Адвокат Олег Сухов спеціально дляIRN.RU описує особливості угод міни з нерухомістю
Співробітники правоохоронних органів стверджують, що щорічно кілька сотень москвичів, які бажають обміняти квартири. стають жертвами шахраїв. Вони не тільки втрачають гроші, але і позбавляються житла.
Наведу типовий приклад. Житель Москви Артем надумав обміняти однокімнатну квартиру на двокімнатну з доплатою.
Типова низка помилок
Нічого дивного в цьому немає. Потерпілий, прочитавши кілька статей з інтернету, на деякий час представив себе професіоналом і вирішив, що може самостійно провести операцію. Але він зробив цілий ряд помилок: особисто не переконався в правовій чистоті квартири, не познайомився і не поговорив з майбутніми сусідами, довірив передачу документів в Росреестр другій стороні. Далі, Артем не перевірив по базах особистість «господаря», чи не з'явився в домоуправління, де міг би отримати додаткову інформацію, і взагалі не вивчив історію квартири. Наслідки були цілком передбачувані.
Короткий алгоритм угоди
Як же правильно здійснити дану процедуру? На перший погляд алгоритм дій в ході прямого обміну з доплатою проста і банальна. Але це уявна простота. Для початку, використовуючи допомогу ріелтора або адвоката, слід підібрати оптимальний варіант для обміну, а потім зустрітися з господарем квартири і оглянути її. Якщо житло сподобалася, то настав час приступати до перевірки правової чистоти і споживчих властивостей нерухомості.
В першу чергу необхідно отримати документи на житло, зокрема, виписку з ЕГРП і УФМС. Не завадить і довідка з домоуправління. Якщо контрагент по угоді вже взяв перераховані документи, то слід запросити їх повторно самому: використовуючи можливості поліграфії, шахраї здатні намалювати будь-які папери. У такій справі довіряти не можна нікому. Не варто ризикувати, а перевіряти необхідні документи рекомендується тільки з адвокатом.
Незайвим буде вивчити контрагента по базах даних на предмет судимості і взаємин з законом, щоб точно знати, з ким маєте справу. Необхідно опитати сусідів про історію квартири: чи не було в ній пожеж і заток, а також запросити будівельних фахівців, щоб вони висловили думку про споживчому стані приміщення.
Обов'язковій перевірці піддається історія квартири. Зокрема, з'ясовується наявність або відсутність прав неповнолітніх на даний об'єкт, уточнюється інформація про мешканців, які перебувають в ув'язненні, покликаних на службу до лав Російської армії або визнаних безвісно відсутніми. Якщо такі громадяни є, то від угоди, швидше за все, доведеться відмовитися.
Зібравши достатні відомості, можна оформляти договір. Прямий обмін з доплатою здійснюється тільки через міну, яку сторони можуть укласти як в простій письмовій формі, так і в нотаріальній - не має значення. (Деякі юристи та ріелтори стверджують, що обмін відбувається і через договір купівлі-продажу - так званий альтернативний обмін, - але це невірне судження. У цьому випадку громадянин спочатку продає квартиру одній людині, а потім, вклавши додаткові кошти, купує нову більшої площі у іншого. Називати таку угоду обміном юридично неграмотно. Тому залишимо осторонь подібні договори і продовжимо розмову про прямий обмін.) Але в будь-якому випадку в угоді слід вказати розмір доплати, порядок передачі грошових коштів ( готівкою або перерахуванням на рахунок), термін і порядок обміну приміщеннями: одночасно або по черзі.
рекомендація адвоката
Нехай вас не вводить в оману уявна простота обміну. Сам процес має безліч підводних каменів, пройти між якими під силу тільки фахівцям. Підбір квартири, перевірка правової чистоти і оформлення угоди - це взагалі три самостійні етапи, якими займаються спеціально навчені люди: менеджери з підбору житла, юристи, технічні фахівці, оцінювачі. Тому помилково думати, що звичайний громадянин без відповідної підготовки зможе це зробити краще, ніж професіонал. Ризикувати не варто. Необхідно звертатися до перевірених і зарекомендували себе ріелторам або адвокатам.
Нерухомість в Москві і Підмосков'ї
Новобудови Москви від 2 900 000 руб. 590 новобудов + 9,0%
Новобудови Нової Москви від 1 650 310 руб. 170 новобудов + 1,9%