Правило 1. Перевірка забудовника і інвестпроекту
Для того щоб вступити в правовідносини із забудовником, необхідно зібрати максимально можливу і вичерпну інформацію про нього. Виконання даного правила включає в себе наступні дії:
• Отримання витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Даний документ, виданий державним реєстратором за заявою встановленої форми, розкриє інформацію, зокрема, про найменування, ідентифікаційний код, місцезнаходження, керівника, розмір статутного капіталу і стані забудовника, статус відомостей про нього, покаже відомості про дату реєстрації рішення засновників (учасників) або уповноважених ним органів про припинення забудовника (якщо таке є) і т. д.
У разі якщо серед кредиторів забудовника є банки, шанси отримати свою квартиру мінімальні. Практика показує, що за дуже невеликий проміжок часу діяльності забудовника записів про обтяження в зазначених вище реєстрах збирається значна кількість - це має насторожити інвестора про доцільність інвестування своїх коштів, т. К. Існують ризики звернення стягнення на заставлене майно, що може призвести до непередбачуваних небажаних наслідків для вкладених коштів інвестора.
• Перевірка забудовника за Єдиним реєстром судових рішень. Даний ресурс дозволить Вам вивчити всю судову історію забудовника.
Крім збору інформації про забудовника, необхідно поцікавитися і про самому інвестиційному проекті, а саме:
• попередня "інвестиційна" історія забудовника. Потенційному інвестору варто було б поцікавитися, чи реалізував забудовник хоча б один інвестпроект.
Правило 2. Перевірка умов договору
При укладанні договору про придбання новобудови на етапі будівництва звертаємо увагу потенційних інвесторів на наступне:
Договір, який укладає інвестор відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" називається договором управління майном. Коротка характеристика договору і ключові моменти, на які слід звернути увагу:
1. Предмет договору . за даним договором засновник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. Для фонду фінансування будівництва - це договір про участь у ФФБ, для фонду операцій з нерухомістю та системами ФОН-ФФБ - договір про придбання сертифікатів ФОН.
Ще один незначний нюанс, на який слід звертати увагу, - це шрифт договору. Все, що надруковано шрифтом менше 12 розміру, має викликати у інвестора перші підозри в прозорості і чесності даного забудовника.
2) Суб'єктний склад. управитель - фінансова установа, яка отримала ліцензію / дозвіл на проведення даної діяльності і статутний капітал якого становить не менше 1 мільйона євро, повинен бути сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від інвесторів (засновник управління); засновник управління - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність.
У свою чергу, управитель повинен укласти із забудовником договір. Останній регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління майном, а також залежить від випадках, передбачених законодавством. Тому для інвестора при укладанні договору за схемою участі у ФФБ бажано перевірити, полягав чи управителем взагалі договір із забудовником.