Текст: Сергій Бардін Фото: Олексій Александронок
законодавчі тонкощі
За даними БН, в даний час майже 30% всіх квартир в новобудовах Петербурга реалізують за схемою ЖБК. Популярність цього механізму у петербурзьких забудовників обумовлена двома основними причинами. По-перше, угода між пайовиком (покупцем квартири) і кооперативом не підлягає обов'язковій державній реєстрації - на відміну від договору пайової участі (ДДУ), який необхідно оформляти в Управлінні Росреестра. Термін реєстрації ДДУ при цьому становить близько півроку. протягом яких забудовник не може розпоряджатися надійшли від пайовика засобами.
Однак процес створення кооперативів влада не контролює: на практиці ЖБК в Петербурзі мають статус забудовника лише при добудові проблемних об'єктів (коли «незавершенка» передається створеному пайовиками кооперативу - разом з правами на ділянку під довгобудом).
«Коли кооператив сам виступає забудовником, він має право підписувати з громадянами договори пайової участі (ДДУ) або - приймати їх в члени ЖБК, але лише після отримання дозволу на будівництво. В інших випадках ЖБК лише залучає кошти громадян, приймаючи їх у члени кооперативу, після чого укладає договір інвестування із забудовником », - пояснює керівник правового департаменту компанії O2 Development Надія ХВОЩІВСЬКЕ.
По всіх фронтах
Тим часом діяльністю працюючих в Петербурзі кооперативів став активно цікавитися Комітет з будівництва. До недавнього часу відомство проводило планові ревізії лише тих компаній, які продають квартири в повній відповідності з 214-ФЗ - за договорами пайової участі. З недавнього часу в план перевірок стали включати і ЖБК. Так, в цьому році чиновники вирішили перевірити кооператив «Архітектора Данини, корп. 1 », який добудовує житловий будинок розорилася фірми« Р.К.Г »в Пушкіні (продажем житла і координацією проекту зараз займається компанія O2 Development. ЖБК, в свою чергу, виконує функцію забудовника).
Комітет запросив у кооперативу інформацію про його діяльність, але надавати ці відомості ЖБК відмовився. Більш того, компанія подала позов - з вимогою оскаржити дії чиновників. На думку представників ЖБК, запитані документи (відомості про укладені договори з пайовиками кооперативу, їх персональні дані) являють собою комерційну таємницю. І що Комітет з будівництва взагалі не має права здійснювати ревізію кооперативу. Справа в тому, що відповідно з 23-ї статті закону № 214-ФЗ, контролюючий орган може стежити за цільовим використанням коштів, отриманих забудовником від громадян за договорами пайової участі.
Втім, як вважає суд, відомство має право перевіряти і ЖБК: хоча кооперативи і не укладають договори пайової участі, вони все одно привертають гроші. Отже, комітет має право контролювати роботу цих організацій.
Без обману
Примітно, що самі забудовники, які працюють за схемою ЖБК, стверджують, що все кооперативи, навіть які не мають статусу забудовника, майже завжди починають залучати гроші громадян лише після отримання дозволу на будівництво будинку. Директор з маркетингу та продажів ТОВ «Лідер Груп» Віталій Виноградов зазначає, що вступ до кооперативу до отримання дозвільної документації (самим ЖБК або забудовником) несе великі ризики для покупців. «Зрозуміло, що терміни отримання дозволів можуть затягнутися. Не виключено, що в процесі узгодження проектної та технічної документації, необхідної для отримання дозволу на будівництво, зміняться проект майбутнього будинку і його планування. І після завершення будівництва покупці можуть отримати зовсім не той продукт, на який розраховували », - попереджає експерт.
За його словами, активізація перевірок ЖБК з боку контролюючих органів не позначиться на роботі кооперативів. «Забудовники активно використовують цей механізм для залучення коштів покупців житла, що будується. І якщо законодавство, що регулює роботу ЖБК, не зміниться, дана схема буде як і раніше актуальна для забудовників », - упевнений він.
Тиск за законом
Судячи з усього, чиновники продовжать закручувати гайки щодо ЖБК. Як неодноразово заявляв начальник Управління контролю та нагляду в області пайового будівництва Комітету з будівництва Олег Островський, громадяни, які купили квартиру шляхом вступу в ЖБК, ризикують більше тих, хто укладає ДДУ. На думку чиновників, забудовники найчастіше використовують ЖБК лише для того, щоб не виконувати вимоги 214-ФЗ (точніше - залучати гроші до отримання дозвільної документації). Адже за своєю суттю кооператив є лише добровільним об'єднанням громадян. яке має право будувати, реконструювати і утримувати багатоквартирний будинок.
Потенційним покупцям, які мають намір придбати квартиру шляхом вступу в ЖБК, слід в першу чергу перевіряти наявність дозволу на будівництво будинку. Причому в даному випадку неважливо, чи є кооператив забудовником або посередником між покупцем (пайовиком) і будівельною компанією. У Комітеті з будівництва рекомендують звертатися до них за консультацією - перед підписанням угоди про придбання житла з кооперативом. І зайвий раз нагадують про те, що договори про вступ до ЖБК не підлягають обов'язковій державній реєстрації. Тому виключити можливість «подвійних» продажів квартир неможливо.