються демонополізувати, але все більше на словах. На жаль, незважаючи на всі гучні заяви про майбутню реформу галузі, справа з мертвої точки майже не зрушила. Основна причина, звичайно, в засилля на ринку управління житловою нерухомістю професійних за фактом, але не по суті гравців - муніципальних дирекцій єдиного замовника і житлово-експлуатаційних контор.
На російському ринку управління житлом ніякої конкуренції сьогодні немає взагалі. Це поле щільно окуповано горезвісними і абсолютно аморфними, з точки зору бізнесу, структурами. У наявності пережитки планової економіки. Якщо фірма отримує гроші незалежно від зробленого обсягу роботи, то і робити вона нічого не буде. Навіщо? Тим більше, коли у споживачів послуги немає можливості вибрати альтернативного постачальника.
Всі впевнені: ситуація може істотно покращитися з приходом приватних управлінців. На ринку з'явиться конкуренція, а товариства власників житла (ТСЖ) будуть мати право укладати і розривати договори з керуючими компаніями. Питання лише в тому, чи прийдуть приватні компанії на цей ринок. І якщо прийдуть, то коли і як?
Надії юнаків живлять
Очевидно: прибуток, яку отримують девелопери від управління побудованими будинками, в більшості випадків у багато разів нижче доходу від реалізації інвестиційних проектів. Однак забудовникам вигідно тримати свою, хай і збиткову, керуючу компанію, щоб надавати «повний спектр послуг». Найчастіше управління своїми об'єктами дає девелоперу можливість приховати допущені при будівництві будівлі огріхи, по крайней мере, на перших порах.
- Залишилося менше трьох місяців. Однак не тільки мешканці, а й муніципальна влада досі слабо уявляють собі, як реалізувати цю норму нового Житлового кодексу, - каже Валерій Міщенко, керівник проектно-аналітичного відділу інвестиційно-будівельного холдингу Rodex Group.
Право вибору надано. Але знають про нього лише одиниці. Що буде з тими, хто не прийме ніякого рішення? Відповідь очевидна: той же, що було з «листами щастя» на початку пенсійної реформи. Держава візьме на себе право приймати рішення. І всі будинки, власники яких не зробили свій вибір, автоматично перейдуть в управління перетвореним дезам і ЖЕКам.
За словами Євгена Якубовського, ДЕЗи і ЖЕКи ведуть активну антиагітацію: «Вони налаштовують власників, що з приходом приватних компаній мешканців змусять платити 100%. Насправді треба розуміти, що КК - не просто приватний ДЕЗ, це набагато більш багатопрофільна і гнучка структура, здатна надавати більш якісні послуги за розцінками не вище державних ».
Мовою цифр
Кожен будинок приносить по 2 тисячі на місяць, отже, в рік з 10 будинків маємо 240 тисяч при витратах в $ 150-175 тисяч на рік. Таким чином, видно, що при управлінні п'ятьма будинками витрати перевищать дохід, а при десяти - з'явиться прибуток.
В цілому, вкласти потрібно $ 220-230 тисяч. Оптимістичний термін окупності - 5 років, а взагалі краще планувати 6-7 років, з огляду на можливі збої.
Беремо об'єкт!
Перспектива виходу на цей ринок приватних керуючих жорстко пов'язана з відповіддю на питання, де взяти ті самі об'єкти, які можуть забезпечити належний рівень доходу. Оксана Криміна вважає, що компаніям, що бажають отримати підряди на управління, необхідно комплексно вкладатися в просування свого імені на ринку. Але це витрати, відсутність виразних перспектив і, в цілому, «довга гра».
Втім, одних вкладень у власне ім'я на сьогоднішній день явно недостатньо. Спершу слід провести потужну піар-підтримку самої послуги, про яку нині мало хто знає. І тільки після того, як ставлення більшості громадян до приватних керуючим компаніям зміниться з нинішнього скептичного і зневажливого ( «раз бізнес, значить, красти будуть») на хоча б нейтральне, можна буде просувати власний бренд. А поки сама послуга не популярна, то і вкладення в «ім'я» навряд чи виправдані.
Інша проблема - низька прибутковість управління масовим житлом. Адже саме в цьому сегменті проглядається ніша для невеликих компаній, що управляють. Сегмент елітних новобудов поділений нині між великими учасниками ринку, і доступ на нього практично закритий. У бізнес-класі лазівки є, але все одно велика частина будинків експлуатується «дочками» девелоперів. Втім, навіть якщо і вдасться отримати в управління висококласний об'єкт, не факт, що невелика компанія впорається з експлуатацією сучасних інженерних систем, якими такі будівлі оснащені. «Менш витратним сегментом для КК є будинки, побудовані в 90-і роки, не мають настільки технічно насиченою« начинки », як сучасні елітні споруди», - говорить генеральний директор компанії «Управління по експлуатації та ремонту» Андрій Шаров. Зате в сегменті економ-класу невеликі приватні КК якраз в стані «посунути» ДЕЗи і ЖЕКи. Та й впоратися з такими будинками не складно. Але, на жаль, поки це не вигідно самим «приватникам». «Експлуатація недорогого житла не є прибутковим бізнесом внаслідок своєї низької рентабельності, - визнає Андрій Шаров. - Привабливою ж робота на ринку житла економ-класу стане тільки при експлуатації великої кількості об'єктів: чим більше буде будівель в управлінні, тим прибутковіше стане сам бізнес ».
За словами Євгена Якубовського, найпростіше отримати перші об'єкти за домовленістю із забудовниками, які готові передати управлінські функції сторонньої компанії. «У разі нового будівництва (а значить, відсутність необхідності проводити найближчим часом капремонт), експлуатуючої компанії потрібні кошти в обсягах бюджету на один місяць. На 50 000 квадратних метрів житла потрібно приблизно 1 мільйон рублів. Далі компанія буде існувати завдяки регулярним платежах за надані послуги », - ділиться своїми розрахунками Якубовський.
Є й інші проблема - велике число неплатників (лише 50-70% мешканців в Росії своєчасно і регулярно сплачує комунальні послуги) і зношеність інженерних систем в старих будівлях. «У випадку з житлом економ-класу в першу чергу для експлуатуючих компаній цікаві новобудови - будинки з невисоким ступенем зносу, а також, бажано, не поодинокі об'єкти», - констатує Євген Якубовський.
Олег Брянь нагадує ще про одну проблему: «Перш ніж визначатися з вибором КК, в кожному будинку необхідно створити суб'єкт - кондомініум. Для цього слід організувати ТСЖ, тобто створити ініціативну групу і обійти всіх мешканців. І зробити це досить важко ». А мешканці - вони мешканці і є. Вони далеко не завжди обов'язкові, цілком можуть роз'їхатися, прогуляти загальні збори, просто проігнорувати його ... У підсумку - вибір не зроблений, рішення не прийнято, а будинок по-тихому переходить до одного з акціонованих ДЄЗів. І всі задоволені. Крім, хіба що, мешканців. Але кому особливо цікаво їх думку? Тим більше, самі винні ...
Нарешті, до сих пір значна частина квартиронаймачів користується пільгами, які повинні були б компенсуватися керуючої компанії за рахунок бюджету. Однак, як зазначає Оксана Криміна, розраховувати на ці гроші незалежної КК не варто. А якщо вони і будуть компенсовані, то в останню чергу.
Як почати?
Ризикнути і почати роботу на цьому ринку можна двома способами: взяти на себе повну експлуатацію будівлі або ж створити менеджерську структуру, яка буде тільки «рулити» процесом і залучати безпосередніх експлуатаційників, застосовуючи аутсорсинг.
У першому випадку створюється компанія, в яку будуть входити всі безпосередньо експлуатаційні підрозділи, техніка і штат обслуговуючого персоналу. Такий варіант вимагає високих стартових витрат, оскільки потрібно техніку - купити, співробітників - найняти і з першого ж місяця платити їм постійну зарплату. Але очевидно: створювати таку компанію, не маючи гарантій отримання об'єктів, немає сенсу. Адже, в кінцевому рахунку, все може не окупитися. Крім того, таку форму роботи є сенс застосовувати лише тим компаніям, які будують свою стратегію на управлінні цілими мікрорайонами, а не поодинокими об'єктами. В цьому випадку експлуатаційні витрати будуть значно нижче: витрати на придбання техніки і зарплату співробітників, які працюють відразу на декількох будинках, розподіляться по всіх об'єктах.
Другий варіант - створення виключно керуючої компанії, яка займається лише розподілом фінансових потоків, організацією роботи, пошуком об'єктів, а всі технічні функції віддаються на аутсорсинг. Старт такого бізнесу не потребуватиме значних фінансових коштів. За словами Олега Брянова, можна обійтися всього-на-всього зарплатою двох-трьох ключових менеджерів - всі інші витрати будуть забезпечуватися з поточного прибутку компанії. Але і у цього варіанту є свої недоліки: залежність від підрядників, високі аутсорсингові ціни ... Однак не рідкі випадки, коли створені подібним чином компанії згодом обзаводилися своїми «дочками» і вже надавали повний спектр послуг з управління та експлуатації житлових будинків. Непогано при цьому заробляючи.
Отже, шанси є. Однак труднощів як і раніше вистачає. А ДЕЗи будуть чинити опір до останнього, не пускаючи на ринок перевершують їх за всіма параметрами конкурентів. Втім, з часом реалії ринку візьмуть своє. Незабаром саме держуправління будівлями буде сприйматися як атавізм, пережиток минулого, але тоді і почати бізнес в цьому сегменті буде важче, ніж сьогодні, - через жорстку конкуренцію.
- ЖЕКи, ДЕЗи і інші держструктури «доживають» свій вік, поступаючись місцем професійним об'єднанням, які пропонують абсолютно інший рівень клієнтського сервісу, - підсумовує Андрій Шаров. - Тому є всі підстави стверджувати, що ринок управління житловою нерухомістю з року в рік стає все більш і більш професійним. Компанії-новачки не витримують жорсткої конкуренції, їм не вистачає ні фінансових, ні іміджевих ресурсів, ні професійних навичок.
З чого вибираємо?
Згідно з новим Житловим кодексом, мешканцям надано на вибір три варіанти управління домоволодінням: силами самих мешканців, самоврядування ТСЖ і залучення приватної керуючої компанії. Кожен з них має як свої плюси, так і мінуси. Зокрема, перші два способи досить ризиковані, оскільки в обох випадках житлом керують непрофесіонали. Однак цю проблему можна вирішити.
- Заробляти гроші на самоврядування будинком можна за певних умов, - визнає Валерій Міщенко (Rodex Group). - Для забезпечення нормальної його експлуатації можна запросити персонал з того ж ЖЕКу, не настільки значно підвищивши заробітну плату в порівнянні з бюджетної ставкою. Якщо ж будинок не дуже великий, то, можливо, має сенс об'єднатися з сусідніми будинками, створивши свого роду асоціацію власників житла, для зниження експлуатаційних витрат.
Однак виникає питання: кого з мешканців уповноважити займатися будинком. «Завжди є ризик запросити людину, яка піддасться спокусі використовувати громадські гроші на якісь сумнівні цілі. Та й не так вже й багато знайдеться охочих витрачати свій час на рішення подібного роду задач, - продовжує Валерій Міщенко. - Тому, я вважаю, краще все ж запрошувати професійні управляючі компанії, які можуть запропонувати конкурентноздатні ціни і професійні послуги ».
Втім, учасники ринку розповідають, що іноді мешканці, які обрали одну з форм самоврядування своїм будинком, в подальшому створюють вже професійну компанію, яка починає брати в управління інші об'єкти і стає помітним гравцем на ринку. Так що ховати на корені перші два варіанти теж не варто!
Матеріал взято з сайту: www.bishelp.ru
* Статті більше 8 років. Може містити застарілі дані
Огляд ринку платних послуг
Зростання частки платних послуг у структурі доданої вартості ВВП Росії стабільно зростає відповідно до загальносвітовою тенденцією. Сьогодні на частку послуг припадає 2/3 доданої вартості ВВП.
Свій бізнес: управління житловим господарством
Знайти свою нішу, особливо в великих містах, поки ще можна, перспективний напрямок - нові будуються квартали, розраховані на звичайних людей. Складно буде в перші 2-3 роки роботи, після по.
Бізнес на установці домофонів
Свій бізнес в ЖКГ: Як заробити на комунальному обслуговуванні
Пора в управдоми: почни бізнес в ЖКГ
