Становлення і розвиток орендних правовідносин в РФ
Одним з класичних договорів є договір оренди, історія якого налічує тисячоліття. Вперше, в актах Стародавнього Єгипту і Вавилона невеликими фрагментами згадується оренда.
Оренда землі була широко розвинена в Вавилоні. Про значне поширення цієї форми землекористування говорить значна кількість збережених ділових документів з цих питань.
Оренда оформлялася в вигляді договору, який полягав за певними правилами. У цьому документі визначалися такі моменти: об'єкт оренди, сума, місце і час внесення плати за використання наділу, а також називалися свідки і фіксувалася дата укладання угоди. В оренду здавалися землі царського фонду.
Плата власнику наділу за експлуатацію землі зазвичай становила одну третину врожаю з зернового ділянки. Половина врожаю стягувалася в тих випадках, коли власник зобов'язувався сам брати участь в польових роботах або брав на себе певну частину витрат. Здаючи в оренду сад, який приносить самі куди більший прибуток, господар мав право претендувати на дві третини врожаю. З огляду на високу родючість земель в басейні Тигру і Євфрату, можна стверджувати, що орендна плата не була грабітельской.Авдіев В.І. Історія Стародавнього Сходу. 3-е изд. перераб. - М. Вища школа, 1970. - С. 108.
Орендна плата була зобов'язанням орендаря перед власником землі. У разі недобросовісної роботи орендаря орендна плата розраховувалася відповідно до середньої врожайністю сусідніх сільськогосподарських угідь.
Орендний договір укладався на один-два роки. Терміном на три роки здавалися цілинні землі. Причому плата за користування наділом в таких умовах стягувалася тільки на третій рік. Якщо ділянка орендували під майбутній сад, то узаконені 50% врожаю виплачувалися лише на п'ятий, останній рік аренди.Авдіев В.І. Історія Стародавнього Сходу. 3-е изд. перераб. - М. Вища школа, 1970. - С. 113.
Про широке поширення орендних відносин в древневавилонского царстві кажуть відомі випадки суборенди, коли великі орендарі здавали свої наділи для роботи на них більш дрібним хліборобам.
У Римському праві у договору оренди була більш сучасна форма, де він існував у вигляді договору найму речей (locatio-conductiorerum). Характерною рисою римського підходу було те, що зміна власника предмета або речі вабила розірвання договору оренди.
У римському праві існувало три різних види найму:
1. найм речей (locatio - conductiorerum);
2. наймання послуг (locatio - conductiooperarum);
Загальне полягало в тому, що одна сторона зобов'язувалася надати іншій стороні користування відповідним об'єктом, а остання - сплатити першій стороні за користування певну грошову винагороду.
Основний обов'язок наймодавця полягала в наданні наймачеві в користування речі, однак зазначена обов'язок не вичерпувалася одноразової передачею речі наймачеві: наймодавець був зобов'язаний протягом всього терміну найму забезпечувати наймачеві можливість нормального і відповідного договору використання речі. З цією метою наймодавець повинен був проводити необхідний ремонт відданої в оренду речі для підтримки її в належному стані протягом всього терміну договору, вживати заходів до усунення перешкод в користуванні переданої в оренду речі, які чинить з боку третіх осіб, і т.п.
На наймодавця покладалася відповідальність за недоліки переданої в оренду речі: в тих випадках, коли річ виявлялася непридатною для використання її за тим призначенням, яке малося на увазі договором, наймодавець відшкодовував наймачеві завдані збитки в розмірі, що компенсує весь інтерес наймача.
Римське право послідовно виходило з обязательственно - правової природи договору найму речі. Добре відомі сучасному цивільному праву речове - правові елементи договору майнового найму: право слідування і речове - правовий захист наймача як титульного власника - в римському праві були відсутні. Це виражалося, зокрема, в тому, що в разі відчуження наймодавцем речі, що знаходиться у наймача, до закінчення терміну найму іншій особі новий власник не був зв'язаний договором найму. Факт відчуження наймодавцем зданої в оренду речі сам по собі не припиняв дії договору найму: наймодавець відповідав перед наймачем за невиконання обов'язків щодо забезпечення використання наймачем найнятої ним речі. Однак з цього моменту наймач міг здійснювати користування річчю тільки за умови згоди на те її нового власника.
Договір найму речі припинявся закінченням його терміну. Однак в разі продовження фактичного користування річчю з боку наймача при відсутності заперечень наймодавця договір найму вважався поновленим за мовчазною згодою сторін. Підставою припинення договору найму могли служити також порушення сторонами його умов. Договір найму міг бути припинений і в тому випадку, якщо передана наймачеві річ виявлялася необхідної для особистих потреб наймодавця.
Цивільне право європейських держав, що входять в сім'ю континентального права, сприйняло основні риси і ознаки договору майнового найму, властиві римським правом. З цієї причини договір майнового найму за законодавством різних держав зберігає свою незмінну суть: за цим договором одна сторона (наймодавець чи орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу або орендарю) певне майно у тимчасове користування за встановлену винагороду. Об'єктом договору майнового найму (оренди) може служити будь-яка неспоживна рухома або нерухома річ. За законодавством різних держав договір майнового найму (оренди) є двостороннім, оплатним, консенсуальним.
Законодавство окремих держав (наприклад, Швейцарії та ФРН) розглядає договір оренди як різновид договору майнового найму.
Російському праву договір оренди був відомий ще з часів «Руської правди». Але в той період і трохи пізніше відмінності між орендою і близькими поняттями були не цілком виразні. Сучасного вигляду договір оренди придбав лише в Зводі законів Російської Імперії. Законодавчі акти, які полягали пізніше, тільки частково змогли його доповнити. У радянські роки роль оренди була нестабільною: рівень використання зменшувався в 30-40-і роки, або ж зростав (1928-29 роки і після 1985-ого року).
У радянському цивільному праві, код норми про договір майнового найму були включені в кодифіковані акти, а сам договір майнового найму розглядався в якості самостійного цивільно-правового договору. Розвиток законодавства в цей період йшло по шляху деякого обмеження кола об'єктів майнового найму, скорочення і диференціації строків найму, збільшення числа спеціальних правил, призначених для регулювання відносин найму за участю так званих соціалістичних організацій або пов'язаних з передачею в оренду державного майна.
У радянський період існували обмеження відносин майнового найму за суб'єктним складом. Як наймодавців і наймачів як і раніше могли виступати і громадяни, і організації. Однак законодавством спеціально передбачалося, що соціалістичні організації мають право здавати в оренду тільки тимчасово невикористовувані будівлі, споруди, виробничі та інші приміщення, обладнання та транспортні засоби. Крім того, систематична здача майна в оренду організаціями допускалася лише за умови, що вчинення таких угод входить в їх статутну діяльність. Громадяни не могли систематично виступати в якості наймодавців з іншої причини: вважалося, що в цьому випадку договір майнового найму використовується для вилучення постійних доходів.
Ще однією тенденцією правового регулювання відносин оренди в радянський період було зменшення значення норм майнового найму, що містяться в Цивільному кодексі, шляхом видання численних підзаконних нормативних актів.
Завершальним етапом розробки розгорнутого законодавства про оренду стало прийняття частини другої Цивільного кодексу РФ.
Таким чином, договір оренди має давню історію розвитку, перші згадки про нього зустрічаються в стародавньому Вавилоні, а чітке нормативне регулювання, що заклала основу сучасного, було проведено в римському праві.
В кінці XX століття договір оренди широко використовувався як один із способів, що дозволяють посилити самостійність господарюючих суб'єктів. У правозастосовчій практиці договір оренди в даний час став одним з найпоширеніших. Серед різновидів даного договору переважає оренда майна, зокрема, оренда будівель, споруд, нежитлових приміщень, підприємств, які в більшості випадків використовуються фірмами в якості офісних центрів, робочої і виробничої площі.