1. Поняття заставної
«Заставна» - це іменний цінний папір, який засвідчує право її законного власника на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою. а також право застави на майно, обтяжене іпотекою. Крім того, наявність застави, виданої в установленому законом порядку, підтверджує права її законного власника без надання інших доказів існування цього зобов'язання.
Відповідно до загального правом права заставодержателя можуть бути засвідчені заставної як при іпотеці в силу закону, так і при передачі майна в іпотеку за договором. Разом з тим існують випадки, коли складання заставної не допускається. Так, не можна скласти заставну, якщо предметом іпотеки є підприємство, земельну ділянку зі складу земель сільськогосподарського призначення, на який поширюється дія Закону про іпотеку, ліс, право оренди названих видів майна, а також якщо іпотекою забезпечується грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення договору не визначено і яке не містить умов, що дозволяють визначити цю суму в належний момент. Якщо в названих випадках сторони все ж вирішили засвідчити права заставодержателя заставної, то умови про закладений договору про іпотеку є недійсними.
Складається заставна заставодавцем, а якщо він є третьою особою, також боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню.
Початкового заставодержателю заставна видається органом, що здійснює державну реєстрацію після державної реєстрації іпотеки.
На заставної згодом можуть робитися відмітки про нових власників, частковому виконанні зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і інші записи (про це трохи далі). Якщо на заставної недостатньо місця для таких відміток і записів, то до заставної прикріплюється додатковий лист. При цьому потрібно, щоб напис і позначки починалися на заставній і закінчувалися на цьому аркуші. Мабуть, таких додаткових аркушів може бути кілька.
Договір іпотеки може бути укладений у формі заставної, яка є іменним цінним папером, що засвідчує права її законного власника. Практичне значення заставної полягає в тому, що вона дозволяє значно спростити і прискорити оборот нерухомості. Зобов'язаними за заставною особами є боржник по забезпеченому іпотекою зобов'язанню і заставодавець.
Заставна отримала широке поширення серед банків, що здійснюють іпотечне житлове кредитування, тому що вона зручна в зверненні, особливо при передачі прав по ній. На практиці це виглядає так: банк, що займається іпотечним житловим кредитуванням, ставить обов'язковою умовою перед видачею кредиту складання заставної. Після державної реєстрації права власності та іпотеки банк стає законним власником заставної, при цьому його права засвідчуються заставної. Після закінчення певного періоду банк накопичує так званий «пул» заставних і продає їх. Це дозволяє банку залучати додаткові кошти на подальшу видачу кредитів. При цьому відбувається зміна заставодержателя.
У більшості випадків заставна складається банком, а підписується вже боржником - особою, якій видається кредит, в момент отримання кредитних коштів в банку. Тому особливо важливо перевіряти всі умови, зазначені в заставної, на відповідність кредитним договором. Як показує практика, незначна помилка в одному з істотних умов заставної може спричинити призупинення державної реєстрації права власності на придбаний об'єкт нерухомості.
Власник заставної набуває права на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без надання інших доказів існування цього зобов'язання, застави на майно, обтяжене іпотекою.
Будучи цінним папером, до якої застосовуються загальні правила про цінні папери, встановлені главою 7 ЦК РФ, заставна також може бути самостійним об'єктом цивільних правовідносин, предметом застави або інших угод. Як іменний цінний папір заставна засвідчує права тієї особи, чиє ім'я в ній названо.
Оскільки заставна є цінним папером, то особливе значення мають формальні ознаки визнання її такою. Так, якщо в документі буде відсутній слово «заставна», або одна з умов, передбачених законом у якості обов'язкових для заставної, то такий документ не може бути визнаний заставної.
1) слово "заставна", яке включене в назву документа;
2) ім'я заставодавця і вказівку місця його проживання або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодавець - юридична особа;
3) ім'я початкового заставоутримувача і вказівку місця його проживання або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодержатель - юридична особа;
4) назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;
5) ім'я боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка місця проживання боржника або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо боржник - юридична особа;
6) зазначення суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють в належний момент визначити цю суму і відсотки;
7) зазначення терміну сплати суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а якщо ця сума підлягає сплаті по частинах - термінів (періодичності) відповідних платежів та розміру кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці терміни і розміри платежів (план погашення боргу);
8) назву і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена іпотека, і вказівка місця знаходження такого майна;
9) грошову оцінку майна, на яке встановлена іпотека, а у випадках, якщо встановлення іпотеки є обов'язковим в силу закону, грошову оцінку майна, підтверджену висновком оцінювача;
10) найменування права, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державної реєстрації, а якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю право оренди - точна назва майна, що є предметом оренди, а також достатня для ідентифікації опис цього майна і вказівка місця його знаходження;
11) вказівка на те, що майно, яке є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом, іншим правом або не обтяжене ніяким з підлягають державній реєстрації прав третіх осіб на момент державної реєстрації іпотеки;
12) підпис заставника, а якщо він є третьою особою, також і боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню;
13) відомості про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, за винятком випадків видачі заставної при іпотеці в силу закону, а також повне найменування органу, що зареєстрував іпотеку, дату, місце державної реєстрації іпотеки та номер, під яким вона зареєстрована;
14) зазначення дати видачі заставної початкового заставодержателю.
Якщо документ названий "заставна", але в ньому відсутні будь-які з названих відомостей, то такий документ не вважається заставної і не підлягає видачі заставодержателю. Такий "документ" є юридичний нуль.
Крім того, до заставної можуть бути додані документи, що визначають умови іпотеки або необхідних для здійснення заставоутримувачем своїх прав за заставною. У відповідних випадках в заставної слід вказати, які документи до неї додаються, і назвати відомості, достатні для їх ідентифікації. Може бути передбачено, що такі документи є невід'ємною частиною заставної.
Однак відсутність таких вказівок не тягне недійсності заставної або угоди про додатки до заставної. І в цьому випадку додатки обов'язкові для боржника-заставодавця, а якщо заставодавцем є третя особа, то для цієї особи. Однак якщо документи, що додаються до заставної, не названі в ній з таким ступенем точності, яка достатня для їх ідентифікації, а в заставної не сказано, що такі документи є її невід'ємною частиною, то такі документи не є обов'язковими для осіб, до яких права за заставною перейшли в результаті її продажу, застави або іншим чином.
Законний власник заставної (в тому числі первинний заставодержатель) може вимагати усунення невідповідності між заставної і договором про іпотеку. Здійснюється воно шляхом анулювання заставної, що не відповідає договору, і одночасної видачі нової заставної. Це допускається за умови, якщо вимога законного власника заставної було заявлено відразу після того, як йому стало відомо про невідповідність заставної договором. Крім того, укладач заставної повинен відшкодувати збитки, що виникли в зв'язку з зазначеним невідповідністю і його усуненням.
3. Реєстрація власників заставної
Власник заставної вправі вимагати від органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, зареєструвати його в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в якості заставодержателя. У реєстрі вказується ім'я та місце проживання власника заставної, а якщо їм є юридична особа - його найменування і місце знаходження. Значення такої реєстрації полягає в наступному. Заставодержатель письмово повідомляє боржника про виробленої реєстрації та надає належним чином засвідчену виписку з реєстру. Боржник по зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, зобов'язаний здійснювати проміжні платежі за цим зобов'язанням, не вимагаючи щоразу пред'явлення йому заставної. Цей обов'язок боржника припиняється після отримання письмового повідомлення про відступлення прав за заставною. Таке повідомлення надсилається боржнику особою, якій проводилися зазначені платежі, або новим законним власником заставної.
4. Відновлення прав за втраченою заставної
У разі втрати заставної права по ній відновлюються заставодавцем, а якщо він є третьою особою, також і боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню. Це можливо в добровільному порядку за заявою особи, зазначеного в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в якості заставодержателя, або на підставі рішення суду. Відновлення прав за втраченою заставної здійснюється шляхом складання дубліката заставної. Дублікат заставної повинен повністю відповідати втраченої заставної. Дублікат заставної, на якому укладач робить позначку "дублікат", передається їм органу, який здійснює державну реєстрацію іпотеки.
Останній видає дублікат заставної особі, яка втратила заставну, шляхом вручення.
5. Передача прав за заставною. застава заставної
Власник заставної може передати свої права за заставною іншій особі. Написи на заставній, що забороняють її наступну передачу іншим особам, є нікчемною.
Законному власнику заставної належать всі засвідчені нею права. У тому числі права заставодержателя і права кредитора по забезпеченому іпотекою зобов'язанню.
Передача прав за заставною відбувається шляхом укладання угоди у простій письмовій формі. На заставної особа, відданих права по ній, робить позначку про нового власника:
ім'я (найменування) особи, якій передані права;
Ця відмітка повинна бути підписана зазначеним в заставної заставодержателем, а якщо поступка права не є першою - власником заставної, зазначеним у попередньому позначці.
Заставна може бути передана у заставу на підставі договору. Сторонами договору є, з одного боку, початковий заставодержатель або інший законний власник (іпотечний заставодержатель), а з іншого - кредитор даної особи по зобов'язанню України (заставодержатель заставної).
Застава заставної здійснюється з передачею її заставодержателю заставної або без такої передачі. Залежно від цього розрізняється правове регулювання відносин, що виникають при заставі заставної.
При заставі заставної без передачі її заставодержателю заставної діє загальне правило цивільного законодавства (ст. 349 ЦК) про звернення стягнення на заставлене майно (див. § 10 гл. 10).
Якщо проводиться заставу заставної з передачею її заставодержателю заставної, то сторони можуть передбачити:
1) звернення стягнення на заставу - здійснюється за правилами, встановленими ст. 349 ГК;
2) передачу прав по заставної відповідно до раніше вказуються умови, порядком і наслідками;
3) здійснення іпотечним кредитором за заставною спеціальної заставної написи, що дає заставодержателю заставної право після закінчення певного терміну продати заставну з тим, щоб утримати з виручених грошей суму забезпеченого її заставою зобов'язання.
6. Здійснення прав за заставною
За загальним правилом власник заставної зобов'язаний пред'являти заставну тому зобов'язаному особі (боржникові або заставодержателя), щодо якої здійснюється відповідне право. Зрозуміло, що такого обов'язку він не несе, якщо заставна закладена з передачею її заставодержателю заставної або в депозит нотаріуса.
Якщо забезпечене іпотекою зобов'язання виконується повністю, то заставодержатель зобов'язаний передати заставну заставодавцю. При частковому виконанні зобов'язання заставодержатель засвідчує цей факт. Це посвідчення здійснюється шляхом вчинення на заставної написи про часткове виконання зобов'язання або іншим способом, достатнім для заставодавця і очевидним для можливих подальших власників заставної, в тому числі додатком відповідних фінансових документів.
Зобов'язана за заставною особа має право відмовити пред'явнику заставної в задоволенні його вимог, заснованих на заставної, в разі якщо:
1) судом прийнято до розгляду позов про визнання недійсною угоди з відступлення прав з цієї заставної або про застосування наслідків недійсності такої угоди;
2) пред'явлена заставна недійсна в зв'язку з її втратою законним власником і видачею дубліката заставної або в зв'язку з порушенням порядку видачі заставної або її дубліката, за яке зобов'язані за ним особи не відповідають;
3) боржник визнається частково виконав зобов'язання. Відмова на цій підставі можливий: якщо при передачі прав за заставною з частковим виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання не обумовлено інше, то визнаються виконаними ті зобов'язання, які повинні були бути виконані до моменту передачі прав.
Зобов'язана за заставною особа не має права приводити проти вимог законного власника заставної про здійснення прав по ній ніяких заперечень, які не грунтуються на заставної.
Слід особливо відзначити, що, якщо заставна оформляється після реєстрації прав, то подається спільна заява заставодавця і заставодержателя в даний орган і протягом одного дня орган видає заставну.
7. Депозитарний облік заставної
Заставна може бути передана на зберігання депозитарію, тобто професійному учаснику ринку цінних паперів. Ліцензія депозитарію видається на підставі ФЗ "Про ринок цінних паперів". Депозитарний облік оформляється депозитарного договору, а, якщо передбачено договором, депозитарій може передати іншому депозитарію заставну.
У разі, якщо здійснюється депозитарний облік заставної, на ній повинна бути зроблена відмітка про депозитарний облік (тимчасовому або обов'язковому), що містить найменування і місце знаходження депозитарію, в якому буде здійснюватися такий облік. Відмітка про депозитарний облік у відповідних випадках може бути зроблена упорядником заставної при її складанні або власником заставної після її видачі органом, що здійснює державну реєстрацію прав. Після того як зроблено відмітку про депозитарний облік заставної, в будь-який момент на підставі договору з депозитарієм власник заставної може передати депозитарію заставну для її депозитарного обліку. При заміні депозитарію власник заставної робить на ній позначку про новий депозитарії із зазначенням його найменування та місцезнаходження.
Тимчасовий депозитарій позначає, що в будь-який час власник заставної може вимагати її назад. Якщо здійснюється обов'язковий депозитарний облік заставної, вона може бути видана депозитарієм власнику заставної тільки для передачі її в інший депозитарій, надання судам, правоохоронним органам, судовим приставам-виконавцям, які мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомого майна та (або) їх правовласниками, а також для передачі її в орган, який здійснює державну реєстрацію прав.
Права власника на заставу, передану в депозитарний облік, підтверджується записом по рахунку депо в системі депозитарного обліку.