Договір оренди - головний документ для людини, що живе в орендованій квартирі. Якщо положення договору не дотримуються, орендар зможе захистити свої права через суд. Про те, яким повинен бути цей договір.
Кістяк будь-якого договору включає обов'язкові пункти: преамбулу, предмет договору, обов'язки сторін, відповідальність сторін, порядок розірвання договору.
Але перш за все договір повинен мати підставу для його укладення. Для угоди про наймання вкрай важливо, щоб стороною за договором виступало повноважна особа.
Спочатку - документ про власність (чи має право господар здавати квартиру)
За договором оренди житла власник надає іншій стороні (орендареві або наймачеві) житлове приміщення за певну плату в обмежений за терміном володіння і користування.
Підкреслюємо - власник. Саме він має право користування, володіння і розпорядження нерухомим майном, в даному випадку - квартирою. Відповідно, лише він має право виступати стороною за договором оренди.
Потенційний орендар обов'язково повинен перевірити документи, що засвідчують право власності на квартиру, що здається житлоплощу. Це може бути договір приватизації, купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності.
Якщо власник один, він або його довірена особа (чиї повноваження завірені нотаріально) ставить свій підпис під документом.
Якщо ж частками в квартирі, що володіють кілька осіб (наприклад, подружжя і їх діти), найбільш надійний і прийнятний для орендаря варіант - щоб все особисто поставили свої підписи під договором оренди.
Коли присутність всіх забезпечити неможливо, один з власників представляє нотаріальні довіреності на його ім'я або нотаріально оформлена згода на здачу житла. Від імені неповнолітніх дітей виступають їх повноважні представники - батьки.
Питання про повноваження іншого боку повинен перш за все цікавити потенційного орендаря.
Власник, який має частку в квартирі, не має права розпоряджатися всім об'єктом без згоди інших. (Оренда кімнат в комунальних квартирах має свої особливості. Про них-в окремій статті)
Договір, підписаний не уповноваженою на те особою, недійсний. А тому будь-яке з положень (наприклад, про те, що особа, що здає приміщення в оренду, гарантує згоду інших власників) також є недійсною.
Якщо в свідоцтві про власність на квартиру вказані двоє подружжя, договір укладає один з них, а місцезнаходження другого невідоме - майбутній квартирант повинен усвідомлювати свої ризики. Або ж відмовитися від найму цього об'єкта.
Предмет угоди договору
Під проживанням, з мого досвіду, зазвичай мається на увазі знаходження в квартирі більше одного тижня. Можливо, власник і не заперечує проти проживання п'яти чоловік замість двох протягом місяця, але він має право призначити на цей термін іншу ціну.
У договорі зазначаються відомості про мешканців. Зрозуміло, що це не особливі прикмети, а паспортні дані. У тексті документа також прописується розмір і порядок внесення орендної плати.
Термін дії договору
Угода також обов'язково містить положення про відповідальність сторін за виконання договору найму.
Договір має термін дії. За чинним законодавством, договір оренди підлягає реєстрації, якщо термін його дії становить рік і більше. Часто договори оренди житла полягають на 11 місяців. Такі договори реєструвати в Управлінні федеральної реєстраційної служби не треба.
Дуже важливо, щоб договір найму містив умови його розірвання. Це дозволяє уникнути багатьох спірних питань. Наприклад, орендар при наймі житла оплачує послуги агентства нерухомості з пошуку відповідного об'єкта. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи власника житла він зазнає збитків. Отже, в договорі має бути пункт, за яким, розірвання договору до закінчення терміну його дії зобов'язує наймодавця відшкодувати мешканцеві кошти, сплачені ріелторському агентству. Причому навіть якщо у господаря квартири, виникли непередбачені обставини.
Або ж, навпаки, в разі дострокового розірвання угоди за ініціативою квартиранта власник має право не повертати завдаток (або його частина), внесений в якості гарантії.
Поради практика щодо укладення договору оренди
Настійно рекомендую наймачеві зберігати договір оренди поза житла, яке він орендує. Це дозволяє захистити свої права в непередбачених обставин або від протиправних дій власника житлоплощі.
Уявіть собі ситуацію: квартиру пограбували, замки пошкодили, потрапити додому ви не можете. Викликати міліцію або МНС для злому марно, не маючи документа, що підтверджує ваше право проживання в цій квартирі. Недобросовісний господар також може за відсутності квартирантів змінити замки і не допустити мешканців в яку здають квартиру. Договір оренди, по-перше, гарантує захист з боку міліції. А по-друге, дозволяє звернутися до суду з позовом про стягнення збитків, завданих власником житла.
Ще одна порада - беріть у господаря розписки в отриманні грошей кожен раз. Підпис одержувача грошей в графі додатка до договору також прийнятна. Однак часто додаток «подшито» до договору, який, як ми пам'ятаємо, зберігається поза знімного житла.
Протокол, що підтверджує присутність свідків угоди, зайвий. Договір найму (оренди) може бути укладений в простій письмовій чи нотаріальній формі, інший форми за законом немає. Крім того, показання свідків щодо укладення договору, відмінні від його змісту, не матимуть жодного значення.