Перший Столичний Юридичний Центр
Відповідно до п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом застави може бути всяке майно, в тому числі речі і майнові права (право оренди).
Згідно п. 2 ст. 615 ГК РФ орендар має право за згодою орендодавця віддавати орендні права в заставу, якщо інше не встановлено ГК РФ, іншим законом або іншими правовими актами.
Аналогічні положення містяться в п. 4 ст. 6 Закону N 102-ФЗ, згідно з яким право оренди може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця, якщо федеральним законом або договором оренди не передбачено інше. У випадках, передбачених п. 3 ст. 335 ГК РФ, необхідно також згода власника орендованого майна або особи, яка має на нього право господарського відання.
При цьому необхідно враховувати вимоги, встановлені абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закону N 102-ФЗ, згідно з яким заставу прав оренди на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності, орендарем такого земельної ділянки допускається в межах терміну договору оренди за згодою власника земельної ділянки.
На підставі п. 5 ст. 5 Закону N 102-ФЗ до застави прав орендаря за договором про оренду майна (право оренди) застосовуються правила про іпотеку відповідно такого нерухомого майна, якщо інше не встановлено федеральним законом і не суперечить суті орендних відносин.
Застава земельних ділянок регулюється законом про іпотеку (п. 2 ст. 334 ЦК України). В силу п. 1 ст. 63 Закону N 102-ФЗ заставу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, не допускається, за винятком застави земельних ділянок, зазначених у п. 1 ст. 62.1 Закону N 102-ФЗ. Згідно п. 1 ст. 62.1 Закону N 102-ФЗ виняток становлять земельні ділянки, призначені для житлового будівництва або для комплексного освоєння з метою житлового будівництва.
Таким чином, на підставі п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 і п. 1 ст. 62.1 Закону N 102-ФЗ можна зробити висновок, що в заставу можна передавати право на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, призначеного для житлового будівництва (для комплексного освоєння з метою житлового будівництва).
Пункти 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ надають орендарю земельної ділянки право віддавати в межах терміну договору оренди орендні права на земельну ділянку в заставу без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення.
Застава орендарем права оренди без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення допускається при оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років (абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закону N 102-ФЗ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Отже, в іншому випадку (якщо термін договору не більше п'яти років) при передачі орендарем орендних прав земельної ділянки в заставу безпосередньо застосуванню підлягають положення п. 2 ст. 615 ГК РФ, тобто в силу закону потрібна згода орендодавця (власника земельної ділянки).
На підставі викладеного право оренди земельної ділянки, що виникло на підставі договору оренди, може бути предметом застави при дотриманні вимог ЗК РФ, ГК РФ і Закону N 102-ФЗ.
Перший Столичний Юридичний Центр.